房地產開發(fā)項目的最大特點是投資規(guī)模大，開發(fā)周期長，資金周轉慢，有的房企由于資金短缺或者缺乏運作經驗，在土地摘牌后遲遲無法啟動項目開發(fā)，或者在開發(fā)過程中出現中途停滯，在此情況下，多數房企往往會選擇引入其他投資商進行合作開發(fā)，以達到解決資金缺口、借力開發(fā)經驗、縮短開發(fā)周期的目的。但也有個別開發(fā)商為了享受當地政府的招商引資優(yōu)惠政策，走的就是大面積吞地、而后分解開發(fā)的路子，合作開發(fā)更成為其項目開發(fā)的必然選擇。

房地產合作開發(fā)模式大致分為兩類，一類是法人型合資公司開發(fā)模式，即大的房企或投資公司與各個地方政府簽訂投資開發(fā)協(xié)議后，分別尋找其他投資人或者房企共同出資成立合資公司，以合資公司的名義取地開發(fā)，按項目公司運作模式進行管理和分紅；另一類是非法人型協(xié)議合作開發(fā)模式，即由合作一方房企名義取地。然后進行整體合作開發(fā)或者局部合作開發(fā)、分解合作開發(fā)，合作體不成立獨立法人性質的公司，仍以合作一方房企的名義對外進行項目報批、工程發(fā)包和房屋銷售，合作各方按協(xié)議約定的辦法參與管理和分紅。由于法人型合資公司開發(fā)模式主要是通過公司法人治理機制運作，我們重點探討非法人型協(xié)議合作開發(fā)模式。

一、引入投資商模式

引入投資商模式以房企為主進行項目運作，投資商只投入資金，一般不參與項目管理與運作，僅委派財務人員監(jiān)管資金使用和費用開支，開發(fā)完畢后按約定的利潤分配辦法利潤分紅或分期取得固定收益（類似于借貸關系）。采用引入投資商模式時，要盡量選擇具有較大投資能力的投資機構進行合作，這些機構對開發(fā)過程中的具體問題不會有太多干預；

引入投資商模式的合作協(xié)議中，應明確項目的基本情況、開發(fā)計劃、資金需求計劃、工程發(fā)包辦法或原則、房屋銷售辦法或原則、投資款返還條件與節(jié)點安排、利息計算與支付辦法、利潤分配辦法、風險分擔辦法、投資人監(jiān)管辦法、各方對應義務的違約責任等。協(xié)議內容越細，越便于執(zhí)行和監(jiān)督，越不容易發(fā)生爭議和糾紛。

在引入投資商模式下，雙方的合作較為簡單，主要集中在資金的注入、使用、監(jiān)管、利息計付或利潤分配等方面。所以房企應該做到以下要點：一是及時編制資金時點需求計劃，提前申請投資商準備資金、撥付資金，以保證項目開發(fā)的順利進行；二是強化資金使用內部審批管理，嚴格控制資金規(guī)模，提高資金使用效率；三是不得挪用資金，確保投資商的資金用于合作項目開發(fā)；四是及時向投資商通報項目進度和資金使用情況，以使投資商對房企和資金放心；五是按照合同約定的投資款返還條件，及時將投資款返還給投資商，并按照約定的利息標準支付利息；六是項目完成后及時決算，按照約定的分紅辦法將利潤分配給投資商，以免產生不必要的爭議。

二、聯(lián)合開發(fā)模式

聯(lián)合開發(fā)模式由合作各方共同出資、共同運作、共同管理、共享利潤、共擔風險，最終按協(xié)議約定的比例分紅；

采用聯(lián)合開發(fā)模式時，要盡量選擇既有投資實力，又內部管理較好的企業(yè)，因為這些企業(yè)一般都有規(guī)則意識，不易發(fā)生合作糾紛；

聯(lián)合開發(fā)模式的合作協(xié)議中，除了要約定引入投資商模式中的基本合同條件，還要約定項目實施過程中的決策機制、工程施工發(fā)包規(guī)則、房屋銷售決策機制與定價機制、費用支出管理辦法、項目開發(fā)完畢的決算辦法、合作各方的分工和人員委派、對應的違約責任等。以使合作各方的駐場項目管理人員有序工作、良性互動、相互監(jiān)督，一切具體事務處理均有章可循，一切分歧和矛盾均有化解機制。

聯(lián)合開發(fā)模式下，合作各方要搞好具體事務的共同決策、共同管理、相互監(jiān)督。一是要按照協(xié)議約定委派相應人員，做好各自的分工，確定各個崗位的工作責任；二是共同編制資金需求和資金使用計劃，確保投資商的資金及時到位，保證項目的順利進行；三是做好工程發(fā)包和房屋銷售決策機制，防止一方主導時而另一方不知情引起不滿和爭議；四是按照約定的費用支出辦法嚴格審批各項費用支出，按財務規(guī)范管好項目分戶賬，以防因此發(fā)生不應有的爭議；五是在項目開發(fā)完畢后要及時決算和分配利潤，做到項目善始善終。

三、項目開發(fā)權轉讓模式

項目開發(fā)權轉讓模式則由房企提供開發(fā)用地，以投資人為主開發(fā)，供地的房企按固定數額分期取得投入成本和銷售收益或者按實現的利潤分配紅利。

項目開發(fā)權轉讓模式的合作協(xié)議中，除了投資商模式下的合同內容外，還應明確各方投資款的返還條件與節(jié)點安排、利潤分配辦法或其利息計算與支付辦法、風險分擔辦法。另外。還應明確項目分戶賬的管理和記賬規(guī)范、合作各方的工作配合、供地房企的監(jiān)管辦法等。以防項目投資人將項目擱置，或者以房企名義從事一些具有重大風險的民事行為，給房企帶來新增潛在風險。

開發(fā)權轉讓模式有點類似于掛靠經營，所以，房企應重點做好項目的宏觀管控。一是要向合作項目委派管理人員，并使對方的項目管理團隊力量加派專業(yè)技術人員，確保項目開發(fā)的順利實施，確保工程施工質量；二是要委派專門的資料與印章管理人員，為合作項目提供優(yōu)質高效服務，預防資料和印章管理不善所帶來的風險；三是要委派專職財務管理人員，掌握項目的資金籌措、使用與工程款支付、費用開支等情況，強化其往來收付與發(fā)票管理，督促其規(guī)范進行賬務處理，以減少債務風險和稅務風險；四是強化工程施工合同與房屋銷售合同監(jiān)管，確保不發(fā)生施工合同糾紛和房屋銷售合同糾紛，以減少房企的訴累和風險。