文/諸葛找房

轉(zhuǎn)眼間，2019年也即將進(jìn)入年中，在這短短幾個(gè)月里，樓市發(fā)生了很多事情，流言蜚語(yǔ)滿天飛，搞得人心惶惶。先是開(kāi)年1月，各地樓盤為了年底沖業(yè)績(jī)，促銷清盤。隨后2月，“返鄉(xiāng)置業(yè)”退潮，房企紛紛打出“春節(jié)不打烊”的口號(hào)。就在人們都感覺(jué)樓市會(huì)就此消停下去的時(shí)候，“金三銀四”來(lái)了。雖然今年沒(méi)有往年同期的表現(xiàn)好，但相較前幾個(gè)月來(lái)說(shuō)還是略有起色的?！靶￡?yáng)春”再次成為商家的噱頭，本以為樓市會(huì)走10年前的老路，結(jié)果4月的成績(jī)并沒(méi)有達(dá)到盼漲人群的預(yù)期。那么接下來(lái)的5月會(huì)怎樣？是回歸平靜還是搭乘通往牛市的順風(fēng)車呢？

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心的統(tǒng)計(jì)顯示，2019年第18周，百城二手住宅掛牌均價(jià)15012元/平方米，環(huán)比上周微跌0.01%，上漲和下跌的城市數(shù)量持平，均為49個(gè)，僅12個(gè)城市漲幅超過(guò)1%。成交情況以北京為例，新建商品住宅成交694套，環(huán)比下跌78.10%，二手房住宅成交1618套，環(huán)比下跌50.97%，雙雙下滑明顯。而就4月整體來(lái)看，30城商品房成交面積環(huán)比微跌，同比持續(xù)上漲，幅度不算大，總體保持平穩(wěn)。但土地市場(chǎng)整體供需回升，土地出讓收金4025億元，同比上漲近5成，其中二線城市土地出讓金同比大幅上漲81.61%，溢價(jià)率持續(xù)上升，流拍率走高。

當(dāng)下正處在調(diào)整過(guò)渡期的樓市像極了川劇的變臉表演，速度之快也猶如過(guò)山車一般。諸葛小編認(rèn)為越是有波動(dòng)就越應(yīng)該理性看待，不要被一時(shí)的冷淡和陽(yáng)春沖昏了頭腦。專家丁建剛曾說(shuō)，用二三個(gè)月的時(shí)間看樓市，根本看不出什么門道。越是看不清房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)，就越需要多觀望幾個(gè)月。各地的房?jī)r(jià)有升有降是很正常的事情，因?yàn)榈胤降臋?quán)利變大了，會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況選擇放松還是收緊，漲也不會(huì)持續(xù)太久，落也是一樣，穩(wěn)中有降才是最終目的。一年太短，十年又太長(zhǎng)，所以在5年之后的2025年房?jī)r(jià)走向會(huì)如何呢？房多的人會(huì)面臨什么樣的問(wèn)題呢？我們需要從3個(gè)方面去思考。

一是，市場(chǎng)態(tài)勢(shì)的變化。以前人們無(wú)房可住，于是大量高樓蓋起來(lái)。而現(xiàn)在房子已經(jīng)建的足夠多了，需求就發(fā)生了變化?，F(xiàn)在保障性住房逐漸多了起來(lái)，租賃市場(chǎng)也被重視起來(lái)，各階層人群不用再要擠破頭去買商品房。越來(lái)越多的年輕人都選擇及時(shí)行樂(lè)而不愿意買房，因此炒房謀取暴利這條路會(huì)越走越窄。無(wú)債的投資者未來(lái)只有登記出租這一條路還有盈利空間，而有債的投資者可能光靠房租去還房貸會(huì)入不敷出，如果趕上限售等措施的話想賣都賣不出去，所以能早下車就別留戀了。

二是，貨幣經(jīng)濟(jì)的變化。隨著造幣總量的上升和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，通貨膨脹在所難免，30年前的100塊錢可以買個(gè)“大件兒”，而30年后的100塊錢可能連下館子吃頓飯都不夠。另外，有專家指出目前貸款利率還沒(méi)有達(dá)到歷史峰值，很有可能持續(xù)上漲，還款壓力也可能會(huì)進(jìn)一步增大。所以金錢貶值對(duì)于已經(jīng)貸款買房的人來(lái)說(shuō)，雖然通貨膨脹或?qū)⑹刮磥?lái)的還貸壓力能輕松不少，但當(dāng)下所償還的債務(wù)就會(huì)感覺(jué)自己虧了不少。

三是，政策導(dǎo)向的變化。過(guò)去中國(guó)需要發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)來(lái)“救國(guó)”，如今這個(gè)階段已經(jīng)過(guò)去了，新興支柱產(chǎn)業(yè)正在培育。當(dāng)有一天每個(gè)城市都有了新的創(chuàng)收產(chǎn)業(yè)，當(dāng)?shù)卣簿筒辉傩枰u地來(lái)發(fā)展經(jīng)濟(jì)，地價(jià)就有可能回落，那么房?jī)r(jià)有所回落也是遲早的事。而且“穩(wěn)”是官方長(zhǎng)效預(yù)期，打壓投機(jī)行為不會(huì)手軟，當(dāng)監(jiān)管制度完善的時(shí)候，房多的業(yè)主可能就需要承擔(dān)各項(xiàng)重稅了。

綜上所述，當(dāng)需求下降、利率升高、購(gòu)買力下降、制度完善等因素聚齊的時(shí)候，5年之后的2025年，房?jī)r(jià)大漲的可能性不大。熱門城市還是會(huì)以穩(wěn)為主，好地段興許會(huì)略有上揚(yáng)，還保有一定的金融價(jià)值，但很難想從前那樣非理性的增長(zhǎng)了。非熱門城市價(jià)格回落的可能性很大，菜價(jià)小城也許會(huì)越來(lái)越多。5月雖未過(guò)完，但其“真容”也會(huì)在意料之中，不會(huì)出格。已買房的你，是否要把握住機(jī)會(huì)盡快下車？