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歡迎您的關注訂閱和轉發(fā)分享 歡迎您輸入日期提取歷史消息 作者 ‖ 方贊 劉宏偉 汪建波 蘇州良翰律師事務所 微信公號：良翰房地產(chǎn)訴訟 上文列舉了關于租賃類房地產(chǎn)糾紛八個方面的裁判規(guī)則（9月5日推送），相關規(guī)則的共同之處是都來源于最高法院。不同之處有二，一是出自不同時期，二是以不同方式或者說不同載體的形式出現(xiàn)。 面對司法實踐中出現(xiàn)的新情況，最高法院通過不同平臺向外界釋放相關實務問題的司法傾向和態(tài)度。通過檢索分析，我們發(fā)現(xiàn)最高法院關于房屋租賃糾紛的司法觀點主要通過司法解釋和批復、最高法院民一庭觀點、最高人民法院公報等載體對外公布。就散落在不同載體的最高法院司法觀點進行列舉整理，是宏觀把握最高人民法院司法觀點的基礎。更進一步的是，我們需要把握不同觀點的層級效力，把握隱藏在司法觀點之后的法理基礎、立法原意和時代背景。通過這樣兩個層面的分析研究，才能真正全面、透徹理解具體的裁判規(guī)則?；谇拔乃龅囊?guī)則列舉，下文再就房屋租賃合同糾紛中的優(yōu)先購買權、合同效力、訴訟管轄問題展開闡釋。 一、房屋租賃中的優(yōu)先購買權糾紛 （一）承租部分房屋的承租人之優(yōu)先購買權問題 目前，法律和司法解釋對承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優(yōu)先購買權均無明確規(guī)定。但根據(jù)最高法院關于《承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優(yōu)先購買權的復函》（（2004）民一他字第29號），我們不難發(fā)現(xiàn)最高法院對前述問題已有明確意見。 《復函》指出，“第一，從房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對獨立的，則承租人的優(yōu)先購買權應僅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對出租人所賣全部房屋享有優(yōu)先購買權。第二，從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣的全部房屋一半以上的，則其對出租人出賣的全部房屋享有優(yōu)先購買權；反之則不宜認定其對全部房屋享有優(yōu)先購買權。”由此，最高法院已經(jīng)給出了清晰的觀點。 （二）房屋租賃中優(yōu)先購買權的對象 根據(jù)2004年第5期的《最高人民法院公報》中登載的“楊巧麗訴中州泵業(yè)公司優(yōu)先購買權侵權糾紛”案例解析內(nèi)容，最高法院對此問題已經(jīng)有了明確的傾向性意見。 案例解析內(nèi)容表明承租人的優(yōu)先購買權僅針對承租人所租賃房屋，即承租人在主張優(yōu)先購買權時，僅證明出租人有出賣房屋的事實，但不能證明所出賣是承租人所租賃的房屋，則無權主張優(yōu)先購買權。由此可見，最高法院支持承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權，但購買對象應為自己承租的房屋；對于出租人出賣的其他房屋，承租人不享有優(yōu)先購買權。 最高法院的該觀點，在地方司法實踐中也得到了落實。如“楊超訴南通市港口集團有限公司、南通國信資產(chǎn)管理有限公司承租人優(yōu)先購買權糾紛上訴一案”([2011]通中民終字第0511號),承租人的租賃物為碼頭泊位、泵船宿舍三間以及樓下倉庫。根據(jù)最高法院的觀點，出租人整體出賣港口的，承租人的優(yōu)先購買權僅及于所租賃房屋，另外再結合前述《復函》內(nèi)容，租賃房屋與碼頭泊位不具有可分性，且在整體資產(chǎn)中占比例較小，因此法院最終未支持承租人對港口整體資產(chǎn)享有優(yōu)先購買權。 （三）房屋租賃中優(yōu)先購買權的提前通知期限 根據(jù)1988年最高法院《關于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第118條規(guī)定，“出租人出賣出租房屋，應提前3個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！狈课葑赓U中優(yōu)先購買權提前通知期限為3個月，且是效力強制性期限，出租人未能在該期限內(nèi)通知的，將導致與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。 但是該條規(guī)定已被2008年12月24日施行的最高法院《關于廢止2007年底以前發(fā)布的有關司法解釋（第七批）的決定》第24條所廢止，理由是與《物權法》相沖突。在2009年，最高法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第21條又進一步明確“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形，承租人可以訴請出租人承擔賠償責任，但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持?！钡菑淖罡叻ㄔ褐贫ㄋ痉ń忉尩摹傲⒎ū疽狻眮砜矗罡叻ㄔ簩嶋H上否定的是該提前通知期限的效力而不是期限時長。 該條被廢止后，房屋租賃中優(yōu)先購買權提前通知期限已無明確的法律或司法解釋規(guī)定，當依《合同法》規(guī)定的“合理期限為準”。該合理期限為多久，由法官自由裁量，正因為最高法院仍舊支持該提前通知期限時長的態(tài)度，使得司法實踐中仍以《意見》規(guī)定的“3個月”為“合理期限”的裁量標準。如“上海開佳五金機電有限公司訴上海恒立房地產(chǎn)有限公司、項某某、陳某某房屋買賣合同糾紛上訴一案”（（2012）滬二中民二（民）終字第1974號），一審法院以“參照法律對出租人應當提前3個月通知承租人售房事宜之規(guī)定，開佳公司（承租人）行使優(yōu)先購買權之合理期限亦為3個月?！庇纱?，《意見》第118條雖被廢止，但是關于“提前3個月通知”的優(yōu)先購買權提前通知期限仍在司法實踐中被法院的實務裁判所采納。 二、房屋租賃中的合同效力爭議 （一）租賃房屋未經(jīng)消防驗收合格，租賃合同是否有效 最高法院《關于未經(jīng)消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的函復》（（2003）民一他字第11號）被最高法院《關于廢止1997年7月1日至2011年12月31日期間發(fā)布的部分司法解釋和司法解釋性質(zhì)文件（第十批）的決定》所廢止，其理由為與最高法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律問題的解釋》規(guī)定相沖突?！逗瘡汀芬?guī)定，“1、租賃房屋根據(jù)《消防法》必須經(jīng)消防驗收而未驗收或驗收不合格的，應認定該合同無效；2、租賃房屋不屬于上述必須消防驗收的，則不能認定合同無效；3、租賃房屋用于開設經(jīng)營賓館、商場等公眾聚集場所的，消防申報義務人為經(jīng)營者，房屋消防驗收則不是合同有效的必要條件?！钡墙?jīng)分析《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律問題的解釋》的條文，我們發(fā)現(xiàn)其中并未明確直接規(guī)定消防驗收對房屋租賃合同效力的影響。 我們認為《函復》雖被廢止，但其規(guī)定的內(nèi)容與《合同法》第52條在立法原意上是一致的，只有違反法律、行政法規(guī)強制性效力規(guī)定的合同才是無效合同。認定城市房屋租賃合同因房屋未經(jīng)消防驗收使用而無效的主要法律依據(jù)是《消防法》第13條第3款規(guī)定：“按照國家工程建設消防技術標準需要進行消防設計的建設工程竣工，依法應當進行消防驗收的建設工程，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用。”因此租賃房屋根據(jù)《消防法》必須經(jīng)消防驗收而未驗收或驗收不合格的，應當根據(jù)《合同法》第52條認定租賃合同無效。 當然在界定何為“必須進行消防驗收的建設工程”時，需明確只有“按照國家工程建設消防技術標準需要進行消防設計的建設工程”，竣工時才必須經(jīng)過消防驗收。因此不宜籠統(tǒng)地認為城市出租房屋一律須經(jīng)消防驗收，未經(jīng)消防驗收或者驗收不合格租賃合同就無效。 另外實踐中對《消防法》第58條規(guī)定的理解也不應有偏差。開設、經(jīng)營賓館、飯店等公眾聚集的場所，在使用和開業(yè)前，應當進行消防申報，并經(jīng)檢查合格才能開業(yè)使用。這是針對上述公共聚集場所的開設、經(jīng)營者提出的，而不是對其之外的房屋出租人的要求。不能以未進行消防申報而認為房屋租賃合同無效。 （二）租賃房屋未經(jīng)整體驗收合格的，租賃合同是否有效 “湘財證券有限責任公司與云南志遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案”中，最高法院認為，根據(jù)《建筑法》第61條規(guī)定“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！蔽唇?jīng)整體驗收合格而簽訂的《租賃合同》，違反了《建筑法》的強制性規(guī)定，根據(jù)《合同法》第52條應認定為合同無效。 該觀點表明建筑應當確保建筑工程質(zhì)量和安全符合國家的建筑安全標準，該標準是建筑行業(yè)的核心。任何一項工程新單項驗收或局部驗收均不能作為工程竣工整體驗收的標準。否則，當事人將承擔合同無效的法律后果。 （三）未經(jīng)全部所有權人同意而出租不獨立商鋪行為的效力如何認定 1994年A房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱A公司）將所建商廈五樓大廳分割出售，該大廳建筑面積為3000平方米。原告趙某以人民幣21萬元的房價款購得其中九單元的房產(chǎn)，建筑面積為21.64平方米，包括公用部分分攤面積。買賣雙方簽訂的《房屋買賣合同》第22第規(guī)定：“該物業(yè)的設計功能及用途為商業(yè)，買方不得將該物業(yè)用作工業(yè)或不符合上述設計功能的其他用途?！?996年趙某領取了九單元的房屋所有權證。此后，該大廳一直閑置。2000年1月，A公司向趙某郵寄掛號信一份，載明：商廈五樓只能作為一個整體使用，已經(jīng)長期空置，經(jīng)公司多方招商，現(xiàn)有投資人擬在此開辦餐飲項目，初步洽談租期為5—8年，首年租金為每平方米150—180元，每年遞增2.5%—4%，請你在半個月內(nèi)予以回復，否則公司將視作你已同意并授權公司統(tǒng)一出租你的九單元房產(chǎn)。該掛號信因逾期無人領取于2000年3月6日被退回A公司。2000年3月16日，A公司召開五樓業(yè)主會議，趙某沒有參加，參加會議的業(yè)主（占全體業(yè)主的絕大部分）同意將A商廈五樓中自有房產(chǎn)部分繼續(xù)委托A公司出租給第三方使用，委托期限延長至2006年12月31日。2000年3月22日，A公司與B公司（餐飲公司）簽訂了一份《商業(yè)用房租賃合同》，將珠寶城商廈五樓進行裝修及營業(yè)。趙某購買的九單元地點位于B公司所開酒店的吧臺位置。 趙某以其享有產(chǎn)權的九單元被B公司侵占，請求判令B公司遷出九單元并給付其自2000年4月至2003年3月的租金人民幣10000元。 最高法院民一庭在針對此案存在兩種意見。 傾向性意見認為非不獨立商鋪所有人不能要求確認出租行為無效。主要理由是：1.所購買的“單元”房產(chǎn)不具有獨立的使用價值。在此條件下，考慮將商廈整體出租無疑就是一種能夠較好地發(fā)揮物的效用的選擇。這種選擇，不僅符合大多數(shù)業(yè)主的利益，也并不損害趙某的合法權益。2.從判決的社會效果考慮，法院也應當裁決個別業(yè)主服從商廈五層絕大多數(shù)業(yè)主的意愿，因為每個業(yè)主所擁有的權利是平等的，在每個業(yè)主所購“單元”不具有獨立使用價值是不爭的事實的前提下，他們就商廈是否應當整體出租問題所發(fā)生的爭議是私權的碰撞。處理這種私權碰撞時法官首先要考慮的原則不是當事人個體之間差異，而應當盡可能協(xié)調(diào)所有業(yè)主的利益，力爭充分發(fā)揮物的效用，促進交易、最大限度地實現(xiàn)所有權人的利益。3.在這種情況下，運用公平原則，衡量當事人之間的利益沖突，選擇能夠最充分地發(fā)揮物的效用、使各方當事人最大化地實現(xiàn)自己的利益的裁決結果，不失為一個最恰當?shù)倪x擇。 少數(shù)意見認為，本案的處理有兩種途徑可以考慮：第一個途徑是，不去探究房地產(chǎn)管理部門的登記發(fā)證行為的正確與否，僅僅以趙某持有的房屋所有權證為依據(jù)，認定其具有商廈五層九單元的房屋所有權，在此基礎上，則人民法院只能支持趙某的訴訟請求，判決B公司從商廈五層九單元遷出，并向趙某支付房屋使用費。第二個途徑是，依據(jù)物權原理，認定越某雖然購買了商廈五層九單元并領取了房屋所有權證，但由于九單元沒有與其他部分相隔，又不具有獨立使用價值，無法構成獨立的房屋所有權。由法官行使釋明權，告知趙某可以以A公司向其出售的房屋不具有獨立性，又出面組織其他“業(yè)主”將該房屋出租給他人，致使其對商廈五層九單元的房屋所有權無法行使為由，訴A公司侵權。 （四）租賃期間發(fā)生所有權變動，房屋租賃合同是否繼續(xù)有效 “善島建設（天津）有限公司與天津一商集團有限公司房屋租賃合同糾紛案”中，最高法院民一庭認為，依據(jù)《合同法》第229條規(guī)定，“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”，出租人與承租人訂立的租賃合同繼續(xù)生效。同時認為現(xiàn)行法律未限制房屋產(chǎn)權變更后出租人依據(jù)租賃合同主張合同權利，追究承租人違約責任，該合同責任既包括追繳租金，也包括違約方承擔終止合同履行的違約責任。因此對于出租人提出的解除租賃合同應予以支持。 （五）以在建房屋作為租賃標的物的房屋租賃合同效力問題 “西安九龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司與陜西兵器工業(yè)西北公司、西安市賽格商貿(mào)有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案”（（2002）民一終字第75號）中，最高法院民一庭認為，隨著我國改革開放和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房屋租賃打破以往先有房屋，再行出租的傳統(tǒng)租賃制度。在建房屋作為租賃標的物出租，已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)領域的一種常見現(xiàn)象。本案判決表明，法院對于當事人以在建房屋作為租賃標的物簽訂的《租賃合同》及《房屋轉租合同》之效力的認定，同其他合同一樣，實行國家干預原則，即依職權審查合同是否存在違法性。對于合同內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不具備法定無效要件的合同，應當尊重當事人合同意思自治原則，認定此類合同有效。 最高法院的上述判決所解決的只是如下問題：房屋尚未建成（即租賃標的物還未真正存在）的情況下，出租人是否有權將該“房屋”出租，至于該房屋是否屬于合法建筑則不在這個問題的考慮之列。最高法院從鼓勵交易的角度出發(fā)，認為法律、行政法規(guī)并未明確禁止在建房屋的交易（如在建商品房都可以買賣），因此認定在建房屋的租賃合同具有法律效力。當然，如果在建房屋屬于違法建筑或有其他違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的情形，則應按照《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第2條認定租賃合同無效。 三、房屋租賃中的訴訟管轄爭議 關于房屋租賃糾紛的訴訟管轄，早在1986年就有了最高法院《關于房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批復》（法[研]復[1986]2號），該房屋租賃糾紛管轄批復規(guī)定，“凡在租賃關系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應由房屋所在地法院管轄，個別由被告所在地法院管轄更符合‘兩便’原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄?！?2013年1月14日，最高法院《關于廢止1980年1月1日至1997年6月30日期間發(fā)布的部分司法解釋和司法解釋性質(zhì)文件（第九批）的決定》將房屋租賃糾紛管轄批復廢止，廢止理由為已被最高法院《關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>若干問題的意見》取代。 但是檢索民訴法意見，我們卻發(fā)現(xiàn)民訴法意見未有對房屋租賃合同糾紛的訴訟管轄作出明確直接的規(guī)定。民訴法意見中只是在第21條規(guī)定，“財產(chǎn)租賃合同、融資租賃合同以租賃物使用地為合同履行地，但合同中對履行地有約定的除外?！币虼瞬徽搶W界還是實務界都對房屋租賃合同糾紛的訴訟管轄問題都存有爭議。 第一種意見認為，根據(jù)《民事訴訟法》第33條：“因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄?！币虼瞬恍枰唧w區(qū)分不動產(chǎn)的不同涵義，只需要依據(jù)字面解釋，即認為凡是涉及不動產(chǎn)的就是專屬管轄，房屋租賃合同糾紛的租賃標的物是房屋屬于不動產(chǎn)，應適用《民事訴訟法》第33條規(guī)定。如最高法院民事案件案由規(guī)定課題組編著的《最高人民法院民事案件案由規(guī)定理解與適用（2011年修訂版）》就是持這種意見，并且審判實務中也有判例支持，如（2014）平民轄終字第47號裁定書就認為房屋租賃合同糾紛中合同標的物是不動產(chǎn)，應適用專屬管轄。 第二種意見認為，應當區(qū)分不動產(chǎn)的涵義，只有與不動產(chǎn)有實質(zhì)聯(lián)系的糾紛，如確權糾紛、物權糾紛、房屋質(zhì)量糾紛等才是專屬管轄，而房屋租賃合同糾紛與不動產(chǎn)僅是表面牽連關系，應當適用《民事訴訟法》第23條規(guī)定，“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄”。根據(jù)民訴法意見第21條，租賃房屋的使用地為房屋租賃合同的履行地，因此房屋租賃合同糾紛的訴訟管轄應當可以是被告住所地或者房屋使用地（實際上也就是房屋所在地）。該意見也有實務審判案例支持，如（2013）浙湖轄終字第41號裁定書認為房屋租賃合同糾紛不以產(chǎn)生物權變動后果為合同目的，不適用專屬管轄規(guī)定確定案件管轄。 由此觀之，裁判實務中對待房屋租賃合同糾紛的訴訟管轄貌似有兩種不同意見，審判實踐中地方法院也是根據(jù)各自理解作出不同的裁定。但是分析司法解釋變化，我們認為最高法院還是傾向于第二種意見。房屋租賃糾紛管轄批復實際上確定的是不動產(chǎn)專屬管轄原則，雖然民訴法意見只是對財產(chǎn)租賃合同的履行地做了規(guī)定，但實質(zhì)上確定的是普通合同管轄原則?，F(xiàn)在最高法院明確民訴法意見,廢止了房屋租賃糾紛管轄批復，對房屋租賃合同糾紛訴訟管轄的意見也應該是顯而易見。 友情提醒：人民法院出版社和審判研究微信公號聯(lián)合贈書活動正在進行，您可以回復“20140617”了解活動詳情。
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