所謂“轉(zhuǎn)讓費”可能是轉(zhuǎn)讓設(shè)施設(shè)備或經(jīng)營資質(zhì)等的對價，也有可能是轉(zhuǎn)讓承租機會的對價，前者不是本文討論的對象，后者是本文討論的對象。在租賃合同無效或因出租人原因?qū)е潞贤獬尘跋拢ㄓ绕涫窃诔凶馊宋磳嶋H使用標(biāo)的房屋或只使用了很短時間的背景下），收取轉(zhuǎn)讓費的一方不退還似乎很不合理，但是承租方主張返還轉(zhuǎn)讓費沒有明確的合同依據(jù)，似乎也沒有明確且直接的法律依據(jù)。怎么辦？

《合同法》第5條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。第6條規(guī)定，當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則。

《民法總則》第6條規(guī)定，民事主體從事民事活動，應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，合理確定各方的權(quán)利和義務(wù)。第7條規(guī)定，民事主體從事民事活動，應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。

公平原則和誠信原則是法律明確規(guī)定的，在沒有明確合同依據(jù)和直接法律依據(jù)的前提下，承租人依據(jù)《合同法》和《民法總則》的上述規(guī)定向收取轉(zhuǎn)讓費的一方要求返還轉(zhuǎn)讓費似乎是唯一選擇，也是法理上說的通的選擇。

裁判觀點：

上海市虹口區(qū)人民法院（2017）滬0109民初12957號民事判決認(rèn)為，在房屋租賃關(guān)系中，出租方有義務(wù)提供符合合同目的的租賃房屋，但承租方也應(yīng)謹(jǐn)慎審查房屋是否滿足其需要，雙方均應(yīng)恪守誠信締約和履行。將居住性質(zhì)的房屋臨街破墻開門面辦公或營業(yè)，屬于違章行為，存在被有關(guān)部門整改的風(fēng)險。系爭房屋的性質(zhì)為住房，通過查看公房租賃憑證即可得知。根據(jù)交易慣例，承租人在租賃房屋之前必然要查看權(quán)屬憑證，故可推定雙方在簽約之前已明知系爭房屋的性質(zhì)，也應(yīng)當(dāng)清楚將其用作辦公或營業(yè)的風(fēng)險。被告辯稱原告未將租賃憑證給其查看，不合常理，況且被告系開設(shè)房產(chǎn)中介的專業(yè)人員，更應(yīng)了解房屋情況和相關(guān)政策，故對此抗辯不予采信?，F(xiàn)系爭房屋已被相關(guān)部門查封門面，無法再用于辦公營業(yè)。原告固然是沒有提供完全符合合同目的的房屋，但被告對此情況應(yīng)當(dāng)知道卻仍然簽約，不諦于自甘冒險。故雙方對此均存在過錯，應(yīng)根據(jù)過錯程度各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。被告稱原告對其故意欺詐，要求據(jù)此撤銷合同，沒有事實和法律依據(jù)，本院不予支持。

現(xiàn)系爭房屋的租賃合同已無法實現(xiàn)締約目的，雙方也均無意繼續(xù)履行，故該合同應(yīng)當(dāng)判決解除。但原告要求確認(rèn)的解約時間無法律依據(jù)，本院不予支持。合同解除后，被告已支付的押金應(yīng)由原告返還，被告所欠付的水電費也應(yīng)向原告支付。對系爭房屋門面被封閉之后的房租，因被告并未返還房屋而是繼續(xù)占用，故仍應(yīng)支付；但因原有租金約定系針對門面房屋，故數(shù)額應(yīng)予減少，已支付的同期租金也應(yīng)在其中抵扣。據(jù)此，本院酌情確定被告還需支付的租金數(shù)額為12,000元。關(guān)于被告主張的轉(zhuǎn)讓費損失，因該款記載于租賃合同，系當(dāng)事人可預(yù)料的損失，故可予支持。但被告在門面封閉前已利用部分租期，所實現(xiàn)的相應(yīng)價值需從中扣除，再結(jié)合雙方過錯程度，本院酌情確定原告應(yīng)賠償被告轉(zhuǎn)讓費損失5,000元。關(guān)于被告所主張的裝修費，因原告曾同意被告簡單裝修，而被告的裝修項目并未超出其租賃用途的必要范圍，故可予支持。對鑒定報告認(rèn)定的無爭議造價，本院予以確認(rèn)；在爭議項中，電氣管線布置、監(jiān)控設(shè)備安裝、相應(yīng)的地磚踢腳線改動和室外廣告安裝均為開設(shè)房產(chǎn)中介通常必備的裝修內(nèi)容，本院予以認(rèn)定；墻頂面乳膠漆施工中的鏟除工作，因該項目并非必須，而被告并未予以舉證，本院不予認(rèn)定；企業(yè)管理費、利潤、社保費均為裝修企業(yè)的必要費用，按慣例計入裝修費由發(fā)包人承擔(dān)，故應(yīng)予認(rèn)定，但稅金因被告并未提供正規(guī)發(fā)票，故不予認(rèn)定。關(guān)于裝修損失的計算，根據(jù)司法解釋的規(guī)定，在租賃合同解除的情況下，裝修損失應(yīng)按“殘值”計算，即通過裝飾裝修的工程造價扣減合同履行期間消耗的裝飾裝修價值來確定，以區(qū)別于合同無效情況下，不考慮租賃期限，按裝飾裝修的現(xiàn)存價值來計算的“現(xiàn)值”。現(xiàn)鑒定報告給出的“殘值”系按固定資產(chǎn)折舊率計算，未考慮租賃期限，實為“現(xiàn)值”，本院無法采納。鑒于系爭房屋臨街門面被封后被告的裝修即已失去利用價值，故本院根據(jù)此前被告正常使用房屋的租期長度，結(jié)合雙方過錯程度，酌情確定原告應(yīng)賠償被告裝修損失12,000元。關(guān)于原、被告互相主張的違約金，因雙方對合同解除均有過錯，故均不予支持。

上海市虹口區(qū)人民法院（2016）滬0109民初7941號民事判決認(rèn)為，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的合同應(yīng)屬無效。系爭房屋并無合法產(chǎn)權(quán)依據(jù)，故原告與朱某某所簽《房屋租賃合同》無效。對于原告已向朱某某支付的租金、押金及管理費，向陳某某支付的轉(zhuǎn)讓費。本院認(rèn)為當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用的原則。2015年8月，在朱某某與原告簽訂合同之前，廣中街道辦事處已多次告知過系爭房屋已列入拆除范圍，要求朱某某搬離，并在系爭房屋處張貼過《拆除告知書》，在此期間陳某某亦在系爭房屋內(nèi)承租經(jīng)營。故朱某某、陳某某對系爭房屋屬于待拆房屋的情況應(yīng)當(dāng)明知，而兩被告均未將前述情況如實告知原告，使原告在不知情情況下承租并裝修系爭房屋，支付了兩被告相關(guān)租賃費用及轉(zhuǎn)讓費。兩被告之行為有悖于誠實信用原則，朱某某應(yīng)向原告返還租金、押金、管理費，并賠償原告相應(yīng)的裝潢損失。原告要求陳某某對裝潢損失承擔(dān)連帶責(zé)任，于法無據(jù)，本院不予支持。同理，陳某某應(yīng)向原告返還轉(zhuǎn)讓費，返還金額本院綜合考慮陳某某已向原告轉(zhuǎn)讓的相應(yīng)物品折價、房屋裝修使用年限等情況后，酌情確定。

上海市虹口區(qū)人民法院（2014）虹民三（民）初字第1828號民事判決認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。董某某未經(jīng)系爭房屋權(quán)利人的同意，擅自將系爭房屋出租給倪某，導(dǎo)致倪某無法繼續(xù)使用系爭房屋，故對雙方簽訂的《商鋪租賃合同》的解除，董某某應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任?，F(xiàn)倪某起訴要求解除雙方簽訂的《商鋪租賃合同》，理由正當(dāng)，應(yīng)予支持。因系爭房屋權(quán)利人于2014年8月3日收回了系爭房屋，故倪某要求合同的解除日為2014年8月3日，亦應(yīng)予支持。由于導(dǎo)致合同解除的責(zé)任在于董某某，故董某某應(yīng)將其已經(jīng)收取的商鋪轉(zhuǎn)讓費及租賃押金返還倪某。同時，給倪某造成損失的，董某某還應(yīng)賠償，賠償倪某裝修垃圾短駁費、裝修垃圾清運費及裝修費損失。至于裝修費損失，由于系爭房屋已由他人使用，無法確定倪某已經(jīng)投入的具體數(shù)額，本院考慮到倪某裝修時間較短，且有部分材料倪某已經(jīng)另作他用，故該數(shù)額由本院酌定。至于倪某起訴要求儀嘉公司承擔(dān)連帶責(zé)任一節(jié)，由于儀嘉公司僅作為居間方，故倪某的該項訴訟請求，本院不予支持。

上海市虹口區(qū)人民法院（2010）虹民三（民）初字第691號民事判決認(rèn)為，被告系依據(jù)《軍隊房地產(chǎn)租賃合同》將房屋出租給原告，原租賃合同明確約定不得轉(zhuǎn)租，且原、被告之間約定的租賃期限超出原租賃合同期限，但原告在簽訂《房屋租賃合同》之初即明知房屋系轉(zhuǎn)租，并知曉其與被告的合同超出原租賃合同期限，故雙方均應(yīng)承擔(dān)合同履行中不能續(xù)租等風(fēng)險，對于合同終止產(chǎn)生的損失也應(yīng)按各自的過錯承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。原告自2009年9月2日至2010年3月2日期間使用房屋，應(yīng)承擔(dān)該期間的租金及部分轉(zhuǎn)讓費，雙方對于合同期三年的轉(zhuǎn)讓費約定為3萬元，本院酌定原告承擔(dān)實際使用房屋期間的轉(zhuǎn)讓費5,000元，被告應(yīng)將剩余轉(zhuǎn)讓費退還原告。被告于2010年3月7日將押金及一個月租金退還原告，但雙方并未對合同終止的補償事項達成合意，現(xiàn)原告就此起訴，故被告已退還的2010年2月租金4,500元應(yīng)自返還費用中扣除。原告稱其對房屋裝修花費2萬余元，但未提供充分依據(jù)，被告同意賠償其中的4,500元，于法不悖，本院予以準(zhǔn)許。對于搬遷損失，原告未提供依據(jù)，本院不予支持。

上海市虹口區(qū)人民法院（2010）虹民三（民）初字第259號民事判決認(rèn)為，關(guān)于本案民事責(zé)任的承擔(dān)主體和內(nèi)容?！逗贤ā芬?guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途，這是出租人的主要義務(wù)。本案原告承租商鋪的用途是經(jīng)營服裝、小百貨，但因商鋪無產(chǎn)權(quán)證進而無法辦理營業(yè)執(zhí)照，被工商管理部門查處停業(yè)，導(dǎo)致原告承租商鋪的合同目的不能實現(xiàn)，對此應(yīng)由作為出租人的被告林××、陳××對原告承擔(dān)民事責(zé)任。被告林××、陳××收取原告的首年租金14,740元，合同保證金1,200元，服務(wù)費500元，轉(zhuǎn)讓費2,000元，共計18,440元應(yīng)全額予以退還。

附孫某與朱某某、陳某某房屋租賃合同糾紛案

案情簡介：系爭房屋無房地產(chǎn)權(quán)證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證。2013年3月21日，朱某某為甲方（出租方）、陳某某為乙方（承租方）簽訂《房屋租賃合同》，約定，系爭房屋由乙方租賃使用；租賃期間2013年6月1日至2017年5月30日止；租金每月7,600元，乙方3個月支付租金一次，支付金額為22,800元，先付后用，乙方需提前十五日付款；押金7,600元，合同終止后，由甲方結(jié)清乙方所有賬目后退還（對租賃房有損壞的，酌情在押金中扣除）；管理費每年4,800元。2015年10月8日,原告向陳某某支付轉(zhuǎn)讓費125,000元,陳某某使用系爭房屋至該日遷出。同日，朱某某為甲方（出租方）、原告為乙方（承租方）簽訂《房屋租賃合同》約定，由原告承租系爭房屋；租賃期間2015年10月9日至2019年10月8日；租金、押金及管理費標(biāo)準(zhǔn)，支付方式均與朱某某與陳某某的《房屋租賃合同》一致。合同簽訂后，原告進入系爭房屋著手裝修。原告向被告支付了2015年10月9日至2016年4月8日的租金45,600元，并支付了押金7,600元、管理費4,800元。

2015年10月27日，廣中街道辦事處在系爭房屋外張貼《拆除告知書》載明：“水電路XXX號租賃戶，我方于二個月前已通知你所租賃的房屋，屬政府拆除范圍，已多次正式通知你，請本月底（2015年10月31日）清空房屋并搬離。如不搬離，由此引起的一切后果由你方全部承擔(dān)。”該日起，原告停止對系爭房屋的裝修。

審理中，原告表示，原告支付陳某某的轉(zhuǎn)讓費主要是系爭房屋承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓，2015年10月8日，原告承租系爭房屋時已沒有可利用的裝修殘值，原告才投入資金全部重新裝修。房屋內(nèi)陳某某轉(zhuǎn)讓給其的相關(guān)物品都已使用較長時間，原告認(rèn)為最多價值1萬元。原告裝修前已將房屋內(nèi)相關(guān)物品搬至自己倉庫，系爭房屋內(nèi)已沒有原告物品，可以歸還被告朱某某。

就系爭房屋性質(zhì)及建筑情況原告申請調(diào)查令至廣中街道辦事處調(diào)查，廣中街道辦事處回復(fù)：系爭房屋系廣中街道數(shù)十年前搭建的違章建筑，由街道所屬上海申全物業(yè)管理有限公司于2009年與朱某某簽訂一年租賃合同，后未續(xù)簽租賃合同，2014年起朱某某未繳付租金。按區(qū)政府要求，對公字違建進行拆除計劃，該房列入2015年拆除。2015年8月，廣中街道辦事處已多次告知朱某某10月底將拆除系爭房屋，但考慮朱某某的實際困難未實施拆除。

本院就系爭房屋情況亦至廣中街道辦事處進行調(diào)查，相關(guān)負(fù)責(zé)人員表示，2015年8月就多次以口頭、書面張貼的方式告知過系爭房屋拆除，因朱某某表示無處居住，故暫緩拆除而非不予拆除。但廣中街道辦事處于2015年10底發(fā)現(xiàn)系爭房屋開始裝修，經(jīng)了解得知朱某某再次將系爭房屋出租，故再行張貼《告知書》，告知使用人系爭房屋屬違章建筑，不允許裝修，要求使用人搬離。

審理中，經(jīng)原告申請，本院委托上海公信中南工程造價咨詢有限公司對系爭房屋裝潢殘值進行司法鑒定，鑒定意見為：“由于系爭房屋裝修工程尚未竣工，故不存在裝潢殘值，現(xiàn)鑒定其已施工裝修造價為74,656元。”

裁判原文節(jié)選【上海市虹口區(qū)人民法院（2016）滬0109民初7941號】出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的合同應(yīng)屬無效。系爭房屋并無合法產(chǎn)權(quán)依據(jù)，故原告與朱某某所簽《房屋租賃合同》無效。對于原告已向朱某某支付的租金、押金及管理費，向陳某某支付的轉(zhuǎn)讓費。本院認(rèn)為當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用的原則。2015年8月，在朱某某與原告簽訂合同之前，廣中街道辦事處已多次告知過系爭房屋已列入拆除范圍，要求朱某某搬離，并在系爭房屋處張貼過《拆除告知書》，在此期間陳某某亦在系爭房屋內(nèi)承租經(jīng)營。故朱某某、陳某某對系爭房屋屬于待拆房屋的情況應(yīng)當(dāng)明知，而兩被告均未將前述情況如實告知原告，使原告在不知情情況下承租并裝修系爭房屋，支付了兩被告相關(guān)租賃費用及轉(zhuǎn)讓費。兩被告之行為有悖于誠實信用原則，朱某某應(yīng)向原告返還租金、押金、管理費，并賠償原告相應(yīng)的裝潢損失。原告要求陳某某對裝潢損失承擔(dān)連帶責(zé)任，于法無據(jù)，本院不予支持。同理，陳某某應(yīng)向原告返還轉(zhuǎn)讓費，返還金額本院綜合考慮陳某某已向原告轉(zhuǎn)讓的相應(yīng)物品折價、房屋裝修使用年限等情況后，酌情確定。原告愿意將系爭房屋歸還被告朱某某，與法不悖，本院予以照準(zhǔn)。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項、第五十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條項之規(guī)定，判決如下：

一、原告孫某與被告朱某某于2015年10月8日簽訂的《房屋租賃合同》無效；

二、原告孫某應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)，將上海市水電路XXX號房屋返還被告朱某某；

三、被告朱某某應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)，返還原告孫某房屋租金45,600元、押金7,600元、管理費4,800元,共計58,000元；

四、被告朱某某應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)，賠償原告孫某裝修損失74,656元;

五、被告陳某某應(yīng)于本判決生效之日起10日內(nèi)，返還原告孫某轉(zhuǎn)讓費110,000元；

六、駁回原告孫某的其余訴訟請求。

本案件受理費5,215元，由原告孫某負(fù)擔(dān)315元，被告朱某某負(fù)擔(dān)2,630元，陳某某負(fù)擔(dān)2,270元；鑒定費2,340元，由被告朱某某負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。