前言：

近年來，物業(yè)管理行業(yè)從單一的經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)向多元化經(jīng)營(yíng)。由于物業(yè)社區(qū)入口資源，能夠精準(zhǔn)把握社區(qū)增值服務(wù)需求，物業(yè)公司逐漸從基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)提供者向社區(qū)生活服務(wù)提供者轉(zhuǎn)型。睿信地產(chǎn)研究院通過持續(xù)跟蹤藍(lán)籌物業(yè)企業(yè)的業(yè)務(wù)布局與管理動(dòng)態(tài)，對(duì)物業(yè)行業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)及增值服務(wù)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)，及典型案例，進(jìn)行深入剖析，以探討藍(lán)籌物業(yè)企業(yè)增值服務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀及未來發(fā)展空間。

　一、基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)仍為主力，值服務(wù)匍匐成長(zhǎng)

1、規(guī)?？?，增值服務(wù)收入呈跳躍式增長(zhǎng)，發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)勁

藍(lán)籌物業(yè)企業(yè)的收入，以基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)為主體，同時(shí)包括增值服務(wù)收入、協(xié)銷收入、顧問服務(wù)等其他服務(wù)收入。近年來基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入仍為收入的主要來源，但增值服務(wù)收入規(guī)模呈較大幅度增長(zhǎng)。

藍(lán)籌物業(yè)企業(yè)的基礎(chǔ)物業(yè)收入均值近年來穩(wěn)定增長(zhǎng)，2017年藍(lán)籌物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)收入均值達(dá)15.85億元?；A(chǔ)物業(yè)收入增速在經(jīng)歷2016年小低谷后，2017年有所回升，達(dá)34%。在基礎(chǔ)物業(yè)收入的分位數(shù)據(jù)方面，75分位、50分位、25分位物業(yè)費(fèi)收入規(guī)模均有所增長(zhǎng)，分別為23.06億元、12.31億元和6.26億元。同時(shí)，各分位增速均出現(xiàn)不同程度下降，其中25分位增長(zhǎng)速度明顯低于50分位與75分位，領(lǐng)先企業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯。

藍(lán)籌物業(yè)企業(yè)增值服務(wù)收入規(guī)模飛速增長(zhǎng)，2017年，藍(lán)籌物業(yè)企業(yè)增值服務(wù)收入增速延續(xù)2016年的高速發(fā)展之勢(shì)，從2.5億元提升至4.58億元，增速達(dá)83%，超越2016年的80%。藍(lán)籌物業(yè)企業(yè)增值服務(wù)收入的分位數(shù)據(jù)方面，75分位與50分位、25分位的差距逐步拉大，2017年實(shí)現(xiàn)增值服務(wù)收入3.94億元，且保持平穩(wěn)增速；50分位、25分位值分別達(dá)2.65億元與0.99億元，但增速略低于75分位。

　2、結(jié)構(gòu)看，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)仍為收入來源主力

基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)占比略有減少，但波動(dòng)幅度不大?；A(chǔ)物業(yè)收入仍為藍(lán)籌物業(yè)企業(yè)的主體收入來源，占比約80%左右，雖然近年來占比略有下降趨勢(shì)，但是波動(dòng)不大；除基礎(chǔ)物業(yè)收入外，增值服務(wù)收入占比較高，近四年占比基本保持在14%左右；顧問服務(wù)由2014年的4.80%下滑至3.77%，變化趨勢(shì)不明顯；協(xié)銷服務(wù)收入由2014年的10.10%降至6.47%，下滑明顯；其他收入占比相對(duì)比較穩(wěn)定，基本穩(wěn)定在5%左右。

二、增值服務(wù)模式仍在探索

1、增值服務(wù)的多樣化探索

從增值服務(wù)細(xì)分來看，主要包括業(yè)主增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)兩大類。非業(yè)主增值服務(wù)針對(duì)地產(chǎn)開發(fā)商展開，企業(yè)利用掌握的物業(yè)管理方面技術(shù)優(yōu)勢(shì)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，提供案場(chǎng)服務(wù)、工程服務(wù)以及顧問咨詢服務(wù)等以收取費(fèi)用。業(yè)主增值服務(wù)的基礎(chǔ)是社區(qū)O2O平臺(tái)，主要通過輕資產(chǎn)輸出平臺(tái)擴(kuò)大用戶基數(shù)、外加不斷嫁接新增值服務(wù)項(xiàng)目來實(shí)現(xiàn)收入的增長(zhǎng)，如包括社區(qū)空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)、房屋經(jīng)紀(jì)、O2O電商服務(wù)、社區(qū)金融、家政服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)等。

從典型企業(yè)數(shù)據(jù)來看，非業(yè)主增值服務(wù)占比較大，如碧桂園服務(wù)與雅生活服務(wù)非業(yè)主增值服務(wù)占比近60%，另外碧桂園服務(wù)及彩生活占比也在30-40%左右。業(yè)主增值服務(wù)方面，服務(wù)品種豐富，如綠城服務(wù)，包括園區(qū)產(chǎn)品服務(wù)、家居生活服務(wù)、園區(qū)空間租賃、物業(yè)資產(chǎn)管理、文化及教育等方面，特別是物業(yè)資產(chǎn)管理所帶來的收入占比超30%。彩生活的業(yè)主增值服務(wù)包括園區(qū)空間、網(wǎng)上推廣、辦公室分租等，其中網(wǎng)上推廣服務(wù)的營(yíng)收占比近35%。雅生活的物業(yè)代理、生活服務(wù)與資產(chǎn)管理占比分別達(dá)18%以上。碧桂園服務(wù)則以家居生活服務(wù)為主，其次房屋經(jīng)紀(jì)所帶來的營(yíng)收占比也近15%。

但我們認(rèn)為目前社區(qū)增值業(yè)務(wù)并沒有形成固定或已成熟的商業(yè)模式，面對(duì)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，物業(yè)企業(yè)開展社區(qū)O2O的優(yōu)勢(shì)并不明顯，但這并不改變物業(yè)企業(yè)在社區(qū)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的發(fā)展，掌握社區(qū)入口優(yōu)勢(shì)以及與住戶的近距離是其他互聯(lián)網(wǎng)公司難以匹配的。從目前的情況來看，物業(yè)企業(yè)參與社區(qū)教育、房屋租賃市場(chǎng)、社區(qū)金融的空間非常廣闊。

　2、增值服務(wù)的典型業(yè)務(wù)

（1）社區(qū)教育：從關(guān)注房屋本身轉(zhuǎn)向關(guān)注社區(qū)

目前，已有部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)已涉足社區(qū)教育領(lǐng)域，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有場(chǎng)地及設(shè)施的主導(dǎo)權(quán)，通過長(zhǎng)期服務(wù)業(yè)主取得的家庭信息及信任優(yōu)勢(shì)，通過自建團(tuán)隊(duì)或與教育機(jī)構(gòu)合作引入教學(xué)資源，在社區(qū)內(nèi)開展教育服務(wù)，開啟“物業(yè)+教育”的服務(wù)新模式。具體包括社區(qū)早幼教育，即面向社區(qū)內(nèi)學(xué)前兒童，提供“家門口”的早教服務(wù)；社區(qū)學(xué)后托管，面向社區(qū)內(nèi)12歲以下兒童，提供放學(xué)后的托管服務(wù)；社區(qū)K12課外輔導(dǎo)，面向K12學(xué)生，將場(chǎng)所搬進(jìn)社區(qū)，提供“家門口”的課外輔導(dǎo)。目前開展此類業(yè)務(wù)的典型物業(yè)企業(yè)包括萬(wàn)科物業(yè)、綠城服務(wù)及金地物業(yè)等。

以綠城服務(wù)為例，截至2017年底，公司通過自營(yíng)與合作的方式共投入建設(shè)27家奇妙園及相關(guān)教育點(diǎn),收費(fèi)水平在3800-18000元/月不等，主要以早教形式為主，適于12-18個(gè)月的兒童，并針對(duì)6-12周歲的兒童提供托管及相關(guān)服務(wù)。場(chǎng)地租金、園區(qū)裝修，教具配備等費(fèi)用都由綠城服務(wù)承擔(dān)，公司預(yù)計(jì)新開門店通常需要24個(gè)月達(dá)到盈虧平衡，2019年有望開始貢獻(xiàn)利潤(rùn)，預(yù)計(jì)總門店數(shù)量于2018年底達(dá)到50家，于2019年底達(dá)到100家。

（2）房屋經(jīng)紀(jì)：近水樓臺(tái)先得月

物業(yè)公司在房屋租賃市場(chǎng)迎來了政策利好，2017年7月18日，九部委出臺(tái)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立子公司拓展住房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

除政策利好外，相比互聯(lián)網(wǎng)和普通門店中介，物業(yè)企業(yè)作為小區(qū)房屋的管理者和業(yè)主的服務(wù)者，在承租期內(nèi)仍然可以替業(yè)主對(duì)租戶進(jìn)行一定監(jiān)督，保證了業(yè)主利益。同時(shí)，物業(yè)企業(yè)對(duì)小區(qū)和業(yè)主的近距離也是其重要優(yōu)勢(shì)。目前多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)已開展社區(qū)租賃業(yè)務(wù)。主要模式包括充當(dāng)二手房中介，負(fù)責(zé)收集與發(fā)布信息，安排看房、簽約等；或者充當(dāng)二房東，負(fù)責(zé)收取租金，維修、賠償房屋內(nèi)設(shè)施。

以萬(wàn)科物業(yè)為例，“樸鄰”(前稱“萬(wàn)科租售中心”)成立于2001年，專為萬(wàn)科各社區(qū)業(yè)主的提供房屋資產(chǎn)管理服務(wù)。業(yè)務(wù)包含房屋托管、一手房銷售代理、二手房銷售代理、權(quán)證交易服務(wù)等房屋資產(chǎn)服務(wù)。從2015年開始，萬(wàn)科租售中心開啟市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)之路，2016年，在上海成立首家樸鄰房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的基礎(chǔ)上，萬(wàn)科租售中心從經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)衍生出房屋二次裝修業(yè)務(wù)。2018年5月28日，原萬(wàn)科租售中心正式更名為樸鄰·萬(wàn)科物業(yè)二手房專營(yíng)店，分布在全國(guó)的355家門店同時(shí)揭牌亮相。除了租賃市場(chǎng)，萬(wàn)科物業(yè)也延申至房屋有關(guān)資產(chǎn)服務(wù)，包括家裝和社區(qū)資產(chǎn)投資。

（3）社區(qū)金融：通路型、場(chǎng)景+金融型模式

社區(qū)金融指社區(qū)公眾及其組織中所產(chǎn)生的一切金融需求，具體包括社區(qū)銀行和社區(qū)消費(fèi)支付兩大市場(chǎng)板塊。社區(qū)銀行定位于周邊的中小型企業(yè)（特別是小型企業(yè)）和社區(qū)居民等中小型客戶，通過與社區(qū)生活的結(jié)合，為其提供存儲(chǔ)開戶、理財(cái)服務(wù)、小額貸款等一系列的金融便民服務(wù)，同時(shí)根據(jù)社區(qū)需要，為其提供定制化的惠民、便民服務(wù)，如理財(cái)講座等；社區(qū)消費(fèi)支付聚焦社區(qū)居民消費(fèi)支付，包括日常生活繳費(fèi)的支付以及商品服務(wù)消費(fèi)的支付，通過社區(qū)消費(fèi)支付的關(guān)注，獲取消費(fèi)場(chǎng)景和居民信任，為后續(xù)多樣化、定制化的金融服務(wù)提供用戶基礎(chǔ)和信息基礎(chǔ)。

社區(qū)金融，主要介入者有三類，包括銀行系、地產(chǎn)系、互聯(lián)網(wǎng)系。銀行系主要布局社區(qū)銀行，截止2017年，全國(guó)社區(qū)網(wǎng)點(diǎn)改造8170個(gè)，民生、興業(yè)、光大、浦發(fā)等處于領(lǐng)先地位，占市場(chǎng)份額25.6%?；ヂ?lián)網(wǎng)系，通過橫向、縱向、生態(tài)、大數(shù)據(jù)整合，實(shí)現(xiàn)全生活場(chǎng)景的金融覆蓋，如螞蟻金服的社區(qū)金融生態(tài)圈。地產(chǎn)系目前有兩種方式，一種是通路型金融、一種是消費(fèi)場(chǎng)景+金融。

萬(wàn)科推出的V-bank，定位為社區(qū)金融服務(wù)增值平臺(tái)，V-bank推出貸款、理財(cái)、出國(guó)簽證、信用卡、生活服務(wù)等產(chǎn)品，把業(yè)主的金融需求和銀行的金融產(chǎn)品精準(zhǔn)聯(lián)通，建立金融服務(wù)自選超市，為客戶打造最全方位、最優(yōu)質(zhì)的社區(qū)金融服務(wù)增值平臺(tái)。

彩生活消費(fèi)場(chǎng)景+金融模式，其中部分場(chǎng)景為自營(yíng)或股權(quán)孵化，提供多種金融產(chǎn)品，目前包括物業(yè)寶、停車寶、增值寶和花易借四個(gè)產(chǎn)品，滿足用戶的不同需求。其中前兩者分布是用收益沖抵物業(yè)管理費(fèi)和停車費(fèi)；增值寶是普通的理財(cái)產(chǎn)品，不沖抵；花易借為互聯(lián)網(wǎng)貸款。將繳費(fèi)與投資需求結(jié)合，彩富人生以“解構(gòu)+重構(gòu)”社區(qū)場(chǎng)景的方式，將繳納物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)場(chǎng)景與業(yè)主的投資需求相結(jié)合，未來還將延伸至家政、維修等其他增值服務(wù)場(chǎng)景的沖抵；同時(shí)產(chǎn)品享受高于銀行存款利率的理財(cái)收益，其復(fù)購(gòu)率已經(jīng)提升到30%，每筆交易金額已突破3萬(wàn)。同時(shí)，布局線下客戶經(jīng)理，除了線上APP的推廣，彩富人生還布局了線下的客戶經(jīng)理，建立與客戶之間良好的信任關(guān)系，實(shí)現(xiàn)信任關(guān)系的貨幣化。

結(jié)語(yǔ)：

藍(lán)籌物業(yè)企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)仍為主力，增值服務(wù)業(yè)務(wù)在匍匐中前進(jìn)與成長(zhǎng)。從物業(yè)企業(yè)營(yíng)收規(guī)模來看，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入、增值服務(wù)收入均呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，特別是增值服務(wù)收入，連續(xù)兩年TOP30的增值服務(wù)收入均值增速達(dá)80%以上。從物業(yè)企業(yè)營(yíng)收結(jié)構(gòu)來看，物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)仍為企業(yè)收入與利潤(rùn)的主要來源，增值業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)的收入仍有限。

藍(lán)籌物業(yè)企業(yè)在增值服務(wù)上進(jìn)行了多樣化探索，增值業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)豐富，但我們認(rèn)為目前社區(qū)增值業(yè)務(wù)并沒有形成固定或已成熟的商業(yè)模式，面對(duì)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，物業(yè)企業(yè)開展社區(qū)O2O的優(yōu)勢(shì)并不明顯。物業(yè)企業(yè)掌握社區(qū)入口優(yōu)勢(shì)以及與住戶的近距離是其他互聯(lián)網(wǎng)公司難以匹配的，物業(yè)企業(yè)在社區(qū)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的發(fā)展仍有巨大空間，特別是社區(qū)教育、房屋經(jīng)紀(jì)、社區(qū)金融等領(lǐng)域。

文章來源：網(wǎng)絡(luò)收集