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TOP100房企權(quán)益銷售總量同比下降8.6%

2019年，百強房企銷售延續(xù)了自去年三季度以來的增速放緩，市場表現(xiàn)繼續(xù)全面下行。本月， TOP100房企銷售規(guī)模較去年同期有所下滑，其中TOP50企業(yè)下滑幅度更為明顯，權(quán)益銷售規(guī)模較去年同期下滑了10.7%。與去年1季度的月均權(quán)益銷售相比也較低。預計受到2月春節(jié)因素的影響，2019年1季度百強房企的整體銷售仍將比較低迷。值得注意的是，TOP3房企本月的權(quán)益金額同比降幅均近30%。

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10億進入百強、與去年基本持平

雖然在2018年企業(yè)集中度進一步提升，百強門檻在年末提升了43%。但是由于市場下行，2019年1月TOP100操盤金額入榜門檻11.1億元，與去年同期基本持平。此外，本月TOP100房企權(quán)益金額入榜門檻為10.3億元，與去年的10.2億元基本持平。

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超三成房企本月銷售額同比下滑

在本月百強房企中有超3成房企的權(quán)益銷售金額同比下滑。特別是在目前房企在售項目個數(shù)相比去年大幅提升的情況下，整體的銷售表現(xiàn)仍不盡如人意。在這些房企中，有13家房企的權(quán)益銷售金額降幅超30%，22家房企的降幅在30%以內(nèi)。

雖然整體銷售不盡如人意，但是仍然有一部分企業(yè)表現(xiàn)比較突出。如中海、新力、華發(fā)等。這些房企本月業(yè)績同比上升的原因主要有以下幾種：

• 部分企業(yè)把去年認購數(shù)據(jù)延遲到今年1月簽約確認。

• 熱點三四線城市余溫，導致布局三四線城市為主的房企受益。

• 部分企業(yè)降價跑量，加快出清存量項目。

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TOP30操盤能力強，TOP100資金實力大

近年來，房企之間的合作開發(fā)逐漸成為常態(tài),各梯隊房企在權(quán)益比例上有所差異。TOP30房企操盤能力較強，操盤金額與全口徑金額比值較高。同時，TOP11-30作為2018年增長最為迅猛的兩個梯隊，房企整體權(quán)益比例在各梯隊房企中相對較低，說明規(guī)模增長壓力下，該梯隊房企更傾向合作開發(fā)的模式。此外，TOP51-100房企權(quán)益金額與全口徑金額比值較高，表明這個梯隊房企合作項目相對較少，資金實力相對較強。

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百強房企項目運作模式可分為四類

百強房企在操盤和權(quán)益的比例上，從下圖可以看以歸納為四大類。

第一類、獨立操盤型，百強房企主要集中在這一類。操盤比例和權(quán)益比例都在80%以上，且兩個比例大致相當。這些企業(yè)大部分項目都為獨立操盤或聯(lián)合操盤，且權(quán)益比例較高，其中如恒大、敏捷等企業(yè)兩個比例都接近或等于100%。

第二類、借力開發(fā)型，百強房企中此類房企稀少，特征為企業(yè)操盤比例較低、權(quán)益比例較高，如越秀。

第三類、合作投資型，百強中這類房企也較少，操盤和權(quán)益比例都比較低，項目的合作情況較多，典型的如卓越、新希望等。

第四類、小股操盤型，這類企業(yè)的操盤比例較高，權(quán)益比例相對較低，以小股操盤和代建等模式輸出管理行為，提升企業(yè)的規(guī)模和利潤。此類企業(yè)操盤能力較強，資金運用能力也較好。其中有種極端的情況是，流量比例遠高于權(quán)益比例，一般為代建業(yè)務較多的企業(yè)，如綠城、建業(yè)等。

圖：2019年1月TOP100房企操盤、權(quán)益口徑與全口徑金額比值散點圖