一、網(wǎng)上找房

1、先盡可能的劃定購房需求中最基本的范圍,一般是總價,幾居室,地段交通。這個如果能明確的話,會省下很多事。我們之前沒有確定地段,所以東南西北的看房,非常浪費時間。當然地段也不用那么著急定下來,如果你想買的第一地段的出貨量有限的話,說不定看看其他出貨量大的地段,思路又有啟發(fā)。

2、網(wǎng)上找房,還要必備幾個工具和基礎(chǔ)知識:

2.1貸款計算器:

http://m.focus.cn/tools/sydk/

或下載搜狐購房助手,內(nèi)置計算器,手機訪問:

http://m.focus.cn/app/

2.2 各種房子所需稅費的知識:

小產(chǎn)權(quán)的暫時不考慮,別墅或超出北京市標準的屬于豪華房子(單價或總價貴于標準線)暫時也不考慮,其它你可能買的二手房屋類型有:

經(jīng)濟適用房——已轉(zhuǎn)商的同普通商品房,未轉(zhuǎn)商2種情況。

老公房——未上市,已上市同普通商品房2種情況。

普通商品房——(滿五,不滿五)乘以(業(yè)主唯一住房,非唯一)共4種情況。

這些房子要交的各種契稅,營業(yè)稅,個人所得稅,印花稅,土地出讓金等等是不一樣的,也就造成你的購房成本是不一樣的。突然看到一個單價便宜的房子,一般它有它便宜的道理,別的方面你要交的錢會多。所以盡可能考慮總擁有成本。但在沒到中介店之前,網(wǎng)上看到的各種信息都可能因為各種原因而不準確,大概了解即可。

2.3 手機卡

去淘寶買一張匿名的聯(lián)通手機卡,這張卡用處很多,包括在二手房網(wǎng)站注冊賬號,以及給中介留電話等。這一點是為了讓你以后不受到中介和各種廣告電話的騷擾。

2.4 房源網(wǎng)站

選擇比較好的網(wǎng)站,可以多聽一些有經(jīng)驗的朋友選擇,如果發(fā)現(xiàn)虛假不及時的信息放在網(wǎng)站上,盡快更換網(wǎng)站,用你在淘寶買的匿名卡,注冊一個賬號,可以看到最近小區(qū)的成交價。

2.5 百度街景和地圖

街景用來看周邊情況,地圖用來實際標尺丈量到最近地鐵站的走路距離,中介說步行1到5公里都是一樣的,只需10到20分鐘,所以還是自己事先知道大概情況。

3、細說一下怎么在網(wǎng)站看二手房,并準備一個云筆記的表格來記錄你看到的中意樓盤,這樣方便在手機端,拿給中介們看,和他們溝通。不然你看完鏈家也沒收獲,隨意瀏覽是純粹的浪費時間。

鏈接小區(qū),新舊程度,幾居室,面積,總價,樓層,朝向,電梯有無報價和你估測包含各種稅費之后的總價最打動你的地方不滿意的地方估測房東賣房意向是否強烈。

另外,二手房樓盤詳情頁中各種信息中暗示的信息,以及怎么估測“房東賣房意向是否強烈”。不一定準,僅作參考:

1)掛盤時間過長而未成交:有硬傷,房東不配合經(jīng)常出差不誠心賣,有租戶不配合看房

2)看房客戶很多但未成交:同上。

3)中介評論推薦特別多:他們門店熱推的,估計能很快成交的房子。

4)中介有鑰匙隨時看房:悲觀的來說該房子不太熱門,難以出手,或價格過高,中介有鑰匙可以加大帶看率和成交機會。樂觀的說,如果價格又合適,可能房東是急于出手。

5)沒有圖片或只有簡單的戶型圖:該房源還沒來得及傳圖(上傳時間1天內(nèi)沒圖的話),或者該房源來自其他渠道,中介自己也沒有照片,或該房子有租戶不配合拍照,這種房子靠譜程度不高。

綜上,建議只看:圖多,描述靠譜沒有自相矛盾,近期掛盤,中介評論多的房源,如果價格合適,中介有鑰匙也是加分項。

二、中介門店附近撒網(wǎng)看房

終于到階段二了。其實階段一和階段二需要摻雜著一起做。比如工作日和周末的晚上在網(wǎng)上看房,周末白天甚至工作日的下班后去看房。這2件事情越緊密的一起做,越能加快你的效率,不斷調(diào)整你的方向,策略和具體的實施。筆者和老婆花了一個月的時間除了工作,都在做階段一和階段二這2件事。

1、找哪家店呢?

好中介正規(guī)數(shù)據(jù)全,但價格貴一般不打折。

小中介還是不要去了,沒便宜多少,但風(fēng)險高。

選哪家各位自己選擇。記得帶著你的匿名手機卡的手機和云筆記。除了少數(shù)獨家的房源,一般其他房源,對于別的中介來說,他們那也有房東的信息。另外即使是獨家房源,對于中介們來說,他們對于附近小區(qū)看戶型照片也能猜到是哪樓哪層,然后他們會挨戶敲門,或找物業(yè),幫你問到業(yè)主信息。完全跳開中介也可以,但基于操作難度,和陌生人之間相互信任的脆弱,找個能談到便宜中介費的中介也是一個省心的途徑。

2、找哪個中介呢?

中介和中介之間能力也有非常大的差別,選一個工作能力牛逼的中介,對后面你的購買也是好處比壞處多。如果能查到哪個中介的成交量最高,比如看門店的銷售明星榜,對方網(wǎng)站中的中介介紹和排名等。當然不看這些也可以,中介看起來自信,誠懇,不是剛畢業(yè)的小孩也都可以。另外,中介為了促成成交,多多少少都會?；万_人的,做好功課,在每一步驟前有成文的約定,不相信口頭承諾,一般就沒問題。接受留給對方的利潤,寬容一些不誠實,也容易自己開開心心買到滿意的房子。

3、中介費和其他費用,事先商談好

以低價來吸引用戶的中介,一定低于2.7%,而且給你一個還能再談的假象,但一般都是假象,除非特別能磨的牛人。所以事先貨比三家,先談好一個滿意的中介費,同時也注明還包括哪些費用,中介們會后期可能會冒出一個網(wǎng)簽手續(xù)費,擔(dān)保費,銀行評估費,貸款手續(xù)費等等奇怪的費用。什么都沒簽的時候,最好談價錢了,所以抓住這寶貴的“上帝”機會。

4、多看房以及和中介聊天

中介也是想促成成交,賺取生存所用的生活費,而你買不買,是否在他那買都可以,所以他比你著急。但從中介角度來看,你的購房目標越明確,意愿越強烈,你在他的最佳顧客列表里就越排在前面。達到這一點,需要多找中介看房,以及多和他聊天。為什么要這么討好他們呢。因為常見流程是,中介甲帶你去看滿足你需求區(qū)間的已經(jīng)掛盤的房子。但還有2類房子能不能買到就需要仰仗中介了:1是剛掛盤的,2是早就掛盤但房東一直不方便最近突然方便帶看的。

5、看房時中介的常見手法

為了促成成交,以及約束縮小你的購房需求,中介一天會帶看3套房子,一般是:有硬傷的房源降低你的期望,無硬傷但很貴房源增加你的幻想以及讓你資金上再往上跳一跳,以及他想讓你成交的各方面比較平均的房源?？傊?正常人看完房子都會大悲大喜到回歸理性的過程,但好處是,看的越多,你的購房需求,越來越理性,越來越明確,但對于選擇障礙的人也會越來越糾結(jié)了。

6、一些可能幫到你的選擇和判斷

1)次新房還是老破小:同等價位,次新房住的舒服,車位正規(guī)有電梯,以及升值速度快,老破小升值慢且小區(qū)環(huán)境和人員環(huán)境會較差但一般交通購物成熟方便,同等價位面積和戶型可能較好。建議:有車的話買次新房,沒車買老破小:)其實筆者買了現(xiàn)在的房子,只稍微后悔這個,其他的都還算滿意。車位,電梯,升值速度,小區(qū)物業(yè)不作為的環(huán)境,是現(xiàn)在后悔的,但也享受到了戶型面積,以及交通生活上的便利。

2)朝向:朝向優(yōu)劣,大家都知道。住起來覺得沒什么差別,全明很重要,其他的具體朝向在北京,主要影響升值基本不影響生活舒適度。

3)樓層:盡量選有電梯的(但1、2層不選),沒電梯的只能選3、4層。

4)有些可能忽略的地方,物業(yè)是否作為(看公共設(shè)施的完備性和樓道小廣告),人員素質(zhì)(看地上狗糞和車位以及來往人群的面相,樓道雜物),各個窗戶的采光朝向和噪音,衛(wèi)生間廚房樓上樓下的防水情況(看水漬)。

5)為什么有些地段也不錯,房子看起來也不錯,但是一個區(qū)域都是價格洼地呢。洼地有洼地的原因,一般主要是供貨量大,沒有學(xué)區(qū),房齡太老,交通非常不方便,全是小戶型(不正經(jīng)的人居多的小區(qū))等。

6) 永遠差20萬:買房子的時候,有一種心理叫永遠差20萬。人的欲望是無限的,而且畢竟更好的房子會更貴,所以不能無限制的提高自己的資金上限。買房后,三五萬的最基礎(chǔ)的裝修款好歹要備好。

三、走購房流程

1、簽合同的小會議室

購房流程里基本跟著中介走。一般中介為了促成成交,會把買賣雙方都摁到他們的小會議室里,打開手機信號干擾器,讓大家手機都沒信號,一般不在房東房子里簽合同,這么做有幾個原因:

1)第一眼美麗,第二眼丑陋。在房東房子里多呆1秒鐘,就可能讓客戶多發(fā)現(xiàn)一個毛病,而中止交易,比如樓道里突然走過一群吵鬧的男男女女的租客,樓下交通聲音很吵等。

2)買賣房屋這種大買賣,盡量不能受外界影響,所以會有干擾器。

3)簽合同意味著中介可以法律保護的等著收錢了,他們在這一個節(jié)點,是所有流程里最用心的一個環(huán)節(jié),就像媒婆一樣,恨不得買賣雙方趕緊摁著磕完頭立刻進洞房。

2、合同和可能的不確定性

合同一般都是建委標準合同,很正規(guī),也標注了各個流程需要注意的地方,及各種違約責(zé)任。有不確定性的地方主要有:

1)房東是否有合法的售房資格,房產(chǎn)證真假,房屋是否歸屬夫妻共同財產(chǎn),是否違法被法院扣壓等

2)房東可能還有貸款需要還,而且手上的錢不夠,需要你先付首付,甚至比首付更多幫他解抵押。

3)你在辦理公積金,或商貸的時候,出現(xiàn)意外情況不能批貸或者實際批下來的價格比你預(yù)期的少了。

4)沒有事先說好房屋中家具,電器和其他東西的歸屬和清理的責(zé)任和時間,以及房東什么時候搬離,以及各種費用的結(jié)清和關(guān)系移交,比如物業(yè)暖氣費,水電煤氣有線電視機頂盒寬帶路由器。

意外情況一定有可能發(fā)生,房東也可能不靠譜,但合同是正規(guī)的,可以追溯違約人的責(zé)任?？赐旰贤?一般會有一個感受,中介基本不可能發(fā)生任何責(zé)任,他們跑腿就能掙錢,主要可能發(fā)生違約責(zé)任的都是買賣雙方。有個靠譜的房東,買賣過程會順利的多,據(jù)說年紀大的賣房房東不靠譜和事多概率較大,純聽說。如果是和一個知識分子或碼農(nóng),或70,80后買房的話,應(yīng)該相對會愉快一些。

3、總體流程

總體過程其實也挺簡單的,如果不是房源信息和買賣雙方信任問題,自己弄也不麻煩,中介費好貴啊。大概就是:

中介處簽買賣合同==>房東可能需要去銀行解抵押貸款==>購房者資格審核==>中介會讓購房者在網(wǎng)簽前交完中介費==>中介網(wǎng)簽提交材料==>三方去銀行或中介的擔(dān)保公司面簽貸款合同==>銀行批貸==>三方去繳稅,和過戶大廳辦理過戶==>中介幫你辦理房產(chǎn)證抵押給銀行敲章==>拿房產(chǎn)證==>和房東辦理各種房屋以及相關(guān)的水電物業(yè)等移交手續(xù)

【尾聲】

買二手房是一個牽扯大量金錢,時間和風(fēng)險的工程,耗費線上線下數(shù)月甚至更久的時間,帶有眾多的不確定性,和一群陌生人打交道,籌錢的過程有親朋的大力支持也有特別的心酸。最終在法律的保護下,這項工程終于圓滿結(jié)束。拿到房產(chǎn)證的那一刻,一定有別樣的情緒,帶著對美好生活的渴望,張開雙臂奔向遠方,仿佛可以拯救全世界。