皓哲法律講壇【以案說法第112期】

何某為H小區(qū)業(yè)主，住一棟25號(hào)。

2016年8月，甲公司與何某簽訂《物業(yè)管理委托合同》，約定：1.甲公司為H小區(qū)房的一棟25號(hào)業(yè)主和物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)；2.委托管理期限自2016年1月1日至H小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立之日止；3.每月物業(yè)管理費(fèi)為130元；4.逾期交納物業(yè)管理費(fèi)的，從逾期之日起每天按應(yīng)交管理費(fèi)的千分之三交納滯納金。

2018年10月，城建局作出《物業(yè)管理專項(xiàng)整治檢查的通報(bào)》，指出甲公司管理的H小區(qū)因存在問題較多、予以通報(bào)批評，列入重點(diǎn)監(jiān)督單位（小區(qū)），并責(zé)令甲公司限期整改。

2019年1月，H小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)。

2019年4月，因何某未向甲公司支付過任何物業(yè)費(fèi)，甲公司起訴要求何某支付欠繳物業(yè)費(fèi)5500元；并支付因逾期支付物業(yè)費(fèi)所產(chǎn)生的滯納金人民幣9600元。

何某認(rèn)為:甲公司沒有盡責(zé)履行其物業(yè)管理義務(wù)，不應(yīng)收取物業(yè)管理費(fèi)。并提供了《2018年物業(yè)管理專項(xiàng)整治檢查情況的通報(bào)》、消防設(shè)施照片、走火通道及垃圾堆放的照片、車輛亂停亂放的照片等證據(jù)。

首先，關(guān)于甲公司是否盡責(zé)履行物業(yè)管理義務(wù)的問題。

根據(jù)何某提交的《2018年物業(yè)管理專項(xiàng)整治檢查情況的通報(bào)》，城建局在檢查中發(fā)現(xiàn)甲公司存在信息公示不到位、小區(qū)秩序維護(hù)不到位、小區(qū)環(huán)境管理不到位和公共設(shè)施維護(hù)不到位等問題，并列入物業(yè)管理重點(diǎn)監(jiān)督小區(qū)。本院認(rèn)定在2018年10月之前，甲公司在履行物業(yè)管理合同時(shí)有明顯瑕疵。

何某提交的其拍攝小區(qū)的照片僅能說明甲公司在某一時(shí)刻未及時(shí)履行物業(yè)管理義務(wù)，無法推定甲公司履行物業(yè)管理義務(wù)時(shí)長期存在嚴(yán)重問題。但若因此要求業(yè)主某長期、連續(xù)以拍照方式舉證也未免太過嚴(yán)苛。故綜合本案證據(jù)，本院確信甲公司在提供物業(yè)管理服務(wù)時(shí)存在違約行為。

其次，關(guān)于何某是否需支付欠繳的物業(yè)費(fèi)及滯納金的問題。

甲公司與何某存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，何某享受了甲公司的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)依相關(guān)規(guī)定及時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)。甲公司向何某發(fā)出催收通知后，何某仍未在催告的合理期限內(nèi)交納。因甲公司存在違約行為，何某可取得相應(yīng)的不安抗辯權(quán)。但不安抗辯權(quán)的行使有限度，在甲公司未構(gòu)成根本性違約的前提下，何某以此為由拒交物業(yè)費(fèi)的辯解，本院不予采納。

綜上，甲公司訴請何某支付欠繳的物業(yè)5500元，本院予以支持；對甲公司訴請何某支付滯納金，本院不予支持。

就本案而言，法院的觀點(diǎn)是：物業(yè)公司提供的服務(wù)存在瑕疵但未構(gòu)成根本性違約的，業(yè)主不得因履行瑕疵拒付物業(yè)費(fèi)。

對于履行瑕疵部分，何某可以要求甲公司作出必要的改正。如果甲公司在合理期限內(nèi)恢復(fù)履行能力或提供相應(yīng)擔(dān)保的，何某的不安抗辯權(quán)消滅，反之，其可要求解除合同。

何某主張甲公司對小區(qū)環(huán)境維護(hù)不到位，實(shí)際是主張其建筑物共有部分的權(quán)利遭受侵害。根據(jù)《物權(quán)法》第83條第2款的規(guī)定，在尚無證據(jù)證明相關(guān)情形直接侵害業(yè)主的前提下，提起建筑物共有部分的權(quán)利被侵害的請求權(quán)主體為業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，而非業(yè)主個(gè)人。