近日，房地產(chǎn)企業(yè)相繼公布了前5月業(yè)績(jī)，銷售數(shù)據(jù)的變化成了外界關(guān)注的核心。

克而瑞數(shù)據(jù)公布的房企銷售額排行榜顯示，2022年1~5月，全口徑銷售額超千億的房企，只有碧桂園、萬(wàn)科、保利發(fā)展這3家，它們的銷售額分別為2011.9億元、1673.4億元、1592億元，而且相比2021年同期，三家分別下滑了1529.1億元、1169億元、743億元，少則跌去5成，多則超過(guò)7成。此外，銷售排行榜上的房企們，銷售數(shù)據(jù)幾乎都出現(xiàn)了下降。

種種數(shù)據(jù)說(shuō)明，整體樓市銷售還面臨不小的壓力，房企們沖擊半年度業(yè)績(jī)目標(biāo)的機(jī)會(huì)，只有6月份了，準(zhǔn)確地說(shuō)，還剩半個(gè)月。這意味著，房企勢(shì)必要在陣痛中加速轉(zhuǎn)型。

1

弱市場(chǎng)中的韌性

今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于繼續(xù)下行周期。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年前5個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)操盤銷售金額2.32萬(wàn)億元，同比下降52.3%；權(quán)益銷售額1.71萬(wàn)億元，同比下降52.9%；全口徑銷售額2.64萬(wàn)億元，同比下滑52%。百?gòu)?qiáng)房企的銷售門檻更是從去年前5月的125億元降到今年的48.6億元。

幾大關(guān)鍵指標(biāo)幾乎都遭腰斬，凸顯出目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)蕩，大環(huán)境的艱難也讓房企千億俱樂(lè)部出現(xiàn)“減員”。

從全口徑銷售額來(lái)看，克而瑞公布的2021年前5月房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜中，超過(guò)千億的房企共有15家。

到了2022年，前5月全口徑銷售額超過(guò)千億的房企只剩下了碧桂園、萬(wàn)科和保利3家，較2021年同期減少了12家。

與此同時(shí)，銷售額超百億的房企為70家，相比2021年同期減少了48家。

從權(quán)益銷售金額來(lái)看，克而瑞今年公布的1-5月房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜中，全國(guó)前5月的權(quán)益銷售金額超過(guò)1000億的，同樣只有碧桂園、萬(wàn)科和保利3家，去年同期則有7家。

值得注意的是，去年的前5月銷售排行榜TOP15中，還有中國(guó)恒大、龍湖、融創(chuàng)、世茂、旭輝等多家民企的身影。到了今年，恒大不僅退出了“千億銷售額俱樂(lè)部”，還在權(quán)益銷售額排行中掉落至33名的位置，在全口徑銷售額排名中，則從去年的第3名掉到了49名。

今年的權(quán)益銷售額TOP15中，一起作伴的民企只剩下了碧桂園、龍湖、融創(chuàng)，其中，龍湖的排名從去年的第12位上升至今年的第10位，是少數(shù)實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)排名提升的民企。而其404.9億元的權(quán)益銷售額，從下降幅度來(lái)看，同比下降約48.24%，比綠地等部分國(guó)企的下降幅度還要低；環(huán)比上月，更是實(shí)現(xiàn)了23%的提升。

由此可見(jiàn)，劇烈波動(dòng)的市場(chǎng)環(huán)境并不會(huì)改變優(yōu)質(zhì)房企的底色，部分龍頭房企依然能扛住重壓，維持銷售和現(xiàn)金流的基本面穩(wěn)健。

市場(chǎng)動(dòng)力乏力時(shí)，不同的房企顯露出不一樣的韌性，市場(chǎng)的分化也仍在繼續(xù)。

2

市場(chǎng)分化仍在繼續(xù)

著名咨詢公司科爾尼曾總結(jié)過(guò)一個(gè)價(jià)值增長(zhǎng)的邏輯：在任何環(huán)境下，不管哪一個(gè)行業(yè)，總有企業(yè)超過(guò)平均價(jià)值增長(zhǎng)。

言下之意，其實(shí)并不存在所謂的夕陽(yáng)或者朝陽(yáng)行業(yè)，每個(gè)行業(yè)都在劇烈變化，關(guān)鍵是于——自己是否是一家真正優(yōu)秀的企業(yè)，是否能夠站在變化的這一端，成為新一輪發(fā)展的主導(dǎo)者。

眼下的房地產(chǎn)市場(chǎng)就處于劇烈的變化中，房企能否保住過(guò)往的成績(jī)已是難題，一步走錯(cuò)或許就會(huì)消失在下一次盤點(diǎn)名單中。

但有價(jià)值的企業(yè)在逆境中也可展現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。

例如龍頭房企中的龍湖和碧桂園等企業(yè)，今年5月，龍湖的單月銷售額為139.4億元，環(huán)比增長(zhǎng)23%，與千億規(guī)模的碧桂園和保利增長(zhǎng)幅度相近，這兩家中，前者5月權(quán)益銷售額環(huán)比增長(zhǎng)27%，后者則環(huán)比增長(zhǎng)25%。

銷售數(shù)據(jù)的向好，映射出企業(yè)的穩(wěn)健底色。

今年以來(lái)，房企銷售壓力增大，拿地投資規(guī)模也出現(xiàn)大幅收縮。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，前5個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企拿地總額4681億元，同比下降64.7%，降幅比前一個(gè)月擴(kuò)大8.8個(gè)百分點(diǎn)。TOP100房企中，僅有34%房企在2022年新增了土地儲(chǔ)備，另有超過(guò)6成的房企一塊地未拿。

在拿地的房企中，國(guó)企、央企也仍然是土地市場(chǎng)的“主力軍”，絕大部分民企則沒(méi)有動(dòng)作。這種局面下，心有余力花錢拿地的民企屈指可數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，TOP15房企中，碧桂園和龍湖作為僅剩的民企都拿了新地塊，其中龍湖拿地金額為72億元，碧桂園拿地金額為50億元。

在房企江湖中，龍湖的拿地策略以穩(wěn)健著稱，遵循既要平穩(wěn)又要健康的理念。能夠在當(dāng)前形勢(shì)下新增土地儲(chǔ)備，更多是出于對(duì)企業(yè)底色的自信，是一如既往保持戰(zhàn)略定力的表現(xiàn)。

平穩(wěn)發(fā)展的底色支撐下，金融機(jī)構(gòu)對(duì)龍湖的發(fā)展表達(dá)了信心。

今年3月14日，野村發(fā)表報(bào)告稱，基于龍湖的業(yè)務(wù)平衡策略及高校執(zhí)行力，預(yù)計(jì)2020至2023年增長(zhǎng)穩(wěn)定，復(fù)合增長(zhǎng)有望達(dá)12%。此外，高盛則在考慮最新的土地收購(gòu)、購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)等因素的基礎(chǔ)上，上調(diào)了龍湖2022-2024年每股盈利預(yù)測(cè)2%-5%。

5月底，國(guó)際知名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普信評(píng)發(fā)布《典型民營(yíng)房企信用質(zhì)量分析報(bào)告》，基于其全面的企業(yè)信用評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，按照房企償債能力，進(jìn)行了5檔分類。其中深綠色評(píng)級(jí)為AAA至A序列，代表房企償債能力強(qiáng)，不需要特別關(guān)注。60家典型房企中，僅有萬(wàn)科與龍湖處于深綠色的絕對(duì)安全檔。