一、案例索引

最高院《曲靖安廈房地產(chǎn)集團有限公司、中建四局第五建筑工程有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛二審民事判決書》，案號（2018）最高法民終774號，審判長郭載宇，裁判日期二〇一八年十月二十三日。

二、案情簡介

發(fā)包方：安廈公司

承包方：中建四局五公司

雙方在備忘錄中明確了中建四局五公司承建的涉案工程的土建及安裝工程決算總價款為34520萬元，及其安廈公司尚欠工程款155450024.39元（含質(zhì)保金），在此基礎(chǔ)上約定了用安廈公司名下房產(chǎn)折抵尚欠工程款的條款。雙方共同確認，安廈公司已備案至中建四局五公司名下的房源價值37047498元。尚欠安廈公司公司尚欠工程款為113224526.39元。中建四局五公司一審訴請以現(xiàn)金方式支付上述尚欠的工程款，安廈公司則主張應(yīng)依備忘錄約定的以房抵款方式清償尚欠工程款。

爭議焦點：中建四局五公司是否有權(quán)不接受以房抵款方式而以現(xiàn)金方式主張支付剩余工程款113224526.39元？

三、最高院裁判摘要

首先，雖然雙方簽訂了備忘錄以及《工程款抵房款協(xié)議》，但本案債權(quán)債務(wù)的基礎(chǔ)法律關(guān)系仍是建設(shè)工程施工合同關(guān)系，雙方之間既未因關(guān)于以房抵款的支付方式的約定形成新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，亦未改變原債權(quán)債務(wù)關(guān)系的性質(zhì)。根據(jù)備忘錄第二條，雙方自備忘錄簽訂后開始確認抵款房源，除已經(jīng)確定的房源外，其他房源雙方仍需通過進一步協(xié)商才能確定，以房抵款的具體方案及相關(guān)事宜雙方另行協(xié)商并須簽署相關(guān)有效抵償協(xié)議?？梢?，就備忘錄中的該約定，以房抵款的房源、房產(chǎn)數(shù)量、具體折扣金額、履行程序等均具不確定性，均需要另行協(xié)商并簽訂抵償協(xié)議。

其次，以房抵欠付的工程款的合同通常系實踐性合同。事實上，無論是備忘錄還是《工程款抵房款協(xié)議》，均約定安廈公司將約定的商鋪、車位在曲靖市房產(chǎn)管理局全部備案至中建四局五公司名下后雙方約定的債權(quán)債務(wù)方得清除。在以房抵債清償方式實際履行之前，因就剩余工程款的具體抵償問題雙方未能達成進一步協(xié)議，且無證據(jù)證明系中建四局五公司存在不當阻撓所致，因備忘錄第一條第1款明確載明，雙方確認案涉工程決算總金額34520萬元系經(jīng)雙方多次核算、協(xié)商形成，故中建四局五公司基于建設(shè)工程施工合同關(guān)系，在直接支付價款和以房抵債這兩種履行方式中選擇的清償方式，主張對于尚未通過以房抵款方式實際履行的剩余債權(quán)直接以支付價款的方式進行，一審法院予以支持并無不當。

四、啟示與總結(jié)

以房抵工程款的合同通常系實踐性合同，房子過戶前有反悔的風(fēng)險。