北京翠宮飯店（圖片來(lái)源于官網(wǎng)）

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)原創(chuàng)稿件文|易典

“聽(tīng)說(shuō)京東也要開(kāi)酒店了？劉強(qiáng)東還成了酒店經(jīng)理？”2019年春節(jié)后的開(kāi)年上班第一天，劉強(qiáng)東和京東又上頭條。

近日，京東豪擲27億元全資收購(gòu)北京翠宮飯店。根據(jù)工商資料變更記錄，2019年2月2日，飯店的法人股東由北京市海淀區(qū)國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)管理中心變更為北京京東尚科信息技術(shù)有限公司，變更后飯店經(jīng)理為劉強(qiáng)東，飯店的法人代表、執(zhí)行董事為張雱，她是備受劉強(qiáng)東信任的女助理。

翠宮飯店投資人和董監(jiān)高變更（來(lái)源天眼查）

不少人聽(tīng)聞此消息的第一反應(yīng)是疑惑：難道最近頗為低調(diào)的劉強(qiáng)東要進(jìn)軍酒店業(yè)？據(jù)媒體報(bào)道，京東副總裁宋旸在朋友圈回應(yīng)稱(chēng)：“就是用做辦公場(chǎng)地，目前在北辰的部分研發(fā)兄弟會(huì)搬過(guò)去，在西邊安置辦公場(chǎng)所也更方便吸納研發(fā)人才”。然而不管是辦公還是酒店，京東此次的大手筆收購(gòu)仍然存在不少疑點(diǎn)，其中不乏微妙之處。

疑點(diǎn)一：27億價(jià)格賺了還是虧了？每平均價(jià)4萬(wàn)

花27億買(mǎi)酒店，劃算嗎？不少中國(guó)大企業(yè)都熱衷買(mǎi)酒店，風(fēng)光一時(shí)的安邦保險(xiǎn)曾在2014年斥資19.5億美元收購(gòu)紐約地標(biāo)性建筑—華爾道夫酒店，引發(fā)世界嘩然，多年之后依然很多業(yè)內(nèi)人士探討安邦“天價(jià)”收購(gòu)到底是虧了？還是賺了？

與紐約華爾道夫酒店類(lèi)似，北京翠宮飯店也是頗具歷史的老牌高級(jí)酒店。飯店的設(shè)計(jì)由清華大學(xué)建筑學(xué)院院長(zhǎng)莊惟敏親自操刀，將現(xiàn)代建筑與中國(guó)傳統(tǒng)形式結(jié)合，創(chuàng)造出“懸宮滴翠，玉宇澄清”的意境。從1997年竣工到現(xiàn)在，二十多年后在清華建筑設(shè)計(jì)研究院的官網(wǎng)上依然能看到翠宮飯店的案例展示。

圖注：北京翠宮飯店目前仍作為案例掛在清華大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院的官網(wǎng)上

工商資料顯示，北京翠宮飯店有限公司的注冊(cè)資本是4.8億元，目前繳納社保人數(shù)為82人。京東為何愿意出27億元買(mǎi)一個(gè)注冊(cè)資本不到5億元的飯店？背后或有不少對(duì)房?jī)r(jià)和地段的考量。

作為一個(gè)傳統(tǒng)國(guó)有企業(yè)，翠宮飯店背負(fù)有大量債務(wù)。根據(jù)掛牌公告，該項(xiàng)目的債權(quán)金額合計(jì)7.62億元。飯店建筑面積為6.47萬(wàn)平，均價(jià)為4.17萬(wàn)/平。

圖注：翠宮飯店掛牌公告

該飯店位于北京海淀區(qū)的黃金位置之一，緊鄰中關(guān)村，附近人大、北航、清華、北大等多所高校。據(jù)房屋中介平臺(tái)，中關(guān)村附近普通寫(xiě)字樓均價(jià)為3.5萬(wàn)-5萬(wàn)左右。

圖注：中關(guān)村附近的寫(xiě)字樓價(jià)格

有商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士提醒：酒改辦（酒店改辦公樓）的裝修成本是大頭，“酒店每間房都有衛(wèi)生間，改成寫(xiě)字樓幾乎要全部敲掉重新做，這部分后續(xù)投資也需要注意?！卑舶罱邮秩A爾道夫酒店后的整體裝修改造耗資數(shù)億美元，一度傳出裝修資金緊張沒(méi)有按時(shí)到位。而此問(wèn)題對(duì)于翠宮飯店并不存在，2016年8月拿到飯店裝修改造工程許可后，就開(kāi)始停業(yè)裝修。據(jù)媒體報(bào)道，裝修改造拆除了客房設(shè)備，將每層樓全部打通。

占據(jù)黃金位置，均價(jià)合理，已簡(jiǎn)單裝修，飯店為何命運(yùn)多舛，頻頻易手？

疑點(diǎn)二：為何酒店停業(yè)后被頻頻轉(zhuǎn)手，多次掛牌？

2016年停業(yè)裝修后，飯店的命運(yùn)愈加波折，被“多次騰挪”。

2016年8月，北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“首創(chuàng)”）退出，將企業(yè)法人轉(zhuǎn)讓給北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展投資公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“經(jīng)發(fā)投”）。經(jīng)發(fā)投是首創(chuàng)的全資子公司。有趣的是，首創(chuàng)和經(jīng)發(fā)投的工商注冊(cè)地址都在“北京市海淀區(qū)知春路76號(hào)翠宮飯店”。

2017年9月，經(jīng)發(fā)投退出，將企業(yè)法人又還給了首創(chuàng)。相當(dāng)于，一年后子公司將飯店又還給母公司。

2018年1月，首創(chuàng)退出，將企業(yè)法人轉(zhuǎn)給北京市海淀區(qū)國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)管理中心，屬于海淀區(qū)國(guó)資委下屬機(jī)構(gòu)。

2019年2月，北京市海淀區(qū)國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)管理中心退出，將企業(yè)法人轉(zhuǎn)給京東尚科。

為何優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)被“多次騰挪”？之前每次轉(zhuǎn)手的價(jià)格如何？為何最后轉(zhuǎn)手給京東才引發(fā)關(guān)注？

“之前多次騰挪都是國(guó)企之間的事，母公司子公司之間互相轉(zhuǎn)讓、劃撥，國(guó)資委接管，都非常常見(jiàn)，可以走非公開(kāi)的協(xié)議轉(zhuǎn)讓。但轉(zhuǎn)給京東這種民企，性質(zhì)不一樣，程序就復(fù)雜了，審批公告都上來(lái)了。”一位曾處理過(guò)國(guó)企產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的國(guó)企財(cái)務(wù)高管透露。

他還提到國(guó)資委32號(hào)令。據(jù)《國(guó)資委32號(hào)令》，國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓需經(jīng)過(guò)內(nèi)部決策、交易審批、審計(jì)評(píng)估、實(shí)施交易、履行交割的過(guò)程，需要在產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行。而國(guó)有企業(yè)之間的轉(zhuǎn)讓可以選擇非公開(kāi)協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式。

除了被多次騰挪，翠宮飯店還經(jīng)歷了多次掛牌和突然關(guān)閉。2018年8月2日在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌，轉(zhuǎn)讓全部股權(quán)和債權(quán)。一天之后8月3日，交易所發(fā)公告稱(chēng)轉(zhuǎn)讓方終結(jié)該項(xiàng)目。2018年11月26日，翠宮飯店的全部股權(quán)和債券再次被掛牌，掛牌價(jià)格為26.8億元。

圖注：2018年8月2日“上架”一天后突然終結(jié)

為何會(huì)出現(xiàn)突然終結(jié)掛牌的“神操作”？上述國(guó)企高管解釋?zhuān)畲罂赡苁窃趯徟^(guò)程中出了問(wèn)題?！皣?guó)有資產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓都要報(bào)批，這種情況很有可能是審批還沒(méi)下來(lái)，先掛牌了。所以要先撤下來(lái)，等審批下來(lái)再掛牌交易。”

疑點(diǎn)三：土地證過(guò)期“無(wú)證轉(zhuǎn)讓”可否？

細(xì)看北京翠宮飯店的產(chǎn)權(quán)交易掛牌公告，其中重要信息披露中提到了一個(gè)敏感點(diǎn)：證照缺失，土地證已過(guò)期，但沒(méi)有取得新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證明。

據(jù)公告，“翠宮飯店使用的劃撥土地證載面積為11,459.21平方米，原土地證號(hào)分別為京市海其國(guó)用（2004劃）字第10137號(hào)、京市海其國(guó)用（2004劃）字第10138號(hào)，為有年限的劃撥土地，證載用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)，使用權(quán)終止日期為2017年1月22日。翠宮飯店與北京市規(guī)劃國(guó)土資源管理委員會(huì)于2017年9月15日簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》并于2017年10月13日繳納土地出讓金。截至2018年8月31日，翠宮飯店未取得新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證明。本次將待估宗地按出讓性質(zhì)進(jìn)行評(píng)估?！?/p>

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，翠宮飯店原本是國(guó)有企業(yè)，土地屬性為劃撥用地，劃撥用地成本低廉，但有使用年限限制，只能用于公共事業(yè)，不能進(jìn)行商業(yè)轉(zhuǎn)讓。要想轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，必須先繳納一筆土地出讓金，將劃撥用地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地。按照規(guī)定，應(yīng)繳出讓金不得低于該出讓土地價(jià)格的40%。截止2018年8月31日，飯店已經(jīng)交了轉(zhuǎn)讓金，但“未取得新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證明”。

圖注：土地出讓金繳納截圖（來(lái)源：天眼查）

根據(jù)公開(kāi)資料，翠宮飯店已經(jīng)支付4.17億元土地出讓金，按照40%比例計(jì)算，這塊土地成本為10.4億元。

“無(wú)證轉(zhuǎn)讓”是否會(huì)成為風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？“國(guó)有企業(yè)的土地性質(zhì)本身就很復(fù)雜，既然能公開(kāi)轉(zhuǎn)讓?zhuān)驼f(shuō)明有協(xié)議。”一位房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人士解釋?zhuān)鼙还_(kāi)掛牌和走競(jìng)價(jià)流程轉(zhuǎn)讓的土地一般資質(zhì)是沒(méi)問(wèn)題的。

疑點(diǎn)四：掛牌價(jià)和成交價(jià)接近，是否存在充分競(jìng)爭(zhēng)？

掛牌價(jià)格為26.8億元，成交價(jià)格為27億元，是否有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手參與競(jìng)爭(zhēng)？

“像這種大宗土地交易，如果有兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)價(jià)，價(jià)格會(huì)直線往上拉。大宗土地的競(jìng)價(jià)幅度很多是億來(lái)計(jì)算，只要有幾個(gè)企業(yè)競(jìng)價(jià),一般不會(huì)出現(xiàn)成交價(jià)和掛牌價(jià)差不多。”上述房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士解釋?zhuān)绻麙炫苾r(jià)和成交價(jià)非常接近，可能沒(méi)有充分競(jìng)爭(zhēng)。

根據(jù)掛牌公告，北京市海淀區(qū)國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)管理中心要求接手土地的企業(yè)為高新技術(shù)企業(yè)，具有良好的財(cái)務(wù)狀況和支付能力，上一年凈資產(chǎn)不低于人民幣50億元。同時(shí)要求意向受讓方經(jīng)資格確認(rèn)后3個(gè)工作日內(nèi)須向北京產(chǎn)權(quán)交易所指定賬戶交納1億元的交易保證金。條件要求嚴(yán)格，具有強(qiáng)大資金實(shí)力的京東無(wú)疑滿足上述要求。

疑點(diǎn)五：為何劉強(qiáng)東只當(dāng)經(jīng)理，卻讓女助理當(dāng)法人？

目前擔(dān)任翠宮飯店法人代表的張雱?dòng)幸粋€(gè)外號(hào)—“最牛女助理”。

年僅30歲，曾任京東管理培訓(xùn)生，張雱目前是劉強(qiáng)東的助理，名下有超400家“京東系”公司，分布在江蘇、北京等地。據(jù)天眼查信息，她在195家公司擔(dān)任法人，在198家公司擔(dān)任高管，在4家公司擔(dān)任股東。

圖注：張雱名下公司超400多家（來(lái)源：天眼查）

以翠宮飯店為例，劉強(qiáng)東在工商登記的職位是“經(jīng)理”，而張雱是執(zhí)行董事。為何劉強(qiáng)東只當(dāng)經(jīng)理，卻讓女助理當(dāng)法人？

上述國(guó)企財(cái)務(wù)高管解釋?zhuān)骸斑@種操作非常常見(jiàn)。企業(yè)法人是個(gè)很麻煩的責(zé)任，有很多瑣碎雜事，辦理一些工商手續(xù)時(shí)還要在場(chǎng)，很多真正的大老板都不愿意做法人，而是安排企業(yè)高管或自己的心腹做法人?！?/p>

他還提到企業(yè)法人的一些潛在風(fēng)險(xiǎn)，如果企業(yè)陷入債務(wù)訴訟被法院調(diào)查，企業(yè)的法人代表會(huì)被調(diào)查并被“邊控”（限制出境），連高鐵和飛機(jī)都不能坐。“現(xiàn)在誰(shuí)愿意當(dāng)法人？都不愿意當(dāng)，風(fēng)險(xiǎn)大，麻煩多?！?/p>

避免擔(dān)任法人，劉強(qiáng)東此舉有規(guī)避“關(guān)鍵人”風(fēng)險(xiǎn)的考慮。據(jù)天眼查，張雱名下有7630條風(fēng)險(xiǎn)信息，其中兩家公司因未履行法律義務(wù)被法院強(qiáng)制執(zhí)行，多次因商業(yè)糾紛被其他個(gè)人或公司起訴。

圖注：張雱名下企業(yè)一共有7630條風(fēng)險(xiǎn)信息，包括被起訴和法院強(qiáng)制執(zhí)行（來(lái)源：天眼查）