2019年放緩銷售預(yù)期

前碧桂園高管朱榮斌、吳建斌執(zhí)掌陽光城（000671.SZ）后，這家福建房企邁入了千億俱樂部，但這建立在越來越激進的銷售策略上。

最新財報顯示，陽光城2018年營收達565億，同比上升70%；當(dāng)期凈利39億，同比增75%。陽光城的凈利率在同業(yè)中仍然偏低：2018年與2017年差不多，都是接近7%。

陽光城此前曾披露2018年公司的銷售金額和銷售面積，銷售金額達到1629億元，銷售面積1266萬平方米。其中長三角銷售額占比最高（28%），其次為陽光城的老家福建（20%），再次為珠三角（11%）。

值得注意的是，陽光城去年銷售費用大幅攀升83%，超過營收的70%增幅。2018年，陽光城銷售費用接近18億元，其中除廣告費和銷售活動費的增長，更引人關(guān)注的是銷售代理費的增長：銷售代理費超過4億，是2017年的3倍多。

從過去5年的數(shù)據(jù)看，陽光城的銷售費用和銷售代理費的大幅增長開始于2017年。2017年的銷售費用在2016年的基礎(chǔ)上幾乎翻倍，接近10億；當(dāng)年銷售代理費則同比增長了兩倍多，超過1.2億。

銷售費用的攀升顯示陽光城正在執(zhí)行激進的銷售策略，時間點也恰恰與朱榮斌和吳建斌的入職時間吻合。2017年上半年，原碧桂園首席財務(wù)官吳建斌入職陽光城，任執(zhí)行副總裁；原碧桂園聯(lián)席總裁朱榮斌也隨后加盟，任陽光城執(zhí)行董事長。

2017年5月，陽光城內(nèi)部推出“合作共贏”計劃，允許由管理層團隊（除董監(jiān)高外）及區(qū)域負責(zé)人、項目團隊對項目進行跟投投資，占股不高于15%。這一計劃被認為與碧桂園的“同心共享”計劃如出一轍，旨在促使員工和公司共同成長發(fā)展，促進銷售去化加速，保障業(yè)績持續(xù)快速增長。

激進的銷售策略終于使陽光城邁進千億房企陣營。然而，宏觀經(jīng)濟增長放緩的背景下，陽光城能否穩(wěn)居這一陣營，將不得不接受來自多方面的挑戰(zhàn)。

挑戰(zhàn)之首，便是資金壓力和資金成本。特別是陽光城曾經(jīng)的親密伙伴中民投最近遇到債務(wù)危機，開始轉(zhuǎn)讓其持有的陽光城股權(quán)之后，外界對陽光城的融資渠道更為關(guān)注。最近，中民投向一家與陽光城關(guān)系密切的公司轉(zhuǎn)讓了50%的上海嘉聞股權(quán)，上海嘉聞目前持有陽光城18%的股權(quán)，為公司第二大股東。

財報顯示，陽光城2018年的財務(wù)費用超過6億，是2017年的4倍多。公司解釋，主要系新增較多債券融資所致，承銷費、融資利息等費用增加所致。陽光城在2018年10月和12月發(fā)行了兩筆3年期公司債券，總計26億元，發(fā)行利率為7.5%。

陽光城去年平均融資成本為7.94%，比2017年的7.08%有所提高。

吳建斌在陽光城2018業(yè)績會上表示，融資成本飆升，是陽光城在去年特殊環(huán)境下的應(yīng)急措施。從長遠看，公司的融資成本是肯定要下降的。首先是提高內(nèi)陸和香港的公司債評級，目前在內(nèi)陸的評級是AA ，希望經(jīng)過今年上半年的努力獲得AAA ；在境外的評級是B，希望跟投資機構(gòu)溝通后評級變成BB。

吳建斌還表示，陽光城將努力降低凈資產(chǎn)負債率，今年爭取將這一比例從2018年的182%控制至150%以內(nèi)，2020年將凈負債率下調(diào)到100%以內(nèi)。

至于市場關(guān)心的引入戰(zhàn)略投資者的問題，吳建斌表示，“我們在引戰(zhàn)方面，董事局有非常明確的指示，一方面是能帶來協(xié)同效應(yīng)的投資者，比如保險公司、大型企業(yè)集團，或在管理、資金方面有優(yōu)勢的。在這方面我們有很多的方向，現(xiàn)在關(guān)鍵的問題是需要中國證監(jiān)會批準(zhǔn)我們可以引入戰(zhàn)投?！?/p>

受制于資金壓力，陽光城在2018年不得不放慢了拿地的步伐。截止2018年底，公司擁有土地儲備總計4418萬平方米，僅比2017年底增長了15%。而2017年底，公司的土地儲備為3832萬平方米，同比增長68%；2016年底，公司的土地儲備為2285萬平方米，同比增長75%。

陽光城2019年銷售目標(biāo)為1800億元，同比增速僅為10.6%。如今看來，這一增速不過是土地儲備增速放緩之后，公司面臨的現(xiàn)實選擇。