（一）導致合同無效的事實在認定中存在困難

房屋租賃合同的效力認定需要審查租賃標的物的合法性，但實踐中對房屋合法性的認定存在諸多疑難問題。如私自擴建改建的房屋中違法面積如何確定、因建造年代過早無法提供合法建造手續(xù)的房屋如何認定是否合法、當事人提供證明材料前后不一或存在缺失時房屋的合法性如何認定等。

（二）涉及房屋租賃的法規(guī)及政策變化多

與房屋租賃有關的地方性法規(guī)和政策性文件是房屋租賃合同效力認定的重要參考，但地方性法規(guī)和政策易受房地產(chǎn)市場環(huán)境的影響出現(xiàn)變動，進而影響長期租賃合同效力的認定，也會影響合同約定內(nèi)容及履行情況等事項的認定。此類變動會導致房屋租賃案件出現(xiàn)法律或政策適用難題。

（三）涉及法律、法規(guī)強制性規(guī)定的認定觀點不一

實踐中，對某些涉及房屋租賃的法律條文是否屬于影響合同效力認定的效力性強制規(guī)定等存在不少爭議。例如，對《建筑法》第61條第2款、《消防法》第13條性質(zhì)的理解，會直接影響未經(jīng)工程竣工驗收房屋和未經(jīng)消防驗收房屋的租賃合同效力。

（一）審查是否存在法定無效事由

合同存在法定無效事由時應認定合同無效。在審查房屋租賃合同效力時，應重點審查租賃標的物的合法性、租賃期限的合法性、轉(zhuǎn)租合同的合法性及是否違反法律、行政法規(guī)等。

1、審查租賃標的物的合法性

違法建筑包含未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設的房屋、未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設的房屋和雖經(jīng)批準但超過使用期限的臨時建筑等。當租賃標的物確屬違法建筑時，出租人與承租人訂立的租賃合同無效，但此時并非絕對無效，在一審辯論終結(jié)前當事人補全房屋合法手續(xù)消除合同無效事由的，應當認為合同有效。

2、審查租賃期限的合法性

租賃期限合法性的審查可以分為兩種情形：一是審查合同約定的租賃期限。根據(jù)《合同法》第214條規(guī)定，房屋租賃合同的期限不得超過20年，超過該期限的部分無效。二是審查轉(zhuǎn)租合同的租賃期限。承租人經(jīng)出租人同意將房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，除雙方另有約定外，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分無效。

3、審查轉(zhuǎn)租合同的合法性

房屋轉(zhuǎn)租應當經(jīng)過出租人同意，未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以自知道或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租之日起六個月內(nèi)提出異議，有權(quán)向法院申請確認轉(zhuǎn)租合同無效。如果出租人知道或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租但在六個月內(nèi)未提出異議的，再以承租人未經(jīng)其同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，法院不予支持。

實踐中出租人對于轉(zhuǎn)租行為的態(tài)度可能發(fā)生變化，故在出租人未參加訴訟的轉(zhuǎn)租合同糾紛中，如雙方當事人均未主動將出租人是否同意作為合同效力認定依據(jù)，或者一方當事人僅提出未經(jīng)出租人同意，但未就出租人的異議提出充分舉證的，法院不應輕易認定轉(zhuǎn)租合同無效。

4、審查是否違反法律、行政法規(guī)中關于合同無效的規(guī)定

《合同法》第52條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效。此處的強制性規(guī)定是指效力性強制規(guī)定，若相關條款未直接規(guī)定合同無效且難以直接判斷是否屬于效力性強制規(guī)定時，可從相關條文的立法目的、調(diào)整對象、違法行為是否損害國家和社會公共利益、是否有違公序良俗等方面來綜合判斷相關條文的性質(zhì)。

（二）審查其他影響合同效力的要素

除法定無效事由外，房屋租賃合同糾紛還存在其他影響合同效力的情形，如房屋部分違法、房屋建設在劃撥土地、房屋未經(jīng)工程竣工驗收、房屋未經(jīng)消防驗收及房屋未辦理租賃登記備案等。

1、房屋部分違法時租賃合同效力的認定

房屋中有部分屬于違法建筑時應分兩種情形分別處理。一是可以明確區(qū)分合法部分與違法部分。如產(chǎn)證面積和加蓋、擴建面積可以清晰界定，或合法部分與違法部分位于不同樓層，此時應認定合法部分租賃合同有效，違法部分租賃合同無效，在裁判時應區(qū)分租金、使用費及各方責任等。二是無法明確區(qū)分合法部分與違法部分。此時可以考慮違法部分所占比例、租賃用途、建筑物主要功能及違法部分對合法部分的依附程度等，確定租賃合同的整體效力。

2、劃撥土地上房屋租賃合同效力的認定

劃撥土地使用權(quán)屬于一般的公司、企業(yè)、其他組織和個人，其對地上房屋取得合法權(quán)屬證書的，該房屋的租賃合同有效，未辦理審批手續(xù)不影響租賃合同的效力，但出租人應當將租金所含的土地收益上繳國家。如案例一中，劃撥土地所有權(quán)人A公司并非具有國家公權(quán)力性質(zhì)的單位，故A公司與B公司租賃合同有效，是否辦理審批手續(xù)不影響租賃合同效力。

此外，實踐中存在當事人在合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中約定，出資人以租賃或者其他形式使用房屋但不承擔經(jīng)營風險的情形，對該約定應認定雙方構(gòu)成房屋租賃關系，當事人僅以該合同涉及土地為劃撥用地主張合同無效的，不應予以支持。

3、未經(jīng)工程竣工驗收房屋租賃合同效力的認定

《建筑法》第61條第2款規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！蔽覀冋J為該條規(guī)定屬于管理性強制規(guī)定，而非效力性強制規(guī)定，即房屋租賃合同并不因租賃房屋未經(jīng)竣工驗收而無效。主要原因在于，該條文的立法目的在于加強對工程竣工驗收環(huán)節(jié)的規(guī)范和管理，并非對房屋交易或租賃市場等私領域的規(guī)制；且租賃房屋未經(jīng)竣工驗收的，既有法律規(guī)定并無使合同歸于無效之意，而是在維護合同效力的基礎上，賦予承租人在一定條件下享有合同解除權(quán)。

因此，當事人一方以租賃房屋未辦理工程竣工驗收為由，要求確認房屋租賃合同無效的，法院不應支持。如果因房屋未經(jīng)竣工驗收導致承租人無法使用，即無法按照租賃合同約定的用途使用，或者無法按照租賃房屋的性質(zhì)使用時，承租人有權(quán)請求解除合同。如案例二中，房屋未辦理竣工驗收手續(xù)并未妨礙C公司按租賃合同約定用途使用房屋，因此法院對C酒店以租賃房屋未辦理工程竣工驗收為由主張租賃合同無效的訴請不予支持。

4、未經(jīng)消防驗收房屋租賃合同的效力認定

《消防法》第13條屬于管理性強制規(guī)定，當事人一方以租賃房屋未辦理消防驗收或者經(jīng)驗收不合格為由，要求確認房屋租賃合同無效的，一般不予支持。但如果因未經(jīng)消防驗收致使房屋不符合使用條件的，承租人可以依法請求解除合同。如案例三中，法院駁回了陸某僅以商鋪未經(jīng)消防驗收為由主張租賃合同無效的訴請。

5、未辦理租賃登記備案房屋租賃合同效力的認定

房屋租賃合同登記備案的制度目的在于規(guī)范房屋租賃市場，其性質(zhì)屬于行政機關的事后審查行為，與當事人民事行為的效力無關，對租賃合同的成立及生效并無影響。根據(jù)《房屋租賃司法解釋》第4條規(guī)定，當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，法院不予支持。但當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，應當從其約定。如當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方已經(jīng)接受的則不受約定生效條件的限制。同時，根據(jù)《上海市房屋租賃條例》第15條第2款的規(guī)定，未經(jīng)登記備案的房屋租賃合同，不得對抗第三人。

（三）正確區(qū)分合同無效事由與合同解除事由

房屋租賃合同糾紛案件會出現(xiàn)改變租賃物用途、群租、無房屋所有權(quán)出租和在建房屋出租等情形，實踐中對上述情形屬合同無效事由還是合同解除事由存在爭議，審理中應正確界定相關事由的性質(zhì)及其法律后果。

1、改變租賃物用途

我國《物權(quán)法》第140條規(guī)定，建設用地使用權(quán)人應當合理利用土地，不得改變土地用途，如需改變土地用途的，應當依法經(jīng)有關行政主管部門批準?！锻恋毓芾矸ā贰冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》中亦規(guī)定了土地使用者、建設單位等均不能隨意改變土地用途。但這些關于土地用途規(guī)制的規(guī)定為管理性強制規(guī)定。通常情況下，住宅用房改商業(yè)經(jīng)營、工業(yè)廠房改商業(yè)租賃等改變房屋用途的行為并沒有違反法律、行政法規(guī)的效力性強制規(guī)定，一般應認定房屋租賃合同有效，如因受到行政管理處罰、整改等事實上無法繼續(xù)履行合同的，當事人可以請求解除合同。

2、群租問題

《上海市居住房屋租賃管理辦法》第9條、第10條對房屋最小出租單位、最低人均承租面積和居住人數(shù)限制進行了規(guī)定，并明確禁止租賃市場群租行為。該規(guī)定屬于地方政府規(guī)章，不屬于法律、行政法規(guī)的范疇，因此當事人一方以租賃房屋屬于“群租”性質(zhì)為由，要求確認房屋租賃合同無效的，不予支持。在審理中可以在裁判文書中明確，法院對租賃合同效力的認定不影響行政主管機關對違反行政管理規(guī)定的違法行為作出處理。

如租賃合同履行中存在違反政府行政管理的“群租”情形，出租人已就此提出異議并要求整改未果的，可依據(jù)承租人未按照租賃合同約定的用途使用租賃房屋、構(gòu)成根本違約為由，主張解除雙方之間的租賃合同。

3、無房屋所有權(quán)出租

當事人是否具有租賃物的所有權(quán)并不影響租賃合同的效力。如果因當事人無房屋所有權(quán)致使租賃合同無法履行的，承租人可以向出租人主張違約責任；如不影響承租人對房屋正常使用的，承租人不能以出租人無所有權(quán)為由拒付租金、拒絕返還房屋或不履行其他承租人義務等。

4、在建房屋出租

當事人出租在建房屋的，法院應依職權(quán)審查租賃合同是否違法。如果合同內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不具備法定的無效事由，法院應當尊重當事人意思自治原則認定合同有效。

（一）關于合同無效的釋明

實踐中，當合同認定無效時，法院應注意對當事人進行充分釋明。根據(jù)《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第35條規(guī)定，當事人就租賃合同的履行或解除發(fā)生爭議，經(jīng)審查認定合同無效時，法院應當向當事人釋明變更訴請，引導當事人就合同無效的法律后果一并處理，并向當事人告知如不及時處理合同無效后果將可能造成的不利后果。對經(jīng)釋明當事人堅持不變更的，應當判決確認租賃合同無效，對當事人的訴請依法駁回，并告知當事人可就合同無效的其他爭議另行主張。

（二）關于報告邏輯結(jié)構(gòu)的說明

在審理房屋租賃合同糾紛案中，合同認定無效后的后果處理亦是法院裁判中的難點及要點。本文因篇幅所限，后果處理部分相關的審理思路和裁判要點將在梳理總結(jié)后另行刊出。