生活中，很多城鎮(zhèn)居民向往“田園生活”，渴望在農(nóng)村里安家置業(yè)。

但是問(wèn)題逐漸浮出水面：宅基地買(mǎi)賣(mài)合同是否能得到法律的保護(hù)？若遇征地拆遷能否獲得拆遷利益？對(duì)于這些疑問(wèn)，北京在明律師事務(wù)所的聶榮律師團(tuán)隊(duì)結(jié)合現(xiàn)有法律、政策和改革探索實(shí)踐狀況，為大家簡(jiǎn)明扼要地做出了解析，我們也就幾個(gè)熱門(mén)問(wèn)題，作出了整理如下：

問(wèn)題1：買(mǎi)賣(mài)合同是否有效？

其實(shí)，城鎮(zhèn)居民與村委會(huì)或村民之間簽訂的宅基地買(mǎi)賣(mài)合同，是非法轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)及非法處置農(nóng)村住宅，該行為因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而屬于無(wú)效。

根據(jù)我國(guó)《土地管理法》第十二條的規(guī)定，依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。

另根據(jù)《最高人民法院第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》關(guān)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題的規(guī)定，“農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個(gè)人，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)定為無(wú)效。但買(mǎi)受人請(qǐng)求返還購(gòu)房款及其利息，以及請(qǐng)求賠償翻建或者改建成本的，法院一般會(huì)予以支持?！?/p>

問(wèn)題2：安置補(bǔ)償權(quán)益轉(zhuǎn)讓合法嗎？

根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第六條：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。”盡管買(mǎi)受人在買(mǎi)賣(mài)合同中約定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬，但案涉房屋的產(chǎn)權(quán)應(yīng)以登記形式取得，以約定方式取得房屋所有權(quán)違反物權(quán)法定原則，買(mǎi)受人稱案涉房屋產(chǎn)權(quán)約定歸其所有不具有法律效力。

其次，農(nóng)村房屋所有權(quán)及拆遷補(bǔ)償權(quán)益因具有人身附屬性，屬于物權(quán)和物權(quán)的轉(zhuǎn)化，是農(nóng)民的一種基本生存權(quán)，對(duì)此權(quán)利轉(zhuǎn)讓的行為屬于國(guó)家政策和法律所明令禁止的行為。尤其是禁止農(nóng)村住宅轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民。

所以，賣(mài)方村委會(huì)或村民對(duì)房屋所有權(quán)及拆遷補(bǔ)償權(quán)益轉(zhuǎn)讓給城市居民的行為屬于無(wú)效的行為。

上述兩個(gè)問(wèn)題對(duì)農(nóng)村宅基地的市場(chǎng)價(jià)值帶來(lái)了制約，但是，自2015年啟動(dòng)的農(nóng)村“三塊地”制度改革試點(diǎn)探索中，湖南瀏陽(yáng)、四川瀘縣等地在探索宅基地制度改革時(shí)走出了“宅基地使用權(quán)縣內(nèi)集體經(jīng)濟(jì)組織間自由流轉(zhuǎn)”和“城鄉(xiāng)居民共建共享”兩條新道路。

破解之道：“三塊地”制度改革是什么？

據(jù)央視財(cái)經(jīng)頻道《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》欄目報(bào)道，湖南瀏陽(yáng)和四川瀘縣為通過(guò)改革突破令農(nóng)村宅基地的市場(chǎng)價(jià)值得以放大，允許農(nóng)村宅基地打破“本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間”方可流轉(zhuǎn)的界限，將其在農(nóng)村戶籍人口之間流轉(zhuǎn)的區(qū)域范圍擴(kuò)大到縣（市）以內(nèi)，并鼓勵(lì)通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)競(jìng)價(jià)的方式競(jìng)拍宅基地使用權(quán)，以促使宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化方式。這無(wú)疑對(duì)于農(nóng)民增收、產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著巨大的推動(dòng)作用。

更為引人矚目的則是其探索的農(nóng)村宅基地上房屋共建共享政策。

即對(duì)于那些擁有宅基地指標(biāo)但自己蓋不起房子，或者蓋起的二層小樓有一層閑置用不上的農(nóng)村村民，鼓勵(lì)其與當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民共同出資建造房屋。

房屋在建設(shè)過(guò)程中即考慮到了未來(lái)的居住使用，明確劃分了兩家的各自區(qū)域，兩個(gè)門(mén)一條樓梯互不影響。建成后房屋的所有權(quán)歸農(nóng)村村民和城鎮(zhèn)居民共有，農(nóng)村村民擁有宅基地的使用權(quán)，而城鎮(zhèn)居民可因此獲得70年的集體土地使用權(quán)，并由村委會(huì)負(fù)責(zé)協(xié)助辦理房屋和土地的產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

無(wú)疑，這種“共建共享”的新模式給了兩個(gè)老問(wèn)題以全新的答案：

一是城鎮(zhèn)居民能夠去農(nóng)村建造宅基地上房屋了，并且能夠擁有涉案房屋的合法產(chǎn)權(quán)；

二是城鎮(zhèn)居民能夠享有農(nóng)村宅基地的有期限使用權(quán)了。

其實(shí)，本輪農(nóng)村“三塊地”制度改革中，上述改革試點(diǎn)措施有望在不久的將來(lái)面向全國(guó)更多地方鋪開(kāi)。廣大農(nóng)民朋友要密切關(guān)注土地制度改革試點(diǎn)的最新動(dòng)態(tài)，結(jié)合本地本村和自身實(shí)際靈活調(diào)整宅基地相關(guān)的管理和建設(shè)。