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樓市走向真正的理性與健康，留給購(gòu)房者的選擇空間越來(lái)越大，當(dāng)然也容易讓人陷入了選擇上的迷茫。
?? 撰文 | 趙開(kāi)心 ? 《地盤(pán)》特邀撰稿人 眼看著2019年的余額已經(jīng)不足。 沒(méi)了往年金九銀十的刺激，各大房企今年的年終沖刺，會(huì)不會(huì)釋放出令人滿(mǎn)意的驚喜？ 1
多變的樓市 ▽ 2019年的樓市可謂風(fēng)向多變，好戲連臺(tái)。 從3月開(kāi)始，全國(guó)樓市一掃2018年頹勢(shì)，漸趨回溫。各地樓市房?jī)r(jià)快速上漲，土拍也是熱火朝天，一系列動(dòng)作之下，西安、洛陽(yáng)、呼和浩特等十多個(gè)城市終于觸及紅線，被點(diǎn)名。 
?西安以2.0%的環(huán)比漲幅位居70城市之首 事實(shí)上，過(guò)熱的房產(chǎn)市場(chǎng)變化早已引起了監(jiān)管層的高度重視。從4.19會(huì)議已有所預(yù)警，會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”。不過(guò)這次會(huì)議并沒(méi)有在樓市形成巨浪，房?jī)r(jià)、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額，依然一再刷新紀(jì)錄。
6月份，調(diào)控從金融端著手，資金面逐步收緊，房地產(chǎn)公司信托融資開(kāi)始受限，金融機(jī)構(gòu)一再被強(qiáng)調(diào)，抑制資金過(guò)快流入房地產(chǎn)。緊接著房地產(chǎn)行業(yè)的海外融資渠道也受到限制，調(diào)控政策日趨嚴(yán)格，更要命的是，開(kāi)發(fā)商的所售房源必須在房管局備案后，銀行才肯放貸。這種釜底抽薪的大手筆調(diào)控，讓樓市以最短的時(shí)間蒙受陰影。
?融資收緊對(duì)房企會(huì)有深遠(yuǎn)影響 7月30日，中央政治局會(huì)議除了重申房住不炒，更首次提出不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，樓市的風(fēng)向正式開(kāi)始向全面凈淡轉(zhuǎn)移。
短時(shí)間內(nèi)，多個(gè)金融機(jī)構(gòu)和個(gè)人因資金違規(guī)流向房地產(chǎn)，受到嚴(yán)厲處罰。疾風(fēng)驟雨之下，樓市極速退熱，富力、融創(chuàng)、萬(wàn)科等很多知名房企在中期業(yè)績(jī)會(huì)上明確表示要停止或慎重拿地。向來(lái)“膽小”的購(gòu)房者更是一時(shí)間草木皆兵，觀望情緒濃厚。二手房有價(jià)無(wú)市，新房銷(xiāo)售陷入困局，土地流拍率趨高，全國(guó)樓市的狀態(tài)大同小異，金九銀十也不再喜報(bào)滿(mǎn)天飛。
?9月份鄭州主城區(qū)新房住宅成交數(shù)據(jù) 仿佛約好了一般，南京、天津、三亞、燕郊等多地近期陸續(xù)公布人才引入計(jì)劃，單9月就有近30城。嚴(yán)格的說(shuō)，人才引進(jìn)不算地產(chǎn)類(lèi)調(diào)控，但是所有人都懂得項(xiàng)莊舞劍，意在沛公，樓市的一角被掀開(kāi)了。
這種“放松限購(gòu)”，本質(zhì)上說(shuō)意義不大，不過(guò)這似乎意味著樓市調(diào)控已經(jīng)見(jiàn)底，直接影響人們對(duì)樓市的預(yù)期和信心的重建。最新的9月70城報(bào)告顯示，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%， 31個(gè)二線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%， 35個(gè)三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.8%，同比漲幅分別是，4.6%、9.3%、8.4%。
?房?jī)r(jià)小幅上揚(yáng)依然是主流 綜合來(lái)看，9月房?jī)r(jià)略有上升，其中二線城市最為明顯，樓市成交整體還是上行趨勢(shì)，凈淡了3個(gè)月樓市又開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)了。最后2個(gè)月，樓市仍有望刷新2018年創(chuàng)造的樓市成交15萬(wàn)億的記錄。
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抄底時(shí)機(jī)已來(lái) ▽ 鄭州的市場(chǎng)表現(xiàn)其實(shí)沒(méi)那么悲觀。 2019年1-7月份，鄭州商品房銷(xiāo)售金額為1808.16億元，同比增速26.8%，其中住宅銷(xiāo)售1623.64億元，同比增長(zhǎng)14.5%。據(jù)悉，五一期間鄭州就狂銷(xiāo)200億。
?1-7月鄭州市場(chǎng)銷(xiāo)售數(shù)據(jù) 大概4月份起，地市看房團(tuán)就成了鄭州樓市去化的主力軍，其中周口和南陽(yáng)人占了半壁江山。尤其5月份，洛陽(yáng)、南陽(yáng)、周口、許昌等地市地王接二連三上位后，被嚴(yán)格限價(jià)的鄭州樓市就更具新引力了。
整個(gè)上半年，鄭州熱盤(pán)、紅盤(pán)頻出，房?jī)r(jià)也以溫水煮青蛙式的上漲，讓購(gòu)房者慢慢接受。雖然沒(méi)爆出什么地王，但是土地溢價(jià)成交時(shí)有出現(xiàn)，流拍現(xiàn)象幾乎為零，就連一向困頓的二手房都迎來(lái)了春天。 一時(shí)間，似乎所有人都在討論房子。 7月伊始，全國(guó)樓市的變化傳導(dǎo)至了鄭州，但是很多人都渾然不覺(jué)，直到融創(chuàng)大河宸院打響了2019年樓市降價(jià)的第一槍。嚴(yán)防死守的大壩，宛若被破開(kāi)了一個(gè)口子，降價(jià)潮以最短的時(shí)間席卷鄭州。 
?某房企市場(chǎng)促銷(xiāo)持續(xù)中 不過(guò)還好，這波“降價(jià)潮”并沒(méi)有對(duì)樓市造成太大影響，房?jī)r(jià)基本面依然維穩(wěn)，降價(jià)的樓盤(pán)多是遠(yuǎn)郊盤(pán)，或是一些面積偏大，位置不好的戶(hù)型。只是，朋友圈時(shí)常刷屏的降價(jià)信息還是打擊了購(gòu)房者對(duì)樓市的信心，購(gòu)買(mǎi)端的蕭條讓樓市顯得十分低迷。“金九”鄭州僅有11個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，賣(mài)出2279套房子。不過(guò)，樓市已經(jīng)到了發(fā)力的最后關(guān)頭。10月鄭州區(qū)域有19個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，共推約4000套房源，環(huán)比9月上漲44%，整體去化還算不錯(cuò)。
?鄭州市場(chǎng)10月開(kāi)盤(pán)數(shù)據(jù) 一向低開(kāi)高走的純新盤(pán)可以被定為首選，頭部房企開(kāi)發(fā)的綠城明月濱河、龍湖景粼天序等很多新盤(pán)，接下來(lái)都會(huì)陸續(xù)開(kāi)盤(pán)。另外，降價(jià)明顯的二手房也是一個(gè)不錯(cuò)的撿漏機(jī)會(huì)。眾所周知，每年的最后2個(gè)月都是樓市的高潮期，尤其今年，實(shí)實(shí)在在的“漏”比往年多，而且優(yōu)惠力度特別大，不出意外，最后兩個(gè)月開(kāi)發(fā)商還保留的一些優(yōu)惠會(huì)全面放開(kāi)。如前幾天，高新區(qū)的大正水晶森林，放出20套原價(jià)13200元/m2，特價(jià)11999元/m2的房源。這兩天，這個(gè)樓盤(pán)又放出一批11999元/m2起的特價(jià)房，且定房加一萬(wàn)送車(chē)位。
?市場(chǎng)開(kāi)始逐漸分化 可以說(shuō)，現(xiàn)在鄭州的房?jī)r(jià)已經(jīng)幾乎見(jiàn)底，再往下的可能性幾乎沒(méi)有，最后這50天也許是最有可能“抄底”的時(shí)機(jī)。 3
最后倆月 上車(chē)還是觀望 ▽ 10月底的會(huì)議也沒(méi)再提及房地產(chǎn)。 根據(jù)市場(chǎng)表現(xiàn)，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)應(yīng)該不會(huì)再有從嚴(yán)的政策出臺(tái)。 歷年來(lái)，作為支柱產(chǎn)業(yè)，但凡重要會(huì)議多會(huì)涉及房地產(chǎn)。2017年之后，當(dāng)房住不炒成為一種長(zhǎng)效機(jī)制，樓市的調(diào)控就沒(méi)有真的放松過(guò)。
?歷次重要會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表述 不過(guò)，樓市的基調(diào)是穩(wěn)的，要避免樓市大起大落，而非要遏制房地產(chǎn)的發(fā)展，樓市調(diào)控原則也是松緊有度。只是，本輪調(diào)控從2016年的9月底至今將近三年，樓市幾經(jīng)起伏，已經(jīng)不復(fù)以往面貌。樓市最近一次蕭條期是2014年-2015年，那時(shí)候沒(méi)人相信房?jī)r(jià)還能再漲，所以2016年的大反轉(zhuǎn)幾乎讓所有人都始料未及，而今凈淡的樓市，頗有2014年的味道。不同的是，大家也都知道不會(huì)有第二個(gè)2016年了，樓市的長(zhǎng)期橫盤(pán)，讓很多人陷入迷茫，購(gòu)房者在上車(chē)與觀望兩端游弋不定。
?樓市呈現(xiàn)長(zhǎng)期橫盤(pán)趨勢(shì) 其實(shí)，對(duì)剛需來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房首先是要滿(mǎn)足自住需求，能不能增值，增值多少可以看淡一點(diǎn)。照現(xiàn)在的情形看，房子以后將會(huì)長(zhǎng)期持有而再不是短期套現(xiàn)的工具。
就大勢(shì)而言，目前一系列嚴(yán)防死守之下，全國(guó)樓市表面波瀾不驚，只是暗流涌動(dòng)。對(duì)比其他城市各種變相“放松限購(gòu)”的樓市復(fù)興之路，鄭州很是低調(diào)，樓市的調(diào)控仍是趨嚴(yán)，但得益于城市的發(fā)展?jié)摿昂幽?億人口的支撐，房產(chǎn)市場(chǎng)還是生機(jī)勃勃。
?人口才是市場(chǎng)最大的源動(dòng)力 尤其，這兩年房子居住屬性增強(qiáng)后，“擇一城、置一屋、終一生”成為很多人的終極目標(biāo)。如此一來(lái)，鄭州成了很多人的工作、生活、置業(yè)的選擇。
近幾年，鄭州的發(fā)展速度也足以對(duì)得起眾人對(duì)他的期待，經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、科技、教育、交通等體現(xiàn)城市綜合實(shí)力的各個(gè)層面都取得了巨大突破。雖然，樓市真正的較量已經(jīng)來(lái)臨，但是房地產(chǎn)行業(yè)仍有很大發(fā)展空間，尤其是大城市的房子仍保有天然的金融屬性，價(jià)值無(wú)可取代。
?未來(lái)走向如何時(shí)間會(huì)給出答案 眼下，市場(chǎng)的豬肉都翻了3倍，一流名企阿里巴巴、京東、海康威視選擇落子的鄭州，房?jī)r(jià)怎就此停滯不前？奔向2000萬(wàn)人口的鄭州，樓市的上升預(yù)期還是很明顯的。
不管怎么說(shuō)，鄭州的房子還是非常值得入手的。我們一直在跟大家說(shuō)遇到合適的時(shí)機(jī)就上車(chē)，當(dāng)年底這一波機(jī)會(huì)襲來(lái)的時(shí)候，一定要抓住，因?yàn)槟旰笞償?shù)仍在。按往年的慣例，房?jī)r(jià)即使不變，最起碼想爭(zhēng)取年前的優(yōu)惠，并非易事。
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