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摘要：政策邊際利好，基本面反彈很快，居民對房價上漲預期也較為強烈。

1、廣佛強烈價差，強化佛山居民對房價上漲預期

佛山房價自2015年3月開始上漲，到2018年12月房價平均漲幅為50%。2015年3月商品住宅銷售均價為8025元/平方米，2018年12月為12007元/平方米。2016年10月和2017年3月，佛山兩次出臺調控政策，期間佛山房價穩(wěn)定在10000元/平方米，沒有出現(xiàn)明顯下行。佛山各區(qū)域房價差異較大，廣佛交界、順德地區(qū)、主城區(qū)均價較高。按照行政區(qū)域劃分，禪城區(qū)、順德區(qū)新房銷售均價均超過17000元/平方米，南海區(qū)均價為16621元/平方米，三水區(qū)和高明區(qū)均價在10000元/平方米左右。

佛山房價受廣州影響很大，廣佛房價的強烈價差，強化了佛山居民對房價上漲的預期。廣佛交界地區(qū)例如：南海千燈湖區(qū)域新房銷售均價超過2.8萬元/平方米；順德北滘、陳村等地銷售均價也突破2萬元/平方米。以千燈湖區(qū)為例，千燈湖區(qū)緊靠廣州荔灣區(qū)，千燈湖片區(qū)的房價一直領跑佛山，成為佛山樓價最抗跌和升值最迅速的區(qū)域之一。然而與僅僅相隔4個地鐵站的廣鋼新城比，仍是價格洼地，目前廣鋼新城新房銷售均價均超過4.5萬元/平方米，千燈湖區(qū)僅為2.8萬元/平方米。

廣佛同城化加速推進，佛山基本面彈性很大。2月出臺的粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃指出要“加快廣佛同城化建設”，未來佛山規(guī)劃的13條地鐵線中，將有8條是直接與廣州相接。得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，使得佛山基本面彈性很大。政策邊際利好，基本面反彈很快，居民對房價上漲預期也較為強烈。

圖：廣佛交界地區(qū)均價最高

2、佛山居民仍有較強的加杠桿能力

實體經(jīng)濟根基深厚，居民可支配收入較高。佛山市GDP在廣東省位列第三，僅次于深圳、廣州。2018年實現(xiàn)GDP9935億元，同比增長6.30%。全國來看，佛山在所有城市中位列第17名，高于西安、昆明、合肥、福州等傳統(tǒng)二線城市。佛山共有36家上市企業(yè)，行業(yè)包括消費、電子、食品飲料、建材、地產(chǎn)等諸多行業(yè)。36家上市公司的平均薪酬為8626元/月，而按照目前佛山的房價水平和首付比例，月供金額在3000-4000元/月，居民仍然有較強的加杠桿能力。

佛山整體居民杠桿率與全國持平，仍處于合理范圍。2015-2017年佛山居民杠桿率提升速率也較快，從30.1%提高到42.8%，但目前水平與全國居民杠桿率水平持平，仍然處于合理的空間范圍。居民貸款結構中，中長期貸款同比增長較快，占銀行總貸款余額的比重自2015年的26.47%提高到38.68%。同時，與大灣區(qū)的其他主要城市相比，佛山的居民杠桿率仍是大幅偏低。

圖表：佛山市整體居民杠桿率與全國水平持平

3、限購對佛山市場的整體影響有限

兩次限購導致17年商品房銷售金額下降30%，但18年有所恢復。佛山于2016年10月，首次開始針對新房調控，2017年3月對二手房調控。限購區(qū)域主要是靠近廣州的一側，非限購區(qū)域的購房及信貸政策則較為寬松。調控政策對2017年當年的商品房成交金額造成了影響，2017年佛山市商品房銷售金額為1217億元，同比降低了32.97%；商品房銷售面積為1210萬方，同比降低了36.58%。2018年全年銷售有所恢復，根據(jù)草根調研的情況，2017年底積壓了較多新房網(wǎng)簽，而在2018年網(wǎng)簽速度有所加快，出現(xiàn)了集中網(wǎng)簽的情況。整體來說，調控政策對佛山市場的整體影響是有限的。

2017年公寓類產(chǎn)品銷售仍較好，成為房企的銷售重要來源之一。雖然2017年的銷售量下降較為明顯，但從草根調研的信息，2017年公寓類產(chǎn)品及車庫的銷售情況仍然是較好的。從比重來看，2018年住宅占比71.3%，車位9.2%，公寓6.7%，商業(yè)4.7%。2017年住宅占比65.9%，車位占比11.4%，公寓占比8.3%。公寓類產(chǎn)品銷售較好的主要原因是，17年3月廣州330政策規(guī)定，商鋪等只能賣給法人機構，廣州的大量投資客涌入了廣佛交界。

4、土地市場熱情未散

2016年開始佛山市土地成交均價大幅攀升，從2015年的2792元/平方米躍升至2016年的5964元/平方米，調控政策的出臺對佛山土地市場的影響微乎其微，土地均價維持在6600元左右的水平，同時土地流拍率也控制在極低的水平。與其他城市出現(xiàn)大幅流拍不同，佛山土地市場的熱情絲毫未消退。

2016年，佛山迎來了13家新進入的地產(chǎn)商，加劇了區(qū)域市場的競爭態(tài)勢，這也是導致佛山土地市場推高的主要原因。同時政府在供地節(jié)奏上的把握很好，2016-2018年減少了土地的供應規(guī)模，且在供地順序上也非常精明。在整體土地市場情緒較好的時候，供應偏郊區(qū)的地塊，而在土地市場有降溫跡象的時候，供應核心區(qū)位稀缺的地塊。這樣的供地節(jié)奏，也是佛山土地市場一直保持較高的參與度的主要原因。

（報告來源：興業(yè)證券）

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