從單純追求“城鎮(zhèn)化”，到提倡“城鄉(xiāng)均衡發(fā)展”，再到“鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略”出臺，近幾年國家政策不斷向農(nóng)村傾斜。

同時(shí)，農(nóng)村土地制度也適時(shí)改革，放活承包地經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)，推動集體建設(shè)用地入市，“三塊地”全面盤活，土地產(chǎn)權(quán)交易不再僅限于城市，給農(nóng)村帶來了空前的發(fā)展機(jī)遇。

在錯(cuò)過城市房地產(chǎn)的黃金時(shí)代后，越來越多的社會資本趁著改革紅利進(jìn)入農(nóng)村，當(dāng)前主要有5大國家政策支持的操作模式：

模式① 美麗鄉(xiāng)村PPP項(xiàng)目

PPP（即政府和社會資本合作）是現(xiàn)在非?；鸬囊环N模式，因?yàn)橐呀?jīng)有連續(xù)幾年的一號文件提倡鼓勵在新農(nóng)村建設(shè)過程中運(yùn)用PPP，實(shí)現(xiàn)政府方和資本方的利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。美麗鄉(xiāng)村項(xiàng)目以“民生”為出發(fā)點(diǎn)，所以主要還是一個(gè)由政府引導(dǎo)，村民為建設(shè)主體的項(xiàng)目，但也強(qiáng)調(diào)資本和創(chuàng)新。

比如南京市江寧區(qū)就通過市場化運(yùn)作，規(guī)劃了面積近1000平方公里的美麗鄉(xiāng)村示范區(qū)，打造“全域旅游”。預(yù)計(jì)2019年前將建設(shè)旅游道路93.8公里、水上游線48.4公里、8個(gè)主題風(fēng)貌區(qū)、37處自然景觀、7處人文景點(diǎn)、10處門戶結(jié)點(diǎn)、19個(gè)示范村、12個(gè)游客服務(wù)中心。

模式② 特色小鎮(zhèn) 

相比美麗鄉(xiāng)村項(xiàng)目，特色小鎮(zhèn)更多以企業(yè)為建設(shè)主體并主導(dǎo)運(yùn)營，以市場化機(jī)制為動力，因此運(yùn)作空間更大。

典型的案例就是古北水鎮(zhèn)，由中青旅和烏鎮(zhèn)旅游投資集團(tuán)以及幾家戰(zhàn)略投資者共同出資建設(shè)的，最后建設(shè)成集觀光、休閑、度假、會議于一體的綜合性景區(qū)。經(jīng)過幾年發(fā)展，古北水鎮(zhèn)游客量突破了245萬，旅游收入達(dá)到7.35億元，實(shí)現(xiàn)了多方共贏。

不過需要重點(diǎn)注意的是，特色小鎮(zhèn)的要點(diǎn)，一是在于特色鮮明，二是要有產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，比如館陶縣的“糧畫小鎮(zhèn)”、嵊州的“越劇小鎮(zhèn)”、烏鎮(zhèn)的“互聯(lián)網(wǎng)小鎮(zhèn)”等，既有旗幟鮮明的主題，同時(shí)也有能長久致富的產(chǎn)業(yè)；不能跑偏成為一個(gè)單純的房產(chǎn)項(xiàng)目，否則國家會嚴(yán)打。

模式③ 田園綜合體

“田園綜合體”在2017年2月被寫入一號文件，原文是：支持有條件的鄉(xiāng)村建設(shè)以農(nóng)民合作社為主要載體、讓農(nóng)民充分參與和受益，集循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗(yàn)于一體的田園綜合體，通過農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、農(nóng)村綜合改革轉(zhuǎn)移支付等渠道開展試點(diǎn)示范。

所以，田園綜合體的基礎(chǔ)是做農(nóng)業(yè)，搞一二三產(chǎn)業(yè)融合，是一種集“農(nóng)業(yè)+加工業(yè)+文化旅游+地產(chǎn)”等一體化綜合發(fā)展的模式。項(xiàng)目一旦申報(bào)成功，國家級田園綜合體每年可以拿6000萬-8000萬的補(bǔ)貼，連續(xù)3年，如河北遷西縣花香果巷項(xiàng)目，第一批8000萬資金已經(jīng)到位；省級田園綜合體每年補(bǔ)3000-6000萬元。

模式④ 集體土地租賃房

即利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房項(xiàng)目，村集體可以自行開發(fā)運(yùn)營，也可以與社會資本聯(lián)合發(fā)開運(yùn)營，全體村民參與分紅。特別是臨近大城市或者大型旅游景點(diǎn)的村鎮(zhèn)，開發(fā)租賃房出租給城市租客，大有可為。

這一模式目前還在試點(diǎn)階段，13個(gè)試點(diǎn)地區(qū)為北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都。一旦形成可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)在2020年后會全國推廣。

模式⑤“社會化農(nóng)服體系”

社會化農(nóng)服體系，簡單來說就是專門給家庭農(nóng)場、合作社、農(nóng)企或者種植大戶這些新型農(nóng)業(yè)主體，提供囊括整個(gè)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)前端、中端、后端所有鏈條上的服務(wù)，從土地流轉(zhuǎn)到項(xiàng)目規(guī)劃、從技術(shù)咨詢到補(bǔ)貼申報(bào)、從農(nóng)機(jī)租賃到運(yùn)輸銷售，都可以提供第三方專業(yè)服務(wù)。

目前，我國農(nóng)業(yè)企業(yè)數(shù)量達(dá)到41.7萬個(gè)，每年的增長率在8%左右；農(nóng)民合作社196.9萬家，近5年年均增速高達(dá)37.2%；家庭農(nóng)場的數(shù)量超過87.7萬戶；此外，我國10~50畝的種植戶有3000萬戶，50畝以上的種植大戶達(dá)到400萬戶。整個(gè)農(nóng)技服務(wù)市場至少已達(dá)到千億規(guī)模，并且每年持續(xù)穩(wěn)定增長