房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為加速去化速度，通常會(huì)在主體完工前在主體外修建售樓處和樣板房，這些售樓處和樣板房多為臨時(shí)建筑用最終拆除。這些臨時(shí)建筑如何進(jìn)行稅務(wù)處理，一直是廣大房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員關(guān)注的問(wèn)題。比較集中的問(wèn)題有以下幾點(diǎn)：

這些臨時(shí)建筑的建造成本和裝修費(fèi)用能作為開(kāi)發(fā)成本在企業(yè)所得稅和土地增值稅中扣除嗎？怎樣扣除？企業(yè)所得稅和土地增值稅的處理有哪些區(qū)別？臨時(shí)建筑需要繳納房產(chǎn)稅嗎？等等。

針對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行政策分析，為您做出解答，希望能幫到您。

（一）相關(guān)規(guī)定

國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第二十七條規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容包括土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)六大項(xiàng)。其中間接費(fèi)指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。

（二）政策解讀

按照國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)相關(guān)規(guī)定，主體外的臨時(shí)建筑售樓處和樣板房符合“開(kāi)發(fā)成本----開(kāi)發(fā)間接費(fèi)----項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建設(shè)”條件，可以作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本在企業(yè)所得稅前扣除。

（三）結(jié)論

臨建售樓處和樣板房可以在企業(yè)所得稅前扣除，通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本----開(kāi)發(fā)間接費(fèi)----項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建設(shè)”核算。

（四）注意事項(xiàng)

會(huì)計(jì)制度規(guī)定營(yíng)銷設(shè)施的建造費(fèi)應(yīng)歸集為固定資產(chǎn)，而企業(yè)所得稅規(guī)定營(yíng)銷設(shè)施的建造費(fèi)要計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，而不是計(jì)入固定資產(chǎn)。需要注意的是，營(yíng)銷設(shè)施既然沒(méi)有計(jì)入固定資產(chǎn)，稅法規(guī)定也就不需要計(jì)提折舊了。也就是說(shuō)企業(yè)所得稅不允許將營(yíng)銷設(shè)施的建造費(fèi)通過(guò)計(jì)提折舊的形式轉(zhuǎn)入銷售費(fèi)用，而是要一次性計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。

（一）相關(guān)依據(jù)

2010年8月23日，國(guó)家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司解答的相關(guān)內(nèi)容如下：

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時(shí)建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)銷售費(fèi)用扣除。售樓部、樣板房?jī)?nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購(gòu)置支出，不得在銷售費(fèi)用中列支。

（二）政策解讀

從稅總納稅服務(wù)司的解答中不難看出，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，不得在土地增值稅稅前扣。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)應(yīng)作為銷售費(fèi)用處理，不計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中，也不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。

（三）結(jié)論

臨建售樓處和樣板房在土地增值稅扣除項(xiàng)目中只能作為銷售費(fèi)用在開(kāi)發(fā)費(fèi)用中計(jì)算扣除，不能計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，不作為加計(jì)扣除的基數(shù)。

（一）相關(guān)規(guī)定

1、《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于檢發(fā)〈關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》（財(cái)稅地[1986]8號(hào)）第二十一條規(guī)定，凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車(chē)房等臨時(shí)性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。

2、《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅[2010]121號(hào)）第三條規(guī)定：“對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)?！?/span>

（二）結(jié)論

1、臨建售樓處、樣板房應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅

理由：不屬于財(cái)稅地[1986]8號(hào)文件第二十一條免征房產(chǎn)稅的列舉范圍。

2、注意事項(xiàng)

由于根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理的相關(guān)規(guī)定，臨時(shí)設(shè)施的售樓部、樣板間等營(yíng)銷設(shè)施歸集的成本費(fèi)用，只有建造成本，沒(méi)有包括土地成本。因此，按照財(cái)稅[2010]121號(hào)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在計(jì)算為銷售房屋而建造的售樓部、樣板間等營(yíng)銷設(shè)施的房產(chǎn)稅時(shí)必須要進(jìn)行納稅調(diào)整。

　　作者系智慧源（深圳）管理顧問(wèn)股份公司高級(jí)咨詢師