某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的一項(xiàng)目，預(yù)計(jì)毛利率15%，2014年預(yù)售收入1000萬，期間費(fèi)用、稅金及附加120萬，當(dāng)年預(yù)繳企業(yè)所得稅7.5萬。2015年預(yù)售收入2000萬，期間費(fèi)用及稅金200萬，當(dāng)年預(yù)繳企業(yè)所得稅25萬。2016年1--4預(yù)售收入2000萬，2016年5--12月預(yù)售收入2100（含稅），全年期間費(fèi)用及稅金附加250萬（其中營(yíng)改增后預(yù)征增值稅60萬），當(dāng)年預(yù)繳企業(yè)所得稅89萬（【2000*15%+(2100-60)*15%-250】*25%=(300+306-250)*25%=89）。
2017年1月該項(xiàng)目竣工，交付業(yè)主使用，當(dāng)年將全部預(yù)售轉(zhuǎn)收入，項(xiàng)目計(jì)稅成本4900萬，企業(yè)所得稅稅率25%，問2017年應(yīng)補(bǔ)多少企業(yè)所得稅？
解：
1、2017年1月應(yīng)交增值稅：
2100/(1+5%)*5%-60=40萬
2、共轉(zhuǎn)收入數(shù)：
1000+2000+2000（2016年1--4）+（2100-100）（2016年5--12）=7000萬
3、實(shí)際毛利：
7000-4900=2100萬
4、預(yù)計(jì)毛利合計(jì)數(shù)：
1000*15%+2000*15%+2000*15%+（2100-60）*15%=1056萬
5、實(shí)際毛利與預(yù)計(jì)毛利的差
2100-1056=1044
6、應(yīng)補(bǔ)企業(yè)所得稅：
1044*25%=261萬元。
填寫企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)表應(yīng)該如何填報(bào)？
在填寫企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)表時(shí)，如果沒有其他收入，當(dāng)期也沒有新預(yù)收房款，則：
營(yíng)業(yè)收入2行7000，
營(yíng)業(yè)成本3行4900，
利潤(rùn)總額4行2100，
加特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額5行0，
實(shí)際利潤(rùn)額9行2100，
應(yīng)納所得稅額11行525，
特定業(yè)務(wù)預(yù)繳稅額14行為1056*25%=264，
應(yīng)補(bǔ)所得稅額15行=525-264=261。
在計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅時(shí)需要注意的幾個(gè)問題？
一、不含稅收入如何計(jì)算？
營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際銷售收入為不含增值稅收入，適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓收入為不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的應(yīng)稅收入為不含增值稅應(yīng)納稅額。
二、在按預(yù)計(jì)毛利額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅時(shí)，預(yù)繳的城建稅及附加和土地增值稅能否在當(dāng)期扣除？
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表（2014年版）的公告》（2014年第63號(hào)公告）的填報(bào)說明：房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品特定業(yè)務(wù)計(jì)算的納稅調(diào)整額=銷售未完工產(chǎn)品預(yù)計(jì)毛利額-實(shí)際發(fā)生的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅。
因此，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳的城建稅及附加和土地增值稅，在會(huì)計(jì)上雖未計(jì)入當(dāng)期損益，允許在預(yù)計(jì)毛利額中扣除。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品收入，可否作為計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告廣告費(fèi)的基數(shù)？
企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品的收入，可以作為計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)的基數(shù)，但當(dāng)該預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)不得重復(fù)計(jì)得業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)。
