在商業(yè)租賃合同中，免租期是非常常見的條款，其主要約定的出租人給予承租人一定期間內(nèi)免于支付租金以促成租賃關(guān)系的一種激勵(lì)措施。

在這類合同中，往往約定了承租人如果違約解除合同，出租人可以主張免租期的租金以減少損失。

但如果因?yàn)槌鲎馊嗽驅(qū)е伦赓U合同無效時(shí)，出租人能否向承租人主張免租期的占有使用費(fèi)？

我們先看以下幾個(gè)案例裁判要旨。

————【典型判例】————

裁判要旨一：雖然合同無效，但基于公平原則，免租期使用費(fèi)按照交付使用實(shí)際期限及合同約定的租金進(jìn)行分?jǐn)傉鬯?，并非按照?shí)際約定租金計(jì)算。

一審法院（深圳市寶安區(qū)人民法院）認(rèn)為: 

雖然原、被告雙方簽訂的《房屋租賃合同》及《園區(qū)食堂合同補(bǔ)充協(xié)議》約定2015年8月1日至2015年9月30日裝修期免租，但如原告在合同約定期內(nèi)，提前退租或終止合同，將補(bǔ)交免租期的租金。但本案涉案合同為無效合同，基于公平原則，免租期使用費(fèi)應(yīng)參照合同約定6年租賃期限按實(shí)際使用年限2年11個(gè)月進(jìn)行分?jǐn)傉鬯?。?jīng)核算，原告應(yīng)向被告支付2015年8月1日至2015年9月30日免租期的房屋使用費(fèi)68658.33元（70620元/月×2個(gè)月÷72個(gè)月×35個(gè)月）。

二審法院（深圳市中級(jí)人民法院）認(rèn)為：

關(guān)于免租期房屋使用費(fèi)，上訴人一品佳公司使用房屋的起始日期應(yīng)以雙方約定的交付時(shí)間為準(zhǔn)，而不是上訴人一品佳公司實(shí)際使用的時(shí)間，上訴人一品佳公司使用房屋的時(shí)間在上訴人恒迪公司交付后由其自行安排，與上訴人恒迪公司無關(guān)，上訴人一品佳公司以沒有實(shí)際使用房屋為由主張不應(yīng)當(dāng)支付免租期內(nèi)的房屋使用費(fèi)，理由不充分，本院不予支持。

裁判要旨二：根據(jù)出租房與承租方對(duì)合同無效的過錯(cuò)責(zé)任，及租賃合同履行情況，不予支持免租期間使用費(fèi)以酌情抵扣出租方應(yīng)承擔(dān)合同無效的責(zé)任。

一審法院（北京市朝陽區(qū)人民法院）認(rèn)為：      

 出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。

本案中，龍?jiān)赐ɑ莨境鲎獾姆课菰诜ㄍマq論終結(jié)前尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，故其與漢中金江大酒店簽訂的《租賃合同》、《補(bǔ)充合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》、《確認(rèn)書》應(yīng)屬無效……

合同無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)及法院查明情況，在《租賃合同》簽訂后，龍?jiān)赐ɑ莨疽呀?jīng)將租賃標(biāo)的交付漢中金江大酒店，漢中金江大酒店亦進(jìn)行裝修，故漢中金江大酒店應(yīng)支付使用費(fèi)和相關(guān)費(fèi)用。對(duì)于支付標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)審理查明情況，漢中金江大酒店投入不足系其無法開業(yè)的原因，故由此導(dǎo)致的租賃房屋不能充分發(fā)揮使用效能的不利后果主要應(yīng)由漢中金江大酒店承擔(dān)，但是龍?jiān)赐ɑ莨疽鄳?yīng)當(dāng)承擔(dān)合同無效的一定責(zé)任，故龍?jiān)赐ɑ莨疽竺庾馄趦?nèi)的使用費(fèi)法院不再支持，同時(shí)適當(dāng)減免漢中金江大酒店應(yīng)該支付的費(fèi)用。考慮《租賃合同》無效及原因，龍?jiān)赐ɑ莨疽蟮睦⒑蜏{金法院不予支持。

關(guān)于裝修損失，漢中金江大酒店應(yīng)該承擔(dān)主要責(zé)任，法院未支持龍?jiān)赐ɑ莨久庾馄趦?nèi)的使用費(fèi)和未支付款項(xiàng)的利息，同時(shí)已經(jīng)適當(dāng)減免漢中金江大酒店應(yīng)支付的費(fèi)用，故不再支持。同時(shí)法院將漢中金江大酒店應(yīng)支付龍?jiān)赐ɑ莨镜馁M(fèi)用扣除押金50萬元，龍?jiān)赐ɑ莨緹o需再行返還押金。

二審法院（北京市第三中級(jí)人民法院）認(rèn)為：       

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條第一款規(guī)定：“房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。本案中一審法院比照案涉《租賃合同》確定使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)并無不當(dāng)，本院對(duì)此予以確認(rèn)。'

對(duì)于裝飾裝修費(fèi)用的問題，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時(shí)，未形成附和的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附和的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有，不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。本案中由于部分裝飾裝修工程已被拆除，故對(duì)于裝飾裝修現(xiàn)有價(jià)值進(jìn)行鑒定評(píng)估已不具備現(xiàn)實(shí)可能性。本案中一審法院根據(jù)雙方當(dāng)事人提交的證據(jù)，結(jié)合租賃標(biāo)的使用情況、雙方當(dāng)事人的過錯(cuò)程度、以及本案中未支持龍?jiān)赐ɑ莨久庾馄趦?nèi)使用費(fèi)的主張和漢中金江大酒店存在未按期支付租金的行為，酌情確定抵扣后不再支持裝飾裝修費(fèi)用的損失并無明顯不當(dāng)，本院予以維持。

裁判要旨三：雙方對(duì)轉(zhuǎn)租合同無效均存在過錯(cuò)的情況下，承租人享受了房屋所有權(quán)人免租期，其要求次承租人支付免租期占有使用費(fèi)違背公平原則。

深圳市寶安區(qū)人民法院認(rèn)為：       

關(guān)于原告要求被告支付本案免租期占有使用費(fèi)、被告劉糧玉對(duì)被告深圳賽爾斯文化體育有限公司債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的訴訟請(qǐng)求。

本案租賃合同雖屬無效，但租賃合同中對(duì)免租期限的合意，系原告在意思自治的范疇內(nèi)對(duì)自身權(quán)利的處分。

在雙方對(duì)合同無效均存在過錯(cuò)，原告與房產(chǎn)所有人麒麟山景酒店有限公司簽訂的租賃合同亦約定了一年免租期的情況下，要求被告支付雙方事先約定其不必支付的免租期占有使用費(fèi)，既缺乏法律依據(jù)，又違背雙方約定，更有違公平原則。且如原告因其自身過錯(cuò)反而從中受益，亦有悖常理和正常人的理性認(rèn)知，故對(duì)于原告該訴求，本院不予支持。

裁判要旨四：綜合考慮本案情況，對(duì)于免租期占用費(fèi)不予支持，未具體闡述。

南寧市江南區(qū)法院認(rèn)為：      

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為被告尚欠原告房屋占用費(fèi)是多少，原告的各項(xiàng)訴請(qǐng)有何依據(jù)。

因涉案租賃物尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，因此，原、被告簽訂的《廣西金磚時(shí)代廣場(chǎng)租賃協(xié)議》為無效合同。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)，人民法院一般應(yīng)予支持。

參照涉案合同的約定，從2017年10月4日起至2018年10月31日，被告尚欠原告房屋占用費(fèi)168528元，對(duì)原告要求被告支付尚欠的房屋占用費(fèi)168528，本院予以支持。被告向原告支付的押金40000元，與被告所欠的房屋占用費(fèi)168528元抵扣后，被告還應(yīng)向原告支付房屋占用費(fèi)128528元。綜合考慮本案情況，本院對(duì)原告要求被告支付免租期房屋占用費(fèi)8955元的主張不予支持。原告要求被告支付房屋占用費(fèi)利息的訴訟請(qǐng)求，于法無據(jù)，本院不予支持。原告已放棄要求被告償付律師費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，本院依法予以準(zhǔn)許。

————【文鰩解析】————

上述四則案例，看似只有第一個(gè)案例中的出租人在主張免租期間的房屋占用費(fèi)得到了支持，而另外三個(gè)案例法官并未支持。

但細(xì)看之下，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，法官不予支持的原因并非法律明確規(guī)定不予支持，而是綜合案件具體情況、雙方當(dāng)事人對(duì)于合同無效的過錯(cuò)責(zé)任及公平原則做出的自由裁量。

因此，關(guān)于題設(shè)的問題我們可以得到這樣答案：租賃合同無效，出租人主張租賃合同免租期間占有使用費(fèi)的，原則上支持，但法官會(huì)根據(jù)自由裁量權(quán)從公平原則出發(fā)予以調(diào)整。

具體的裁判思路是怎樣呢？

首先，根據(jù)合同法規(guī)定，房屋租賃合同無效的自始無效，其免租條款當(dāng)然也無效。對(duì)于租賃合同無效后的處理原則根據(jù)法律規(guī)定能夠返還的應(yīng)當(dāng)相互返還，即承租人將房屋返還給出租人，出租人將收取的租金返還承租人。

《中華人民共和國(guó)合同法》

第五十八條 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

其次，對(duì)于出租人而言，因合同無效，其租賃房屋獲得的租金需要返還承租人，考慮到承租人實(shí)際已經(jīng)占有并使用了租賃房屋，基于公平原則，司法解釋明確規(guī)定，出租人可以請(qǐng)求參照合同約定但租金標(biāo)準(zhǔn)要求承租人支付房屋占有使用期間但費(fèi)用。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

第五條 房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。

問題來了，上述規(guī)定中的占有期間，是否包括出租人給予承租人但免租優(yōu)惠期呢？還是承租人具體開始實(shí)際使用的期間呢？

這里就需要了解“免租期”的性質(zhì)是什么？

免租期，即租賃合同簽訂后，出租人將房屋交付給承租人后，基于承租人需要進(jìn)行裝修或新店培養(yǎng)商業(yè)環(huán)境，由出租人給予承租人一定期間無需支付租金的一種優(yōu)惠激勵(lì)措施。其并不是一個(gè)法律概念，具體的內(nèi)涵和外延需要結(jié)合不同的商業(yè)租賃合同確定。

一般合同約定，如果承租人租未到即退租或違約，則應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交免租期的租金因此。由此可以見，免租期實(shí)際上是合同雙方當(dāng)事人建立在合同正常履行下，出租人附義務(wù)的贈(zèng)與行為或附條件解除條件的債務(wù)免除。如果承租人違約，出租人可以給予撤銷贈(zèng)與或要求承擔(dān)債務(wù)。

而合同無效，免租期的條款自然也是無效的，租賃關(guān)系自始未成立，租金概念自然也不存在。

此時(shí)，出租人向承租人主張的費(fèi)用并非租金，而是房屋使用權(quán)被承租人占有期間的使用費(fèi)，該使用權(quán)從出租人向承租人交付租賃房屋之時(shí)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，而并非承租人實(shí)際進(jìn)場(chǎng)適用的時(shí)間，至于承租人在房屋使用權(quán)交付后如何適用，與出租人無關(guān)。

因此，承租人主張免租期不需要支付占有使用費(fèi)，沒有合同依據(jù)法律依據(jù)的。

那么，為什么有的案例不支持出租人的主張呢？

首先我們知道租賃合同無效的情形很多，而常見主要有以下幾種：

——出租方未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證

——租賃期限超出臨時(shí)建筑使用期限

——未經(jīng)批準(zhǔn)或者按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑

——轉(zhuǎn)租期限超過剩余租期

——租賃期限超過法律規(guī)定的最長(zhǎng)期限20年

——出租方違反規(guī)劃用途出租

……

可見，大部分合同無效的原因系出租人就租賃房屋存在瑕疵，導(dǎo)致租賃合同違反法律效力性強(qiáng)制規(guī)定無效。這些合同無效的原因，出租人存在主要過錯(cuò)，因此必須要對(duì)自己的過錯(cuò)給承租人造成的例如裝修損失、經(jīng)營(yíng)損失等予以賠償。

所以，法官在綜合考慮承租人對(duì)于合同無效是否同樣存在過錯(cuò)，并基于雙方相應(yīng)的過錯(cuò)程度、雙方損失大小對(duì)是否支持免租期的使用費(fèi)、支持多少、如何計(jì)算進(jìn)行調(diào)整，以實(shí)現(xiàn)雙方公平。

因此，免租期的占有使用費(fèi)是否支持，支持的標(biāo)準(zhǔn)是多少并不是一概而論的。