前言

現(xiàn)實(shí)中，售樓處與樣板間有這樣幾種形式：

一、利用企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品作為售樓處和樣板間；

二、利用企業(yè)建造的配套設(shè)施作為售樓處和樣板間；

三、小區(qū)內(nèi)搭建的臨時設(shè)施；

四、小區(qū)外租賃或者建造的；

一、利用企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品作為售樓處和樣板間涉稅分析：

1、硬裝所承擔(dān)的成本將來隨房一起銷售的，計入到“開發(fā)成本——建筑安裝成本”中，可以在企業(yè)所得稅前扣除，也可以作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目，且可以作為計算加計扣除的基數(shù)；

《國稅發(fā)〔2006〕187號》第四條第（四）款：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

2、硬裝所承擔(dān)的成本不隨房銷售將來要拆除的或者難以判斷是否要隨房銷售的，計入到“開發(fā)成本——開發(fā)間接費(fèi)用”中，可以在企業(yè)所得稅前扣除，理論上難以作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目。

3、精裝修時所購買的家電、家具、日用品等日常支出的會計處理和稅務(wù)處理：

會計和企業(yè)所得稅上可以計入到銷售費(fèi)用中，即使有單項(xiàng)資產(chǎn)金額比較大的。此處，稅務(wù)的處理方式可以考慮依據(jù)會計的處理方式。

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號-固定資產(chǎn)準(zhǔn)則》：

第三條 固定資產(chǎn)是指同時具有下列特征的有形資產(chǎn)：

（一）為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的；

（二）使用壽命超過一個會計年度。

第十五條 企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況，合理確定固定資產(chǎn)的使用壽命和預(yù)計凈殘值.

《財稅[2018]54號》第一條：企業(yè)在2018年1月1日至2020年12月31日期間新購進(jìn)的設(shè)備、器具，單位價值不超過500萬元的，允許一次性計入當(dāng)期成本費(fèi)用在計算應(yīng)納稅所得額時扣除，不再分年度計算折舊。

在土地增值稅上，主要有兩種方式：

不少省市這樣規(guī)定：以總收入減去這些家電、家具、日用品等的購買價作為計算土地增值稅的收入，類似于“凈”收入：不認(rèn)可其作為收入，也不認(rèn)可其作為扣除項(xiàng)目。

也有省市這樣規(guī)定：家電、家具、日用品等可以作為扣除項(xiàng)目，但是不作為計算加計扣除的基數(shù)。認(rèn)可其作為收入，也認(rèn)可其作為扣除項(xiàng)目，但是不認(rèn)可其作為計算加計扣除的基數(shù)，如：廣州市（《穗地稅函【2014】175號》）和海南?。ō偟囟惡?015】917號）。

4、房產(chǎn)稅

開發(fā)企業(yè)將自己的開發(fā)產(chǎn)品精裝修作為樣板房，是否繳納房產(chǎn)稅，業(yè)界有爭議。

《國稅發(fā)【2003】89號》:關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問題:鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品,因此,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房,在售出前,不征收房產(chǎn)稅;但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

二、利用企業(yè)建造的配套設(shè)施作為售樓處和樣板間涉稅分析

配套設(shè)施，一般在企業(yè)報批報建環(huán)節(jié)就要確定建設(shè)規(guī)模、建設(shè)外觀、建設(shè)位置了，如果企業(yè)在開發(fā)過程中沒有嚴(yán)格按照被審批通過的規(guī)劃，會在辦理產(chǎn)權(quán)證環(huán)節(jié)有各種障礙。

一、企業(yè)所得稅

有關(guān)配套設(shè)施的企業(yè)所得稅稅收法規(guī)條文：

《國稅發(fā)【2009】31號》第十七條規(guī)定： 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

（一）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

（二）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

1、利用不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施作為售樓處和樣板間而發(fā)生的各種土建成本支出，要記入到“開發(fā)成本——配套設(shè)施”中；

2、如果利用的配套設(shè)施在建成后轉(zhuǎn)讓，為此而發(fā)生的各種土建成本支出，要計入到這個項(xiàng)目中的“開發(fā)成本——建安成本”；

3、如果利用的配套設(shè)施在建成后轉(zhuǎn)為企業(yè)自用，為此而發(fā)生的各種土建成本支出先加入到“開發(fā)成本——建安成本”，建成后轉(zhuǎn)為自用時，再轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”或者“投資性房地產(chǎn)”。

后兩種方式的配套設(shè)施難以辦理產(chǎn)權(quán)證明，在結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品”、“固定資產(chǎn)”或者“投資性房地產(chǎn)”時，原始成本的確認(rèn)和原先的按照可售建筑面積結(jié)轉(zhuǎn)成本有所沖突。

發(fā)生的日常費(fèi)用，仍可以計入到“銷售費(fèi)用”中。

二、房產(chǎn)稅

《國稅發(fā)【2003】89號》:關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問題:鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品,因此,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房,在售出前,不征收房產(chǎn)稅;但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

要從配套設(shè)施投入使用后次月起申報繳納房產(chǎn)稅。

三、土地增值稅

《國稅發(fā)〔2006〕187號》第四條第三款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

利用配套設(shè)施作為售樓處和樣板間發(fā)生的各種土建支出，根據(jù)上面的三種情況，計入到土地增值稅的扣除項(xiàng)目中，且可以作為加計扣除的基數(shù)。

三、小區(qū)內(nèi)搭建的臨時設(shè)施作為售樓處和樣板間涉稅分析

1、企業(yè)所得稅

《國稅發(fā)【2009】31號》第二十七條第六款：

（六）開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。

依據(jù)上述法條，小區(qū)內(nèi)搭建的臨時設(shè)施作為售樓處和樣板間，發(fā)生的建設(shè)成本和裝修費(fèi)用，在企業(yè)所得稅上計入到“開發(fā)成本——開發(fā)間接費(fèi)用”；發(fā)生日常費(fèi)用，可以計入到“銷售費(fèi)用”。

2、土地增值稅

小區(qū)內(nèi)搭建的臨時設(shè)施作為售樓處和樣板間而發(fā)生的建設(shè)成本和裝修費(fèi)用是否可以作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目？

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條：條例第六條所列的計算增值額的扣除項(xiàng)目,具體為：

   (一)取得土地使用權(quán)所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

   (二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房增開發(fā))的成本,是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡稱房增開發(fā)成本),包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),前期工程費(fèi),建筑安裝工程費(fèi),基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),公共配套設(shè)施費(fèi),開發(fā)間接費(fèi)用。

(三)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用),是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用,管理費(fèi)用,財務(wù)費(fèi)用.

(四)舊房及建筑物的評估價格,是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時,由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格.評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅,城市維護(hù)建設(shè)稅,印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加,也可視同稅金予以扣除。

(六)根據(jù)條例第六條(五)項(xiàng)規(guī)定,對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一),(二)項(xiàng)規(guī)定計算的金額之和,加計20%的扣除。

搭建臨時樣板間的建設(shè)成本和裝修費(fèi)用，歸入上述五類扣除項(xiàng)目中任何一類都不合適。所以，不能作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目。

3、房產(chǎn)稅

對于臨時設(shè)施是否征收房產(chǎn)稅，有關(guān)的稅收條文如下：

（1）《財稅地字〔1986〕8號》第二十一條：關(guān)于基建工地的臨時性房屋，應(yīng)否征收房產(chǎn)稅  凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚，材料棚，休息棚和辦公室，食堂，茶爐房，汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

分析上述條文，免稅的臨時設(shè)施得有兩個條件：一是基建期間，二是為基建服務(wù)，所以用于營銷用的臨時的售樓處和樣板間不能享受免征房產(chǎn)稅。

（2）《財稅〔2010〕121號》第三條：關(guān)于將地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問題  對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

在“開發(fā)成本——開發(fā)間接費(fèi)用”中核算的售樓處和樣板間只是建造成本，未包含土地的價值。依據(jù)上述文件，對臨時的售樓處和樣板間申報繳納房產(chǎn)稅，除了房產(chǎn)原值外還要將土地價值加上。

四、小區(qū)外租賃或者自建售樓處和樣板間的涉稅分析

一、租賃

1、如果租賃期在一年內(nèi)，相關(guān)的費(fèi)用（裝修支出、租金、家電支出、水電費(fèi)、日常的費(fèi)用等），會計和企業(yè)所得稅的處理計入到“銷售費(fèi)用”中；

2、如果租賃期一般在一年以上，

裝修支出、金額比較大的家電支出，一般先計入到“長期待攤費(fèi)用”，根據(jù)租賃期限再攤銷到“銷售費(fèi)用”；金額比較大家電支出也可以一次性計入到“銷售費(fèi)用”中；

水電費(fèi)、日常的費(fèi)用，直接計入到銷售費(fèi)用中；

二、自建

1、自建的售樓處和樣板間發(fā)生的支出以及裝修支出，作為企業(yè)的固定資產(chǎn)核算；無論會計和企業(yè)所得稅都通過折舊將上述支出計入到“銷售費(fèi)用”中；

2、金額比較大的家電支出，一般先計入到“長期待攤費(fèi)用”，根據(jù)租賃期限再攤銷到“銷售費(fèi)用”；金額比較大家電支出也可以一次性計入到“銷售費(fèi)用”中；

3、水電費(fèi)、日常的費(fèi)用，則可以計入到“銷售費(fèi)用”；

3、房產(chǎn)稅，按照原值繳納；

4、土地使用稅按照占地面積繳納；