文丨小白

當下的鄭州熱鬧非凡：中原區(qū)的常西湖新區(qū)，經(jīng)開區(qū)的濱河國際新城，東區(qū)的白沙綠博……各個新區(qū)你方唱罷我登場，唯獨高新區(qū)顯得落寞。

提及高新區(qū)，通常會有這樣幾個標簽：西大學城、工廠多、交通不便、配套一般……不好不壞，一切都還可以，似乎一直這樣下去也挺好。

然而，不甘平庸的高新區(qū)卻引入中建做一級開發(fā)，高新新城應運而生。東南有濱河國際新城，西北有高新新城，中建入駐，地王賦能，高新新城能否挽回高新區(qū)昔日的風光？我們一探究竟。

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近兩年，高新新城開始頻繁走進人們視線?！癤X開發(fā)商刷新片區(qū)地價紀錄”類似的消息挑逗著人們的神經(jīng)，這說明中建的運營能力初見成效。

任何事物的發(fā)生都不是一蹴而就的。其實，早在2011年5月，高新區(qū)就召開了“高新城”空間規(guī)劃設(shè)計評審會。根據(jù)規(guī)劃，高新城將打造四大板塊：高新新城、已建成區(qū)、北部生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)和西流湖生態(tài)創(chuàng)意區(qū)。

其中，高新新城的范圍包括西四環(huán)以西、杜英街以北、西南繞城高速以東、連霍高速以南約33平方公里區(qū)域，并確定了“一帶、一區(qū)、一中心”的整體空間結(jié)構(gòu)。

“一帶”即環(huán)狀新興產(chǎn)業(yè)帶，依次布局為IT產(chǎn)業(yè)園、電子電器產(chǎn)業(yè)園、格力電器家電產(chǎn)業(yè)園等，“一區(qū)”是生態(tài)宜居區(qū)?！耙恢行摹眲t為位于須水河及其支流交匯處的商務休閑會議中心。

“一區(qū)、一中心”是高新新城核心區(qū)，規(guī)劃范圍為南至楓香街、北至蓮花街、東起須水東路、西至白松路向西的一個街坊，總面積約為6.25平方公里，分為高端商務區(qū)、商住區(qū)、生態(tài)公園區(qū)3個功能分區(qū)。

由此可見，“一區(qū)、一中心”便是今天的雙湖科技城，其早在2011年便被提出。或許由于驅(qū)動力不足，此后便沒了動靜。

2015年7月，中建（鄭州）城市發(fā)展有限公司正式掛牌成立并簽署了鄭州高新區(qū)城鎮(zhèn)綜合建設(shè)項目，這是高新新城“大躍進”的開端。

2016年3月30日，以鄭州高新區(qū)為核心載體的鄭洛新自主創(chuàng)新示范區(qū)喜獲國家批準，高新新城迎來機遇。

2017年5月，中建將高新新城核心區(qū)命名為雙湖科技城，試圖將其推向新的高度。

02

如果說高新區(qū)西四環(huán)以西的區(qū)域叫做高新新城的話，那么，雙湖科技城則是高新新城的核心。

沿科學大道過了西四環(huán)，經(jīng)過輕工業(yè)大學后，基本上就到了雙湖科技城的地域。這個區(qū)位，已在主城之外，但相對而言，還不算太偏。

受益于旁邊的輕工業(yè)大學、鄭州大學，以及巨大體量的萬科城、周邊的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，隨處可見的共享單車、出租車，讓這個處在建設(shè)初期的片區(qū)，并沒有其他新區(qū)那樣的荒涼。

以二七塔為中心，雙湖科技城距離二七塔最短距離約16.5KM。相同的直線距離，往南至龍湖鎮(zhèn)、東至白沙、北至惠濟區(qū)最北邊黃河沿岸。

雙湖科技城其實不大，初步規(guī)劃面積約6平方公里。東至須水東路、北至蓮花街、西至翠柏路、南至楓香街，規(guī)劃范圍與2011年的方案基本雷同。

從內(nèi)部環(huán)境來看，區(qū)域內(nèi)由西南到東北，須水河、須水河西支流、索河三條水系與天健湖、天德湖交融貫通，自然環(huán)境還算不錯。

區(qū)域內(nèi)創(chuàng)新大道和蓮花街已經(jīng)通車，紅松路基本修通。此外，通過科學大道和農(nóng)業(yè)高架可以到達市區(qū)。

地鐵規(guī)劃是雙湖科技城最大的遺憾。地鐵1號線在西四環(huán)以東；9號線本次報批未通過；8號線一期起點為科學大道銀屏路站，完美的錯開了高新新城，且建設(shè)周期為5年，二期何時開工、能否開工還是個未知數(shù)。

教育方面，雙湖科技城規(guī)劃了7所學校，引入了鄭州高新外語中學、鄭州外國語學校附屬小學、高新區(qū)雙語幼兒園等教育資源。

鄭州中學已于2017年6月開工建設(shè)，現(xiàn)在已經(jīng)封頂在做外立面和景觀。

醫(yī)療方面規(guī)劃引進一所三級甲等醫(yī)院——鄭州市中心醫(yī)院高新醫(yī)院，目前還未進入實質(zhì)性施工階段。

圍繞天德湖是雙湖科技城的商務中心，這里規(guī)劃有中原科創(chuàng)金融島和五館合一的文化場館，目前還是一片荒地。

引入中建之后，雙湖科技城的安置房建設(shè)速度很快，已于去年12月舉行了交房儀式。區(qū)域內(nèi)幾個村莊的村民未來會集中居住在崗崔安置區(qū)和朱砦安置區(qū)。

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從2015開始，歷經(jīng)拆遷安置、土地平整等復雜工程之后，中建終于迎來了收獲的季節(jié)。

2017年6月，雙湖科技城第一塊土地出讓，天地置業(yè)從60多家房企脫穎而出，并引來華潤操盤，這便是華潤悅景灣。

以金盞街為界，雙湖科技城住宅分為南北兩部分，北邊容積率為2.5-3，南邊則為1.2-2.5。此外，南邊離水系更近，遠離安置房，比北邊更宜居。

華潤悅景灣在雙湖科技城北邊，這一片目前不太成熟，分布著電子產(chǎn)業(yè)園和一些建成小區(qū)，周邊大型商業(yè)很少，距離萬科城商業(yè)還有一段距離。

華潤悅景灣南北兩側(cè)都是住宅用地，東側(cè)為體育用地，東北側(cè)和西側(cè)是教育用地。本項目占地42畝，容積率2.99，不過好在沒有做成高低配。

項目也有一些不利因素，例如地上規(guī)劃80多個停車位，樓王東側(cè)規(guī)劃有托老所，北側(cè)有垃圾回收站等。

戶型方面，95㎡的三房比市場主流89㎡多了6㎡，居住起來更舒適；78㎡兩房則為剛需中的剛需；120㎡的三房剛需接受度不太好，但好在數(shù)量不多。

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2017年中建拿下創(chuàng)新大道東、河陽路北地塊，占地113畝，容積率2.5，并邀請中海操盤，這便是中海萬錦熙岸。

為了收益最大化，中海做出了高低配的布局：規(guī)劃5棟高層，2棟11層小高層，6棟8層洋房，8棟6層洋房，對外宣稱改善。

萬錦熙岸高層只有5棟，全部分布在地塊左側(cè)，這樣的布局導致樓棟要么臨大路，要么采光會受影響。

戶型方面高層邊戶為120㎡三房，中間戶為88㎡小三房，洋房全為143㎡四房。

萬錦熙岸位于雙湖科技城南部，離湖更近。高層精裝單價1萬2左右，洋房標準層1萬5左右。和萬科城相比的話，價格還可以，萬科城7期高層的價格差不多可以買到萬錦熙岸的洋房，不過中海的裝修要比萬科低一個檔次，雖然萬科的裝修也一般。

預算緊張，選華潤，資金充足可以看看中海，改善客戶就不建議選這里了。

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大正水晶森林算是命運多舛的一個項目。從最開始的大正鯤府，到傳聞與金地合作，再到推倒重來的水晶森林，可謂一波三折。

水晶森林的沙盤讓人耳目一新，全玻璃幕墻的外立面設(shè)計確實驚艷，但安全性也不容忽視。玻璃清潔養(yǎng)護十分麻煩，沾滿灰塵之后還能如此通透美觀嗎？這無疑對物業(yè)和業(yè)主提出了更高要求。

配套是水晶森林的另一個亮點。森林公園、兒童藝術(shù)公園、鄰里藝術(shù)公園、水上圖書館逼格滿滿。

水晶森林一期占地132畝，容積率3.5，規(guī)劃12棟高層、3棟小高層，最北側(cè)一排樓棟引入了南方十分流行的架空層。主力戶型89㎡小三房，其次是98、113㎡三房，整體以剛需為主。

品質(zhì)雖好，但是水晶森林的弊端也不容忽視。項目南側(cè)有好幾個工廠，這是硬傷。開發(fā)商來自地市，資金鏈勢必沒有中海華潤等央企之流穩(wěn)健，首付分期就是例證。能否一張藍圖繪到底，驚艷的規(guī)劃能否落地，無疑面臨嚴峻考驗。

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2018年12月，金輝以樓面價5218元/㎡刷新片區(qū)樓面價紀錄，美的以單價926萬/畝刷新單價紀錄，到了今年1月，正商樓面價5232元/㎡再創(chuàng)新高。

美的翰悅府緊鄰蓮花街，西邊是金輝，南邊是正商和華潤。美的是實業(yè)巨頭，地產(chǎn)板塊成立于2004年，布局全國。除鄭州之外，開封有美的國賓府。

美的項目東側(cè)是鄭州中學高中部，東北側(cè)為一公交站，這些需要注意。該項目占地78畝，容積率2.99，規(guī)劃11棟高層，1棟幼兒園，1棟社區(qū)商業(yè)。純高層，舒適度值得肯定。

戶型方面，78㎡兩房，89、110㎡三房，130㎡四房，小面積居多，偏向剛需。

美的的亮點是科技住宅，例如搭配恒溫恒濕的空調(diào)、智能魔鏡等，不過這些加裝配置需要另付費用，這樣能拉動公司電器銷售。不過，智能化設(shè)施頂多只是點綴，不要期待過高。

正商湖西學府北側(cè)是金輝，東側(cè)規(guī)劃蓮花街第三小學。該項目容積率2.49，占地77畝，規(guī)劃4棟高層和9棟洋房。

高層面積段92-118㎡，沒有適合純剛需的七八十平戶型，也沒有八十多的小三房；洋房最大面積118平，面積偏小。

這樣的面積段，高層戶型面積太大，剛需不好上車，洋房面積偏小，不符合改善口味?？梢钥闯觯虨榱伺c對手錯位競爭，確實下了一番功夫。

07

一個區(qū)域的規(guī)劃落地需要時間，人們往往看不到開始，也預測不了結(jié)局。

大區(qū)位是高新新城的最大遺憾，它沒有處在城市發(fā)展帶上，注定難以媲美濱河國際新城。濱河的成功，何嘗不是東區(qū)和港區(qū)的利好疊加所致。

不過高新新城也有自己的優(yōu)勢，南側(cè)萬科城，北側(cè)產(chǎn)業(yè)園接近成熟，蓮花街、科學大道與高新老城自然接駁，中間幾乎沒有斷裂帶，這也是濱河所不具備的。

高新新城核心區(qū)雙湖科技城房價與老高新區(qū)相差3000元/㎡左右，對于高新區(qū)外溢客戶來說，還是非常有吸引力的。最早入市的兩個盤華潤悅景灣、中海萬錦熙岸，一個毛坯，一個精裝，無疑是片區(qū)價格的試金石，后期高層開盤價格幾乎不會低于這兩個樓盤。

對于地緣改善來說，中海萬錦熙岸所在的南部片區(qū)靠近水系，整體容積率更低，無疑更適合改善，預算不足的話，可以關(guān)注一下正商的小面積洋房。

轉(zhuǎn)眼間2019早已過半，隨著雙湖科技城新項目一個接一個入市，競爭只會愈發(fā)激烈，這對購房者來說，也算是個好消息，我們一起坐等雙湖科技城的血拼時刻。