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引言

后黑石時(shí)代，維璟廣場變得怎么樣了？

來源 |華東商業(yè)地產(chǎn)匯（ID：shwinshang）

作者 | 張鵬飛

2017年5月，曾被新加坡豐樹集團(tuán)寄予厚望的上海怡豐城，跳過試營業(yè)直接迎來開業(yè)。但不到2年，這一豐樹集團(tuán)旗下首個(gè)一線城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就被黑石集團(tuán)整體收購，并更名為“維璟廣場”。

可以看到，豐樹集團(tuán)操盤運(yùn)營下的上海怡豐城，并未再現(xiàn)新加坡Vivo City的成功，后黑石時(shí)代，維璟廣場將如何進(jìn)一步打開市場，樹立自己的品牌？

01

實(shí)探：開業(yè)2年品牌變動(dòng)上百家 兒童業(yè)態(tài)穩(wěn)定

維璟廣場位于莘莊商務(wù)區(qū)，地鐵12號(hào)線七莘路站上蓋，2017年開業(yè)時(shí)定位打造多元消費(fèi)體驗(yàn)的購物中心，引進(jìn)了G-super、幻貝家、翠華、優(yōu)衣庫、H&M等品牌進(jìn)駐。

經(jīng)過2年的運(yùn)營，維璟廣場在品牌方面有何新變化？

作為贏商網(wǎng)長期追蹤關(guān)注項(xiàng)目之一，贏商網(wǎng)注意到，相比2018年5月，過去的1年時(shí)間里，商場品牌變動(dòng)數(shù)量超上百家，品牌數(shù)量和開業(yè)率均有所下降，目前商場整體開業(yè)率約為83%。

商場在營業(yè)的商戶有G-Super綠地全球精品超市、優(yōu)衣庫、耳東影城（原新藝城國際電影院更名）、FFF國際運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)中心等230余家品牌（文末附品牌圖)。

從各業(yè)態(tài)占比看，分別為：餐飲41%、零售40%、兒童育樂及生活配套14%，電影院、健身房等休閑娛樂業(yè)態(tài)占5%。

對比2018年5月份的品牌變動(dòng)來看，上海維璟廣場變動(dòng)的品牌多達(dá)100余家（新增43、撤出63），品牌數(shù)量較之前不增反降，其中B1、2F、4F品牌更換較多，主打兒童業(yè)態(tài)的3樓品牌則相較穩(wěn)定。

具體來看，以快餐、輕食為主的B1層，盡管品牌更替度高，但目前整體開業(yè)率與之前持平；以服飾零售為主的2層及餐飲為主的4層，則有森馬、Y'RC等近30家門店撤出，不過，也有Reshake、西町村屋、絲域美發(fā)等十余新增品牌出現(xiàn)。

與此同時(shí)，贏商網(wǎng)注意到，目前商場還有一些品牌，如你好肌膚、好時(shí)、食其家、和府撈面等處在裝修圍擋中，也將陸續(xù)開出。

對這一變化調(diào)整動(dòng)向，贏商網(wǎng)試圖聯(lián)系黑石方面，但對方并未向回復(fù)。

02

黑石時(shí)代或?qū)⒁杂H子、家庭突圍

作為全球領(lǐng)先的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)之一，黑石集團(tuán)擅長通過收購-運(yùn)營提高資產(chǎn)價(jià)值-出售的方式來提升資產(chǎn)價(jià)值，如2008年10億收購上海Channel 1購物中心，在持有該物業(yè)的三年時(shí)間里，黑石將其的出租率提高到了超過90%，2011年將其以14.6億出售給香港新世界百貨。

此次收購豐樹綜合項(xiàng)目后，黑石便迅速將這一綜合體項(xiàng)目進(jìn)行了更名：辦公部分由豐樹城改為維璟中心，商場部分由上海怡豐城改為維璟廣場。

剝離了豐樹印記后，商業(yè)部分維璟廣場將有哪些動(dòng)作？黑石方面并未向外界作過多解釋，有業(yè)內(nèi)人士分析稱，黑石是想先對這一項(xiàng)目做一些調(diào)整后再對外亮相。這一說法從商場年底以來相繼上線的小馬寶莉、巴拉巴拉小魔仙飛越彩靈堡等聚人氣的IP活動(dòng)上也得到了一些印證。

盡管黑石方面并未透露接下來的運(yùn)營方向，但贏商網(wǎng)從商場日常的運(yùn)營活動(dòng)來看，維璟廣場在家庭、親子或?qū)⑹巧虉龅闹攸c(diǎn)打造方向，從聚人氣來看，這一方向的確能夠在周末及節(jié)假日為商場帶來可觀的客流，尤其是維璟廣場內(nèi)部空間、動(dòng)線十分適合家長推車逛，“周末我很喜歡帶著孩子逛維璟廣場，空間大，而且小孩子玩的選擇比較多”，一位年輕的媽媽告訴贏商網(wǎng)。

不過，工作日客流量不足也是維璟廣場待解決的問題。

從實(shí)際探盤來看，工作日午餐時(shí)間段，除了餐飲部分有客流外，其他部分的客流并不可觀，在同濟(jì)大學(xué)復(fù)雜工程管理研究院高級(jí)研究員范宜昌看來，“主要是項(xiàng)目周邊居民樓、辦公樓入駐率不高所導(dǎo)致的”，但他同時(shí)也提到，還是十分看好這一項(xiàng)目的發(fā)展前景，“ 項(xiàng)目位于12號(hào)線終點(diǎn)站，交通便利，商場的動(dòng)線和物業(yè)設(shè)計(jì)較好。未來3至5年，附近人口慢慢聚集，商圈逐漸成熟后，維璟廣場的客流將有所提升”。

附品牌圖：