◎原創(chuàng)撰稿：樓兔子 胡春

◎關(guān)聯(lián)公眾號：樓兔子兄弟

就在大約10分鐘前，深圳樓市史詩級別的土地拍賣盛宴結(jié)束了！

一共推出5宗居住用地。30多家開發(fā)商到場競拍、持續(xù)3小時的豪門盛宴，最終贏家分別是：

尖崗山地塊：廣州越秀地產(chǎn)，總價59.08億元，實際可售樓面地價約6.68萬/㎡。
龍華上塘地塊：龍光地產(chǎn)，總價65.85億元，實際可售樓面地價約6.7萬/㎡。

光明大第地塊：中海地產(chǎn)，總價54.08億，實際可售樓面地價超4萬/㎡。
光明區(qū)政府地塊：中國電建，總價20.12億元，實際可售樓面地價約4.3萬/㎡。

坪山地塊：平安不動產(chǎn)，24.71億元，實際可售樓面地價約2.42萬/㎡。

一個暴雨傾城的午后，看似慵懶如常的午后，深圳一揮手就輕松收攬了 223.84億元！全部地塊都幾乎秒速封頂最高限價！

這，就是深圳樓市的熱度！2019年的夏至剛過，我們明顯感覺到一股帶著太陽風(fēng)暴的熱浪滾滾襲來。

 熱浪！門票價史無前例1100億！

話說今天的深圳土地拍賣，堪稱史詩級別，其大致理由有三個：

1、參拍房企眾多，品牌不少
這個不需要多說了。一共五塊地，來了全國各地30多家房企。大名鼎鼎的萬科華潤金地建發(fā)佳兆業(yè)等等TOP50強房企，就不在少數(shù)。

2、不惜代價、勢在必得
這可以從兩個方面印證，30多家房企僅僅是繳納參拍保證金就給了1100億！按照今天的銀行零存記息，1100多億保證金一天的利息就多達1000萬。另外，還有至少8家競拍主體，一口氣連續(xù)參拍所有5宗地塊！這明擺著是“不得樓蘭勢不還”的架勢！

3、整個競拍過程堪稱慘烈

第一塊開拍的尖崗山地塊競拍速度很快！開發(fā)商舉價很迅猛，幾分鐘就舉牌17輪，直接殺到頂價進而競拍人才房。越秀地產(chǎn)最終奪魁。顯然，隔壁的泰禾地塊樓面地價每平米8萬元，讓大家都很坦然。

小小的熱身之后，龍華上塘地塊開拍。中海龍光金茂華僑城是主力，同時也曾經(jīng)是龍華土地拍賣的佼佼者！絞殺了1個多小時，經(jīng)歷134輪報價，最終龍光地產(chǎn)奪魁。代價不菲：65.85億+2.26萬平米人才房。

龍華上塘地塊競爭太激烈了！拍賣師甚至主動建議，讓舉牌人稍微休息一下再加入戰(zhàn)隊！畢竟這是為深圳人才引進做貢獻。

后面的光明地塊也是競爭激烈。也是達到了超過百次的競拍舉牌。

由此，我們可以結(jié)論：今天的土地拍賣，對于出讓方來說，絕對是一次收益不菲的豪門盛宴。但對于競拍面粉的開發(fā)商來說，卻是一場勞心勞力還極度費錢的大戰(zhàn)役！大戰(zhàn)過后，幾人歡笑幾人愁！無論如何，30多家開發(fā)商集體當(dāng)廚師奉獻的這場豪門盛宴，已經(jīng)框定了未來4年深圳樓市的趨勢！深圳跌不了！未來的大反彈，苗頭或許就埋伏在今天。

 瘋狂！深圳樓市門檻再高也要來！

很多人不理解，為什么今天的深圳土地拍賣會如此瘋狂。我跟好幾個樓兔子小密圈的圈友私聊過：

1、全國土地盛宴相繼上演
中國的房地產(chǎn)市場備受爭議。近三年更是如過街老鼠人人喊打，被史無前例的嚴厲調(diào)控。

但你發(fā)現(xiàn)沒有，去年下半年開始，香港開始土地市場大熱！然后是中國大陸的蘇州，連續(xù)爆出地王！東莞甚至連續(xù)出現(xiàn)拍賣地網(wǎng)上競價，一家房企在3分鐘時間內(nèi)，連續(xù)給自己加價30輪，然后再競相給自己加自持面積，加自持年限，最終報價自持82933年！大刀闊斧神操作，詭異到常人無法想象。

一線城市北京也來了！深圳小哥有什么理由不跟一把呢？

2、深圳確實已經(jīng)饑餓太狠了
深圳是個土地資源極度稀缺的城市。王石曾經(jīng)透露過，深圳1997平方公里土地，現(xiàn)在可以拿出來開發(fā)的存貨不到15平方公里！而可以拿來做商品住宅開發(fā)的用地是多少呢？無限接近于零！

在嚴厲調(diào)控的過去兩年，商品住宅用地供應(yīng)短缺問題更是無以復(fù)加！統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，兩年時間里深圳一共拍賣土地可建面積大約是61萬平米，這其中可上市銷售的商品住宅只有不到15萬平米。如果以一套房80平米計算，相當(dāng)于過去兩年深圳只拍地供應(yīng)了不到2000套商品住宅！

兩年，新增戶籍人口大約是110萬！只增加2000套房，僅僅是供地建房大約一個海納公館！這太少太少了。

3、再貴也要買！必須占位大灣區(qū)
事實上，最近幾年拿地深圳的一些外地開發(fā)商都很辛苦！曾經(jīng)的地王，今天都快要被剝掉皮了！但依然阻止不了外地開發(fā)商進軍深圳的熱情。

原因很簡單：1，明眼人都知道，粵港澳大灣區(qū)是未來15年的機會。2，今時今勢，土地出讓還是有一定的限價紅利。畢竟政府在主動壓抑地價瘋狂。

穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。這三個當(dāng)前中國樓市最核心的問題，放在深圳似乎都不是問題。這種相對穩(wěn)妥的投資，不來不拿真的就對不住這個時代了。

 警告！這輪土地拍賣發(fā)出強烈信號！

那么，今天的土地拍賣僅僅是開發(fā)商自己圈內(nèi)的嗨皮嗎？

當(dāng)然不是！地價影響房價！這個趨勢依然沒變。按照一般規(guī)律，一塊拍賣地，今天拍賣的實際可售樓面地價，乘以2或者2.5，大概率就是將來樓盤上市銷售的均價！

以此判斷，尖崗山地塊未來實際售價大概率在每平米13萬元左右。龍華地塊將來大概率是每平米13萬元。光明地塊，大概率4年時間會沖到6萬至8萬。坪山地塊相對淡靜些，應(yīng)該在4.5萬至5.5萬元間。

另外還必須注意兩點：

1，這些地塊都是今天政府主動壓抑地價的情況下出讓的，非常類似今天深圳樓市的華潤城三期、招商雙璽、華強城、海納公館等，一旦將來樓市有上升機會，新盤反彈機會極大！很可能出現(xiàn)更高溢價。

2、按照今天政府的預(yù)訂，今天拍賣的這些地塊，最快預(yù)計在2至4年就必須竣工投入使用。因此，這些地塊的出讓，實際上已經(jīng)因為競拍成本，而給市場公示了房價底線！跌是不要再指望了！

綜合今天土地拍賣的情況，我的建議是：

1，如果你是摯愛深圳的剛需用家，能上車就趕緊買吧。對大多數(shù)人來說，抄底從來都只是一個傳奇！普通百姓還是看大趨勢行事吧。

2，如果你是深圳樓市的價值投資者，不是喊打喊殺的短炒買家，現(xiàn)在也是可以入手的。光明前海寶中都是不錯的選擇。光明的建發(fā)小巨蛋很快要上市了，不限購不限貸，挺好的。