讀者小A：

櫻桃，因?yàn)槟赣H確診了胃癌晚期，目前手上的流動(dòng)資金已經(jīng)用得差不多了，考慮賣房給母親治病。

目前名下有2套房產(chǎn)，一套在老家二線城市父母自住的，當(dāng)初全款購(gòu)買，市場(chǎng)價(jià)預(yù)計(jì)在200萬(wàn)。另一套是我住的，前年買下的，三成首付+房貸，市場(chǎng)估價(jià)450萬(wàn)。

如果賣父母那套則擔(dān)心交易周期長(zhǎng)，賣自己住的這套又擔(dān)心后面自己無(wú)法兼顧照顧家人和工作（計(jì)劃等母親出院，接到我現(xiàn)在的房子，也方便照顧）。

櫻桃能幫我分析分析嗎？

櫻桃：

類似這種家里人生大病急需用錢，需要全款或者巨額首付立即到賬的，很難立即賣個(gè)好價(jià)格，總會(huì)有一些隱性損失，賣家要有個(gè)心理預(yù)期。

房產(chǎn)變現(xiàn)周期，主要會(huì)涉及4個(gè)方面的問(wèn)題。

1、這套房子能出售嗎？

2、賣家是全款購(gòu)買還是按揭？

3、買家是全款買還是貸款買？

4、房子的新舊程度、地理位置等如何？

前3個(gè)涉及政策或法律問(wèn)題，一般交易周期都是比較確定的。第4個(gè)問(wèn)題就比較個(gè)性化了，很難一概而論。

這套房子能出售嗎？

部分城市新房是限售的，比如廣州個(gè)人購(gòu)買的房產(chǎn)證需要滿2年方可出售（析產(chǎn)），所以新房未必可以快速出售，這個(gè)具體要看所在城市的售政策。

賣家是全款購(gòu)買還是按揭？

全款買下的房子，已經(jīng)完全屬于個(gè)人資產(chǎn)，可以直接交易，辦理買賣房產(chǎn)的流程會(huì)快很多。

貸款未還清的房子，本質(zhì)上還處于抵押狀態(tài)。賣方需要先到銀行解除抵押，買賣雙方才能正常交易的。也就是說(shuō)想要上市交易的話需要先還清貸款才行。

簡(jiǎn)單說(shuō)一下，貸款房子賣房的流程：

1、簽訂《房屋買賣合同》，賣家收定金。

2、賣家收首付款

3、向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸

4、解除抵押，獲得房子的完整產(chǎn)權(quán)

5、買家打尾款，雙方辦理過(guò)戶（資金監(jiān)管）

6、過(guò)戶完成，賣家領(lǐng)尾款。

向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸的方法有三個(gè)：

① 房貸轉(zhuǎn)按揭

② 用買方的首付款繳清剩余貸款

③ 利用其它抵押物給銀行進(jìn)行貸款來(lái)還清房貸

從執(zhí)行周期上來(lái)說(shuō)，第二種方式比較快，適合急需現(xiàn)金治病的小A。

但小A自己那套房產(chǎn)可能還有高額的貸款需付，要找到一個(gè)短期內(nèi)能交付這么多現(xiàn)金的人，可能需要降低下售價(jià)，損失會(huì)比較大。

買家是全款買還是貸款買？

買家如果是全款付，就不用等銀行放貸，周期會(huì)快很多。當(dāng)然，想要買家全款付，賣家小A的議價(jià)空間也會(huì)比較小。

畢竟，現(xiàn)金流也是一個(gè)價(jià)值。

房子的新舊程度、地理位置等如何？

房子的新舊等，這個(gè)問(wèn)題就比較多樣了。建議還是找靠譜的中介機(jī)構(gòu)，了解下市場(chǎng)行情，以及同等類型的房子的交易周期。

按目前小A提供的資料，撇開(kāi)房子新舊程度、地理位置等不說(shuō)，父母名下那套已全款付的房產(chǎn)，交易周期是會(huì)比較短的。而且房子持有較久，相應(yīng)的稅費(fèi)會(huì)比較低，買家更容易接受。

分享小A這個(gè)事情，其實(shí)印證了我之前的觀點(diǎn)：房子既是資產(chǎn)，也可能是負(fù)債。像小A這樣算是比較好的了，有一套全款有一套按揭。大多數(shù)人沒(méi)這么幸運(yùn)，基本都是首付+貸款。

這種情況下，一旦發(fā)生家人或自己急需現(xiàn)金治病的問(wèn)題，會(huì)特別棘手。

賣房難，不賣呢，沒(méi)錢治病。上眾籌，且不說(shuō)這個(gè)要錢的方式，有人覺(jué)得傷尊嚴(yán)。即使豁出去，也可能會(huì)被diss，被攻擊。“自己有房不賣，上眾籌來(lái)賣慘……”

前段時(shí)間鬧得很大德云社演員吳鶴臣眾籌，就是實(shí)例?？粗潜本┩林?、家有兩套房等，但都是公有產(chǎn)權(quán)，不能交易。父母雖然有退休工資，但身體不好，退休工資基本都送去了醫(yī)院。

這個(gè)例子，就像一根針，一針扎破中國(guó)中產(chǎn)家庭脆弱的穩(wěn)態(tài)。看似有房有車，其實(shí)都是負(fù)債，一旦出現(xiàn)意外事件，這個(gè)穩(wěn)態(tài)就完全hold不住了。

櫻桃也見(jiàn)過(guò)名下有很多房產(chǎn)的人，嚴(yán)格意義上他們并不缺治療費(fèi)用。但我發(fā)現(xiàn)，這種人更懂得運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿，全方位降低任何意外事故對(duì)自己經(jīng)濟(jì)的影響。

比如，很多人會(huì)購(gòu)買保險(xiǎn)做風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖，用確定的成本，也就是保費(fèi)，去轉(zhuǎn)移不確定的風(fēng)險(xiǎn)損失。一旦出現(xiàn)小概率意外事件，包括生大病、意外交通事故、早亡等，保險(xiǎn)公司賠錢。

關(guān)于保險(xiǎn)，說(shuō)到底還是一個(gè)有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)的問(wèn)題。沒(méi)意識(shí)的人，覺(jué)得保險(xiǎn)就是騙錢的，跟賭博差不多。

其實(shí)這兩者是完全不同的，好賭的人都是風(fēng)險(xiǎn)愛(ài)好者，風(fēng)險(xiǎn)大刺激大，可能的收益也大。而買保險(xiǎn)的人，都是風(fēng)險(xiǎn)厭惡者，櫻桃就是這類人，不喜歡任何會(huì)對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)造成威脅的風(fēng)險(xiǎn)，比如擔(dān)心生病要賣房治病，就會(huì)提前先買了健康險(xiǎn)，生病了由保險(xiǎn)公司賠錢治??；擔(dān)心開(kāi)車發(fā)生交通事故，那就提前買了車險(xiǎn)，萬(wàn)一真撞到幾百萬(wàn)豪車，也有保險(xiǎn)公司出面賠錢。

當(dāng)然，櫻桃也見(jiàn)過(guò)很多在保險(xiǎn)里踩坑的案例。比如從我爸媽買的，N年前紅遍大江南北的萬(wàn)能險(xiǎn)，年交保費(fèi)2千，保額5萬(wàn)。

還有現(xiàn)在仍然有朋友會(huì)買的分紅險(xiǎn)。這類保險(xiǎn)，大多數(shù)年交保費(fèi)都要幾萬(wàn)塊，而且保險(xiǎn)期長(zhǎng)達(dá)幾十年，資金靈活度低。保額等于保費(fèi)，完全沒(méi)杠桿。而所謂的分紅或固定返還金，仔細(xì)算一下真正的收益，大多數(shù)比一年定期還低。

還有人覺(jué)得一張保單搞定所有的，其實(shí)這類“全家桶式”的保險(xiǎn)，看著每一項(xiàng)都保障（如重疾、醫(yī)療、意外、身故...）都有了，其實(shí)真正有用的保額都很低。拿同樣的預(yù)算分開(kāi)買重疾、壽險(xiǎn)、意外這些，可以買到更高的保額。

保險(xiǎn)其實(shí)是一個(gè)嚴(yán)監(jiān)管的行業(yè)，特別2018年銀監(jiān)會(huì)和保監(jiān)會(huì)合并之后，各種規(guī)范和相關(guān)管控更嚴(yán)格了。

但很多人還是不信任保險(xiǎn)、不認(rèn)可保險(xiǎn)的杠桿作用，說(shuō)到底對(duì)它的了解不夠多，所以會(huì)擔(dān)心被騙。

最近櫻桃計(jì)劃給家人要重新買保險(xiǎn)，包括老人家還有小孩的，公司員工也計(jì)劃要購(gòu)買保險(xiǎn)，所以計(jì)劃接下來(lái)花點(diǎn)精力科普一些保險(xiǎn)知識(shí)，讓更多的粉絲不用在遇到極端事件時(shí)，要靠賣房變現(xiàn)。

留言告訴櫻桃，關(guān)于保險(xiǎn)，你有哪些知識(shí)想了解的，留言告訴我。