俗話說(shuō)法規(guī)與時(shí)俱進(jìn)，但前幾天紐約議員們儼然是撿到槍了，這次新租賃法規(guī)改版力道之大簡(jiǎn)直讓人嚇到吃手手、為房東客戶們捏一把冷汗！

(6/27/19 update effective date)

先來(lái)復(fù)習(xí)一下以前曾經(jīng)說(shuō)到在紐約，好房租不如好租客。現(xiàn)在改版以后不但對(duì)房客保護(hù)變本加厲還大幅增加房東驅(qū)趕租客的難度！

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以下是70幾頁(yè)紐約租賃新法的新租房法規(guī)大盤點(diǎn)：

第一、租房篇

最多一個(gè)月押金：(7/14/19生效)(禁止規(guī)定、不得以租約修改) 以往對(duì)于非租金管制住房，政府并不管房東收幾個(gè)月押金(或者預(yù)收房租)。只要雙方你情我愿，房客先給一整年都可以。新法規(guī)定所有租房都只能收最多一個(gè)月押金，多收就是違法。

違法驅(qū)逐成為刑事犯罪并有罰款：以往有些房東冒險(xiǎn)自己換鎖、不經(jīng)過法院透過這種方式驅(qū)趕租客，畢竟法院驅(qū)趕耗時(shí)費(fèi)錢呀~但現(xiàn)在這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)又增加了一樣，也就是非法驅(qū)趕可能成為刑事輕罪(Misdemeanor)而留下案底，那當(dāng)然罰款$1000~10,000自是不可少的，還要加上對(duì)租客那段時(shí)間的補(bǔ)償。

押金必須14天內(nèi)退還：(7/14/19生效)(禁止規(guī)定、不得以租約修改) 現(xiàn)在法律明定押金必須14天內(nèi)退還，或者14天內(nèi)羅列欲扣款項(xiàng)目并退回余款，否則房東就是自行放棄扣押金的權(quán)利。

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漲租金超過5%必須給通知：(10/12/19生效) 這一點(diǎn)希爾維亞倒是不太意外，如果租期1年內(nèi)要給出30天通知，租期1–2年則是至少提前60天通知；超過2年的租客則要提前90天。

收租必須給收據(jù)：房東收了租金有義務(wù)給收據(jù)，現(xiàn)金也是如此。而且必須15天內(nèi)給，房東自己也必須保留租金收據(jù)3年。如果租金到期5天內(nèi)沒用書面掛號(hào)信通知租客的話，未來(lái)租客可以用這點(diǎn)作為證據(jù)證明房東默認(rèn)有收到租金。

遲交費(fèi)的限制：(禁止規(guī)定、不得以租約修改) 必須在遲了5天后才能收，且不得超過$50或5%，以低者為準(zhǔn)。

不能以驅(qū)趕紀(jì)錄拒絕租客：(7/14/19生效) 現(xiàn)在明定不能因?yàn)榉靠陀蟹课莘ㄍゼo(jì)錄就拒絕出租。而且一旦從租客信用機(jī)構(gòu)調(diào)查租客的資料后，只要后來(lái)拒絕這位租客，法律就推定房東是因?yàn)轵?qū)趕紀(jì)錄拒絕。

不能收申請(qǐng)費(fèi)：(禁止規(guī)定、不得以租約修改) 法律過去沒有明訂，現(xiàn)在規(guī)定不能收申請(qǐng)費(fèi)，查信用最多收$20。

點(diǎn)評(píng)：既然押金變得這么不好用，然后查租客紀(jì)錄又受到這多限制，連找到好租客的機(jī)率都越來(lái)越渺茫了。這種情況下希爾維亞建議房東們，要求房客買租房擔(dān)保險(xiǎn)(rent guarantee insurance)，由第三方保險(xiǎn)公司作為租客的擔(dān)保人，如果真的租客欠了租還能向保險(xiǎn)公司求償呀~

第二、驅(qū)趕篇

欠租類型驅(qū)趕3天通知變成14天通知：這…應(yīng)該就不用多做解釋了吧？以前只要3天通知就能進(jìn)法庭，現(xiàn)在要兩個(gè)禮拜呀~

驅(qū)趕令執(zhí)行等待期6個(gè)工作天變成14天：一般在法警送了驅(qū)趕令之后還要等待六個(gè)工作天才能上門驅(qū)趕，現(xiàn)在則改成14天，原來(lái)扣掉周末之后最短8天， 現(xiàn)在則增加了一個(gè)禮拜，讓租客有更多時(shí)間去法院申請(qǐng)暫停驅(qū)趕。

延庭時(shí)要求收租的難度增加：過往第一次延庭沒問題，第二次延庭時(shí)房東就可以要求房客先交一些租金來(lái)再說(shuō)否則不讓延，5天內(nèi)交不出來(lái)就直接拿判決。現(xiàn)在新法規(guī)定不算房客找律師的時(shí)間，所以等于兩次延庭都可以手到擒來(lái)，而即使是第三次不能當(dāng)庭要求收租、必須要用Motion的方式申請(qǐng)(那至少一周又去掉了)，而且就算租客交不出來(lái)也不能直接拿判決只是變成直接上庭而已(那當(dāng)然得法院能排上庭期呀~)

沒租約的30天通知變成30/60/90天：(10/12/19生效) 以往沒租約只要給一個(gè)月通知就能驅(qū)趕，現(xiàn)在則是最高90天。如果租期1年內(nèi)要給出30天通知，租期1–2年則是至少提前60天通知；超過2年的租客則要提前90天。這意味著驅(qū)趕的時(shí)間又要大大地拖長(zhǎng)了…

沒租約驅(qū)趕上庭后最多住6個(gè)月變成12個(gè)月：以前如果沒租約，上庭后只要房客繼續(xù)交租，法官可以給1–6個(gè)月時(shí)間讓租客搬家，現(xiàn)在只要法官大人高興，最多可以給到一整年！

點(diǎn)評(píng)：現(xiàn)在驅(qū)趕已經(jīng)要3–6個(gè)月了，可以想見在這等局勢(shì)之下，驅(qū)趕時(shí)間只會(huì)拉長(zhǎng)不會(huì)縮短，恐怕動(dòng)輒6–12個(gè)月，而且驅(qū)趕期間還不一定收得到租金。希爾維亞延續(xù)上面建議，最好要求房客買租房擔(dān)保險(xiǎn)(rent guarantee insurance)，由第三方保險(xiǎn)公司作為租客的擔(dān)保人，如果驅(qū)趕期間不交租花的錢都還能向保險(xiǎn)公司求償~ 另外，由于Holdoever類型訴訟時(shí)間拖長(zhǎng)，這也是變相地鼓勵(lì)房東用Nonpayment欠租類型訴訟，但也因此代表著房子本身必須處于好的、合規(guī)、合法的狀態(tài)，估計(jì)也是立法者的主要目的。

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第三、租金管制篇

空置漲租取消：過往只要有空置期間，每年都能合法漲20%租金，對(duì)于被租金被管得死死的房東來(lái)說(shuō)不無(wú)小補(bǔ)，現(xiàn)在這個(gè)空置漲幅取消了。屋主自住限制：以往一名屋主可以用自住為理由收回不限多少單位的租金管制房，只要能夠說(shuō)明得出來(lái)是自己家人要住就可以，所以爺爺奶奶爸爸媽媽兒子女兒通通一起住進(jìn)去就可以從租客手上收回很多套房了。現(xiàn)在規(guī)定即使屋主自住也只能收一套房。

房屋或者建筑改善的漲幅受限：過去大幅資本投入改善(Major Capital Improvement, MIC)或者個(gè)別房改善(Individual Apartment Improvement, IAI)都作為可以調(diào)漲租金的理由，現(xiàn)在這個(gè)漲幅被調(diào)低，并且還設(shè)立調(diào)漲年限。

優(yōu)惠價(jià)就是法定價(jià)：過往常常有房東給予房客低于法定價(jià)的優(yōu)惠價(jià)(Preferential Rent)，如果哪一天不爽這個(gè)房客就一口氣漲價(jià)到法定價(jià)逼走租客。現(xiàn)在不能這樣做了，漲幅必須基于優(yōu)惠價(jià)。

轉(zhuǎn)換成康斗或者合作公寓幾乎不可能：(禁止規(guī)定、不得以租約修改) 以往只要一棟樓裡15%房源賣掉(可以是現(xiàn)在租客或者外部買家)，就能夠把公寓大樓轉(zhuǎn)換為康斗大樓(Condominium)或者合作公寓(Co-Op)，現(xiàn)在要求必須要51%而且不能有外部買家，那麼幾乎就是不可能了。

點(diǎn)評(píng)：原本租金管制房就已經(jīng)麻煩一堆，現(xiàn)在這些限制再加上去，租金管制房的房?jī)r(jià)要不掉也很難。長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，很可能會(huì)讓房東們對(duì)租客更加挑剔，造成好條件的租客更加搶手、因而擁有更多殺價(jià)空間，整體紐約的房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)多少下調(diào)或者至少凍漲吧~