此方式，在實(shí)務(wù)中是否可以操作呢？

此操作存在的涉稅問題有哪些？

此操作有節(jié)稅的籌劃空間嗎？

城市管理辦法關(guān)于25%的規(guī)定，對(duì)上述操作影響大嗎？

實(shí)務(wù)中可以操作，依據(jù)相關(guān)稅收政策，此操作模式主要涉及到增值稅，土地增值稅，企業(yè)所得稅，契稅四個(gè)方面。

一、增值稅方面：

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）、《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》中銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)屬于銷售無形資產(chǎn)--自然資源使用權(quán)范圍。轉(zhuǎn)讓方應(yīng)按規(guī)定繳納增值稅、城建稅及教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅，受讓方應(yīng)按規(guī)定繳納印花稅、契稅。

根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》財(cái)稅〔2016〕36號(hào)第一條第（三）項(xiàng)第10點(diǎn)規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策的通知》(財(cái)稅〔2016〕47號(hào)) 第三條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

根據(jù)以上規(guī)定，增值稅是必須要交的，那么按城市管理辦法關(guān)于25%的規(guī)定，如果達(dá)到25%的標(biāo)準(zhǔn)，需要按不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓來處理；如果達(dá)不到25%標(biāo)準(zhǔn)，就需要按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)來處理。本案例中，該公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，實(shí)際目的并非投資而是出售土地，從出售土地層面講，達(dá)不到城市管理辦法25%的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)來處理，且該公司為老項(xiàng)目，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額并適用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法繳納增值稅。

二、土地增值稅方面：

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號(hào)）第二條 規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕57號(hào) ）第三項(xiàng)規(guī)定，按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

第四項(xiàng)規(guī)定，單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

第五項(xiàng)規(guī)定，上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。

第九項(xiàng)規(guī)定，本通知執(zhí)行期限為2018年1月1日至2020年12月31日。

綜上所述，按稅法規(guī)定，單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。且改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。該公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而且實(shí)際目的并非投資而是出售土地，并不適用該條款。企業(yè)分立方式也是一樣，并且相關(guān)部門一般不會(huì)批準(zhǔn)這類業(yè)務(wù)。目前該公司以土地投入全資子公司的方式進(jìn)行操作是比較好的選擇。需以土地轉(zhuǎn)讓收入2億元減除相關(guān)扣除項(xiàng)目（原始地價(jià)、前期開發(fā)費(fèi)用等）后的增值額繳納土地增值稅。

三、契稅方面

根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅（2018）17號(hào)）第六項(xiàng)規(guī)定，資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。母公司以土地、房屋權(quán)屬向其全資子公司增資，視同劃轉(zhuǎn)，免征契稅。

根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅（2018）17號(hào)）第九項(xiàng)規(guī)定，公司在股權(quán)（股份）轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受公司股權(quán)（股份），公司土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。

本通知自2018年1月1日起至2020年12月31日?qǐng)?zhí)行。

根據(jù)規(guī)定，契稅方面，貴公司可以享受免稅政策。

四、企業(yè)所得稅方面

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)取得財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等所得企業(yè)所得稅處理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2010年第19號(hào)）第一項(xiàng)規(guī)定，企業(yè)取得財(cái)產(chǎn)（包括各類資產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)等）轉(zhuǎn)讓收入、債務(wù)重組收入、接受捐贈(zèng)收入、無法償付的應(yīng)付款收入等，不論是以貨幣形式、還是非貨幣形式體現(xiàn)，除另有規(guī)定外，均應(yīng)一次性計(jì)入確認(rèn)收入的年度計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號(hào)）第三項(xiàng)規(guī)定，企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入，應(yīng)于轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效、且完成股權(quán)變更手續(xù)時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入扣除為取得該股權(quán)所發(fā)生的成本后，為股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得。企業(yè)在計(jì)算股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時(shí)，不得扣除被投資企業(yè)未分配利潤等股東留存收益中按該項(xiàng)股權(quán)所可能分配的金額。

綜上所述，根據(jù)企業(yè)所得稅相關(guān)政策，對(duì)于企業(yè)取得的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，除另有特殊規(guī)定以外（如符合條件的債務(wù)重組等），均應(yīng)一次性計(jì)入確認(rèn)收入的年度計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。因此，該公司一方面在土地投入全資子公司時(shí)，土地轉(zhuǎn)讓收入需計(jì)入企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。另一方面，待股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)收入需計(jì)入企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。

五、城市管理辦法方面

  根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2009年修正) 第三十九條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

實(shí)務(wù)中，很多企業(yè)采取將土地投資全資子公司的方式進(jìn)行變通處理，針對(duì)全資子公司，很多地方土地管理部門認(rèn)定為同一控制人，在投資額未超過25%情況下也允許過戶。需要重點(diǎn)注意的是，由于此類業(yè)務(wù)相關(guān)處理比較復(fù)雜，建議聘請(qǐng)專業(yè)的財(cái)稅咨詢公司協(xié)助相關(guān)工作的開展，來進(jìn)行專業(yè)、精準(zhǔn)的籌劃，避免不必要風(fēng)險(xiǎn)和麻煩。