原標(biāo)題：這里的海景房風(fēng)光不再！二手房價僅為新房一半，新房銷售不接散客只接團

（央視財經(jīng) 《經(jīng)濟信息聯(lián)播》）乳山市隸屬于山東省威海市，地處青島、威海、煙臺三市銜接的腹地，與威海一樣以全域旅游“海景房”對外宣傳。乳山市銀灘旅游度假區(qū)距離老城區(qū)有十幾公里，東西海岸線有20多公里，乳山市的海景房也主要集中在這里。近期因“白菜價”的海景房讓這里備受關(guān)注，我們的記者也來到了山東威海乳山進行實地探訪，那里的海景房價格究竟如何。

山東乳山：新房每平價格動輒過萬 二手房均價近乎“對折”

走在乳山銀灘旅游度假區(qū)的街道上，看到最多的就是各個海景房的售樓中心和房屋中介。記者在多家售樓中心了解到，目前新房的價格普遍在每平方米7000元以上，一些新開的樓盤每平方米甚至超過一萬元。

山東省乳山市某售樓中心工作人員：均價就是1萬3左右每平方米，我們這個是酒店公寓，可以返租，一年返租金算下來就是一萬多一平方米。

而與之相比二手房的價格就相差甚遠，均價只有每平方米四千多元，而有一些二手房由于位置偏遠以及建設(shè)年代較早等原因，單價低至每平方米2000元以下。

山東省乳山市某房屋中介工作人員：這個六樓加七樓，一共200多平方米，你要買就29萬元，算下來就是1400多一平方米。

此外，在采訪中記者還注意到，同一個樓盤的房屋，一手房和二手房的價格相差也比較大。在位于乳山銀灘的一處售樓中心，工作人員介紹該項目的二期高層住宅是2015年交房，目前還有部分房屋沒有銷售出去。

山東省乳山市某房屋中介工作人員：那個碧海苑大概有個19樓的，83平方米，36.5萬元。

記者：那也就合大概4000多一平方米

山東省乳山市某房屋中介工作人員：對

中國房產(chǎn)超市網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，目前乳山市二手房均價在4300元/平方米左右，相比2014年12月份的2900元/平方米左右，一平方米上漲了1400多元。而目前在乳山市銀灘旅游度假區(qū)，由于拿地成本和建筑成本的增加，新房價格每平方米在7000元到10000元左右，新房二手房價格相差巨大。

上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進：過去兩年，持續(xù)投資造成了很多這個投資投機性的一些房產(chǎn)，部分購房者呢把這個房產(chǎn)進行拋售、掛牌，目的就是為了套現(xiàn)，這個時候確實造成二手房越來越多，這樣就對二手房的價格形成一定的影響。

山東大學(xué)威海營銷管理研究中心副主任蔣守芬：因為價格增長還是相對比較緩慢，如果購房者報著來投資目的來去投資房產(chǎn)的話，那么我相信你是比較失望的。

新房銷售只接看房團 散客被拒之門外

乳山的二手房價格雖然算不上“白菜價”，但是新房和二手房的價格卻相差懸殊，這也是目前乳山銀灘房產(chǎn)市場的一個特點。據(jù)了解，目前在乳山銀灘，來自全國各地的看房團仍然是購買新房的主力，這也是乳山新房價格堅挺的一個支撐。在乳山銀灘旅游度假區(qū)的一個停車場，記者看到停滿了來自全國各地的大巴車，車上都拉著各個房地產(chǎn)公司的橫幅，這就是當(dāng)?shù)厝丝谥械目捶繄F。

江蘇游客：很便宜，兩個人九十八元，包含路費，包吃包。

記者：準備在這邊買房嗎？

江蘇游客：來看看。

記者：從哪過來的？

福建游客 陳先生：福建。

記者：來看房？

福建游客 陳先生：對來看房。

記者：和看房團一起，有費用嗎？

福建游客 陳先生：免費的。

組織來自全國各地的“看房團”前來下單，是銀灘新房銷售的獨家秘訣，他們大多以度假、養(yǎng)老來宣傳海景房，只需交很少的一部分錢就可以包含路費、吃住等費用，一般參觀完主要景點就會直接拉去各自的售樓中心去看房。

山東省乳山市某售樓中心工作人員：一周來三個大巴車。

記者：一個大巴車能有多少人？

山東省乳山市某售樓中心工作人員：50多。

記者：那都能買吧？

山東省乳山市某售樓中心工作人員：肯定不會都能買。

記者：那能達到多少比例？

山東省乳山市某售樓中心工作人員：五六套能成交的。

與看房團相比，散客在一些新樓盤的售樓處明顯不受歡迎。在位于乳山銀灘的多個售樓中心，記者以購房者的身份要看房，但沒等進入售樓處的大門，就被工作人員攔下，并被告知不接待散客。

山東省乳山市某售樓中心工作人員：你們要干什么？

記者：來看房。

山東省乳山市某售樓中心工作人員：不能看，不接待散客。公司規(guī)定只接公司自己的看房團，不接待散客，必須有業(yè)務(wù)帶才行。

多年來，乳山銀灘房產(chǎn)銷售形成了“井水不犯河水”的營銷模式，新房銷售以來自各地的看房團為主力，而二手房市場以其他一些散客、游客為主。這也是造成新房價格和二手房價格相差比較大的一個原因。

山東省乳山市某房屋中介工作人員：新房為啥不接待你們散客？就是你們散客流動性太強了。

山東省乳山市某房屋中介工作人員：周六會有很多大巴團外地的就是拉入到一個新小區(qū)，只在這個盤，不會讓你了解外面的這個銀灘二手房這種信息，他們不了解情況。

配套設(shè)施跟不上建房速度 供應(yīng)過剩海景房風(fēng)光不再

記者在采訪中了解到，在乳山銀灘的海景房95%以上都銷售給了外地購房者，而當(dāng)一部分以投資為目的的炒房客撤離后，二手房市場供應(yīng)過剩造成了價格和新房價格脫軌，此外，由于配套設(shè)施跟不上建房速度，空置率高，海景房的熱度也逐漸消退。隨著夏天的到來，乳山銀灘也迎來了人流量最多的季節(jié)。晚上八點多，在位于乳山銀灘旅游度假區(qū)的中心區(qū)域，記者看到，周圍小區(qū)亮燈的房間很少，有的街道甚至連路燈都沒有亮。

河北唐山游客馬先生 ：人不多，進來以后很恐怖的，小區(qū)沒幾個路燈，你要上商店要走上很遠。

據(jù)了解，每年七八九三個月是乳山銀灘各小區(qū)入住率最高的季節(jié)，基本上入住率能達到30%到50%，而冬天的入住率就不到10%。

北京購房者曹女士：主要是發(fā)展的慢 我們家里邊有安了暖氣，但是從來沒有給暖，也問過他們這個物業(yè)主要是入住率低，他就沒有說那個暖氣要是入住率達到一定水平。

記者在乳山市人民政府網(wǎng)站上看到，2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資64.43億元，比上年增長27.79%。而從2014年開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資開始大幅度下滑，2014年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成36.32億元，同比下降52.46%。2018年乳山全市房地產(chǎn)開發(fā)投資為23.38億元。在采訪中，記者發(fā)現(xiàn)很多樓盤都是開盤了四五年還沒有清盤，甚至還有些開盤十年的還在銷售。

山東省乳山市某售樓中心工作人員：這個是2009年開盤的 這個是2011年開盤的，都十年了，沒剩幾套了。

業(yè)內(nèi)人士認為，盡管近幾年乳山市政府也在不斷完善基礎(chǔ)設(shè)施，但乳山作為縣級市的房地產(chǎn)市場需求情況還是有限。北方很多海濱城市以海景房、養(yǎng)老房為房產(chǎn)賣點，把短期旅游性居住需求拉長到全年范圍，過度開發(fā)之后，就會出現(xiàn)供大于求的情況。

上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進 ：近幾年是沿海的一些這個項目的開發(fā)，確實開發(fā)過多，不光是乳山這樣一個城市，北方的一些城市，這兩年都會面臨這樣一些這個需求，市場其實沒有想象那么大。