萬科集團(tuán)在滿足客戶需要、尊重設(shè)計的前提下，提煉一些“關(guān)鍵技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)”，通過對這些指標(biāo)的限額控制，跨越專業(yè)管理邊界，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本無接縫管理！今天就給大家分享：萬科是如何提煉、下達(dá)、考核限額設(shè)計的。
|
萬科集團(tuán)在滿足客戶需要、尊重設(shè)計的前提下，提煉一些“關(guān)鍵技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)”，通過對這些指標(biāo)的限額控制，跨越專業(yè)管理邊界，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本無接縫管理！今天就給大家分享：萬科是如何提煉、下達(dá)、考核限額設(shè)計的。 上篇：萬科設(shè)計限額的源起  ①萬科設(shè)計限額的定義 ②萬科設(shè)計限額的源起 ③萬科設(shè)計限額的分工實(shí)施 萬科限額標(biāo)準(zhǔn)主導(dǎo)及參與部門：策劃設(shè)計中心、成本管理部、項(xiàng)目公司（部）、精裝修景觀項(xiàng)目部、營銷中心（商業(yè)地產(chǎn)中心）、地產(chǎn)財務(wù)部、發(fā)展部 各部門在限額管理中分別承擔(dān)得職責(zé)： ?成本管理部 ?策劃設(shè)計中心 ?精裝修景觀項(xiàng)目部
?營銷中心
?城市公司設(shè)計部
?城市成本管理部
?發(fā)展部
中篇：萬科設(shè)計限額8大指標(biāo) 萬科通過分析既往成功的項(xiàng)目指標(biāo)，提煉一些“關(guān)鍵技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)”，并與同行的限額設(shè)計指標(biāo)對比，制定適合于萬科的限額成本指標(biāo)。通過對這些指標(biāo)的限額控制，跨越專業(yè)管理邊界，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本無接縫管理......  ①萬科設(shè)計費(fèi)限額指標(biāo) 萬科設(shè)計費(fèi)指標(biāo)為項(xiàng)目達(dá)到交付要求及銷售推廣而發(fā)生的設(shè)計與設(shè)計相關(guān)的費(fèi)用的限額。其中包括的內(nèi)容為含規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計（含公共部位、會所、樣板房裝修）、專項(xiàng)設(shè)計（含基坑支護(hù)、人工濕地、特殊水景、人防工程、燃?xì)夤こ?、幕墻、鋁合金、鋼結(jié)構(gòu)、標(biāo)識系統(tǒng)、智能化、室內(nèi)燈光設(shè)計、燈光及泛光照明、變配電及專線、結(jié)構(gòu)檢測等）、審圖及專業(yè)設(shè)計顧問等費(fèi)用。精裝交樓及臨時搭建的售樓處設(shè)計費(fèi)不在本設(shè)計費(fèi)限額范圍內(nèi)。
住宅設(shè)計費(fèi)限額適用于住宅項(xiàng)目（含局部街鋪、底層商業(yè)、獨(dú)立會所等），寫字樓設(shè)計費(fèi)適用于一般公建項(xiàng)目（含局部街鋪、社區(qū)商業(yè)、底層商業(yè)等）。 備注：
②萬科營銷費(fèi)限額指標(biāo) 萬科營銷費(fèi)指標(biāo)為項(xiàng)目為了銷售而發(fā)生的各類費(fèi)用，包括營銷管理費(fèi)、營銷推廣費(fèi)、賣場營造費(fèi)、中介銷售代理費(fèi)、物業(yè)管理及客戶服務(wù)等相關(guān)費(fèi)用。營銷費(fèi)用計算以銷售收入為基數(shù)。
③萬科鋼筋、混凝土限額指標(biāo) 由于鋼筋及混凝土指標(biāo)是相互關(guān)聯(lián)的，因此將兩個指標(biāo)作為一個整體考慮，以下各項(xiàng)指標(biāo)均以“建筑面積”為基數(shù)，即采用《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》計算的建筑面積。 ?整體地下室指標(biāo) 根據(jù)其特征，在指標(biāo)下達(dá)時分為三項(xiàng)指標(biāo)：擴(kuò)大地下室、人防地下室及塔樓地下室，裙樓地下室可以參考擴(kuò)大地下室，因?yàn)槠渖喜拷ㄖζ溆绊戄^小。
?地上指標(biāo)： （1）地上標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)（該指標(biāo)含陽臺、凸窗等常規(guī)贈送面積）：適用標(biāo)準(zhǔn)層及不含轉(zhuǎn)換層的地上結(jié)構(gòu)
（2）地上部分綜合指標(biāo)：適用有露臺贈送及轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)。該限額為地上部分的限額指標(biāo)，做面積贈送及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換時，需要滿足以下指標(biāo)（超大面積贈送的，需策委會明確同意贈送，并明確贈送面積及贈送方式，考核指標(biāo)需由成本委員在審議成本目標(biāo)時下達(dá)）。
④萬科門窗限額指標(biāo) 本限額適用于住宅產(chǎn)品。影響門窗成本構(gòu)成的因素包括鋁合金材料斷面選擇、鋁合金材料表面處理、玻璃選擇、五金選擇、門窗地面面積比等。鋁合金的成本限額需要從材料選擇及開窗率等方面綜合考慮，合理控制在合適水平。本限額指標(biāo)由窗地比及參照標(biāo)準(zhǔn)化研究成果的鋁合金門窗綜合價格共同構(gòu)成。 （1）檔次與材料選用參照表（住宅）
（2）窗地比控制（住宅）
計算方式為外墻門窗洞口面積/地上建筑面積，不含入戶門、裝飾百葉、采光井等。 （3）鋁合金門窗綜合價格及鋁含量控制表（住宅）
其中普通型材為華南區(qū)鋁合金標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計文件數(shù)據(jù)，同系列截面的斷橋型材用量較普通型材高40%。
⑤萬科外立面用材限額指標(biāo) 影響成本的主要要素包括外立面材料選擇、施工工藝、外墻地面面積比等。外墻的成本，需從外墻的材料選擇和外墻地面面積比兩個方面控制，以地上建筑面積單方成本作為限額控制上限。 （1）外立面用材參考表
（2）外立面用材綜合指標(biāo)及墻地比控制指標(biāo)（按地上建筑面積計算）
⑥萬科景觀限額指標(biāo) 萬科為實(shí)施景觀工程而發(fā)生的工程費(fèi)用，包含硬景（消防道路、園路及廣場等）、綠化、水景、景墻園建、外圍墻、組團(tuán)圍墻、雕塑小品、室外照明、標(biāo)識、人工濕地、500mm以內(nèi)厚種植土回填等。軟硬景及按照景觀面積單價均為剛性指標(biāo)。
（3）景觀成本的控制主要從以下方面：
特殊項(xiàng)目（如容積率高或占地較小的項(xiàng)目）的硬景控制比例由策委會確定。 ⑦萬科公共部位精裝限額指標(biāo) 按照裝修區(qū)域分為大堂、地下室電梯廳（大堂） 、標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳、標(biāo)準(zhǔn)層過道、會所及公共衛(wèi)生間六個區(qū)域。對不同區(qū)域的單個大堂及會所面積確定合理值，避免盲目做大公共區(qū)域。 公共部位裝修標(biāo)準(zhǔn)，含軟裝、硬裝、空調(diào)設(shè)備及燈飾等全部費(fèi)用。
⑧萬科銷售展示精裝限額 樣板房建造標(biāo)準(zhǔn)上限管理，各區(qū)域城市樣板房建造標(biāo)準(zhǔn)上限以下表標(biāo)準(zhǔn)乘以相應(yīng)系數(shù)確定：
?銷售分公司建造標(biāo)準(zhǔn)（不含設(shè)計費(fèi)）
下篇：萬科限額下達(dá)、執(zhí)行、檢查 ?限額指標(biāo)的下達(dá) 萬科自項(xiàng)目立項(xiàng)開始即適用本限額設(shè)計指標(biāo)控制成本。在拿地階段，項(xiàng)目初步定位確定時，成本預(yù)設(shè)及估算即采用本限額指標(biāo)測算成本，用于拿地測算及第一階段成本目標(biāo)控制。在拿地后根據(jù)第一階段成本目標(biāo)測算的成本，用以指導(dǎo)后續(xù)各階段的設(shè)計。
?萬科限額設(shè)計的實(shí)操 萬科在公司以利潤為導(dǎo)向的考核體制下，限額設(shè)計的目的就是合理控制投資成本，降低開發(fā)風(fēng)險，在實(shí)際執(zhí)行限額中涉及到多部門的，應(yīng)由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)整體協(xié)調(diào)?？烧{(diào)整的增量成本僅限于提升項(xiàng)目檔次的范疇，其他剛性不可調(diào)，可調(diào)整的增量成本內(nèi)容包括：
?限額設(shè)計的執(zhí)行
?限額設(shè)計的檢查
?萬科限額執(zhí)行情況的考核
|
|
|
