【引出問題】

如果你向別人借錢，對方一般情況下會要求你提供擔保，而這個擔保，一般情況下會是房子。

所以在我們的生活中，經(jīng)常出現(xiàn)這種情況：

這兩句話的大概意思，我們普通人可能都理解，就是“到期必須還錢，不還錢就給房子”。

但是我們不知道的是，就這么個意思，法律層面上卻有兩種操作所簽訂的《房屋買賣合同》，一個有效，一個無效。

規(guī)規(guī)矩矩的一個叫“以房抵債”，這里的《房屋買賣合同》有效；

走捷徑，心懷鬼胎的那個叫“以房擔?！?，此時的《房屋買賣合同》無效。

有時候，借貸雙方自己都分不清自己簽的協(xié)議到底是哪一個，一般是到期不還錢，又不愿意交房，兩人鬧到法庭，找了律師，經(jīng)過審理，這時候才知道自己手里的這份《房屋買賣合同》到底是哪一個。

下面，我們就教大家分清楚，什么樣的是“以房抵債”，什么樣的是“以房擔?！薄?/span>

一、以房抵債

1、以房抵債為何有效？

“以房抵債”，第一個重點是“債”。這里的債，一定是“到期的債權(quán)“。因為只有到期了，才能行使債權(quán)，才能要求債務(wù)人拿房子來”抵“；

第二個重點，在這個“抵”字，抵，是房款的支付方式。當債權(quán)已經(jīng)到期，該還多少，本金利息都可以核算出來。此時的房價，還此時的債，很公平。雙方建立的是一個“以抵消債務(wù)的形式，支付應(yīng)付房款”為特點的，一個真實的房屋買賣合同關(guān)系。

之所以有效，就是因為：對賣房人來說：“賣房”是真心的！對買房人來說：我是按照你現(xiàn)在的市場價買，很公平，并沒有欺負你！

所以說，以房抵債這一行為，不適用“流質(zhì)條款無效”情形。

2、以房抵債如何鑒別呢？有哪些主要標志？

1）先借款，后賣房，有一個明顯的“轉(zhuǎn)化”行為；《房屋買賣合同》的簽訂時間，是債權(quán)到期后。

2）有對借款本息的核算行為；

3）以簽約時的房價作為交易價格；

4）簽訂房屋買賣合同時，賣方清楚的知道，并且自愿將房屋出售給對方（不是提供擔保，獲取信任，拿到借款的心態(tài)）；

3、判例支持：

我們以一份高院判決書中的說理部分證明如上觀點：

【1】（2017）最高法民申4527號（點擊藍字，查看無訟案例）

“劉省龍申請再審主張，《商品房買賣合同》系其與江建公司達成的以物抵債協(xié)議，但未提供充分證據(jù)證明雙方之間已經(jīng)對賬、清算，并就借款合同關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抠I賣合同關(guān)系達成過合意?！?/span>

法院的態(tài)度是：如果你說你是“抵債”行為，就要證明曾經(jīng)“對賬、清算”，并且證明雙方合意由“借貸”向“買賣”轉(zhuǎn)化；

“其申請再審作為證據(jù)提交的2011年2月23日借條關(guān)于“今借到劉省龍人民幣壹仟伍佰肆拾玖萬元整，借期為貳拾天。如違期不能償還，在五日內(nèi)辦理金迪商廈大樓二樓三樓備案合同購房”的約定，有違物權(quán)法上禁止流抵押的規(guī)定，應(yīng)為無效?！?/span>

這一段由說明：借條中直接表示“到期不還就履行賣房義務(wù)“的約定是無效的。所以”把房子過戶給債權(quán)人“這個義務(wù)不能體現(xiàn)在《借款協(xié)議》中。

結(jié)論：買賣合同無效；如果當事人起訴要求履行過戶義務(wù)，法院應(yīng)釋明其變更訴訟請求為“借貸糾紛”，并判決還款義務(wù)。如果拒絕變更，則駁回訴訟請求。

【2】（2015）民一終字第180號（點擊藍字，查看無訟案例）

“且為履行借款合同，雙方簽訂了相應(yīng)的商品房預(yù)售合同，并辦理了預(yù)購商品房預(yù)告登記。但雙方系爭商品房買賣合同是在彥海公司未償還借款本息的情況下，經(jīng)重新協(xié)商并對賬，將借款合同關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抠I賣合同關(guān)系，將借款本息轉(zhuǎn)為已付購房款，并對房屋交付、尾款支付、違約責任等權(quán)利義務(wù)作出了約定。”

法院認為：借款時簽訂預(yù)售合同，但是欠款到期，確定還不出錢時，有“重新協(xié)商“且”對賬“的行為，也有”認真協(xié)商商品房買賣合同條款“的行為。

結(jié)論：沒有乘人之危，沒有顯失公平。房屋買賣合同有效，應(yīng)予以履行；

二、以房擔保

1、無效原因：

“以房擔保“的核心是”擔保。是一個求信任分兒的行為！至于不還錢時能不能真的實現(xiàn)擔保權(quán)，要看法律規(guī)定，而物權(quán)法186條規(guī)定了“流質(zhì)條款無效”，所以，這個“擔?！币矡o效。

“流質(zhì)條款無效“是什么意思？意思就是，你不能約定直接把抵押物據(jù)為己有。

流質(zhì)條款為什么無效呢？因為抵押物的價值，是會漲的呀！

借款的時候，這房子可能就值100萬，1年以后利息沒多少，房子可能漲50萬了，所以當然不能“直接約定到期不還則房子歸債權(quán)人所有”。

說到底，就少了一個“清算”和一個“評估”，所以不能保證兩者等價，一個買賣合同最重要的條款就是價格，如果價格模糊，合同自然是無效的好。

2、以房擔保的主要行為標志是：

1）兩個協(xié)議通常是一天寫的；

借款和房產(chǎn)過戶糾結(jié)不清：借款的時候，就開始惦記房子了。一個行為只能對應(yīng)一個法律關(guān)系，是借款就不可能是買賣，是買賣，就不是借款，真實的意愿只能是一個。

2）產(chǎn)權(quán)人并沒有“賣房”的意愿，簽《房屋買賣合同》是留著“不還錢”時用，而且自己當時是不認為自己可能會“還不上錢”的，即便最后這種情況真的發(fā)生了。

3）對房屋價格的約定，要么根本沒有，要么是發(fā)放借款時的預(yù)估價，要么是遠遠低于借款到期時的市場價。

4）借款到期時，債權(quán)人迫不及待的要求過戶，沒有對債權(quán)數(shù)額進行清算，也沒有對房產(chǎn)價值進行評估，產(chǎn)權(quán)人拒絕重新簽訂《房屋買賣協(xié)議》。

所以呢，這個時候債權(quán)人起訴時，實際是要求實現(xiàn)擔保權(quán)，而不是履行《買賣協(xié)議》，因為《買賣協(xié)議》不具有真實意思表示，無效。

既然是主張擔保權(quán)，就要按照法律對擔保權(quán)實現(xiàn)的要求來主張，也就是：明確債權(quán)，以“借貸合同糾紛”為由立案，要求法院認定債權(quán)數(shù)額及還款義務(wù)，然后申請執(zhí)行債務(wù)人名下的房產(chǎn)，當然包括這套當初拿來擔保的房子。

如果債權(quán)人直接拿著“有名無實”的《房屋買賣合同》，要求產(chǎn)權(quán)人履行過戶義務(wù)，那么，既然是有名無實，當然不能判履行。法院的做法是要求變更訴請，或者駁回訴訟請求。這其實是堵住了債權(quán)人走捷徑，制造“乘人之?！薄ⅰ帮@失公平”，侵害債務(wù)人利益的這條路。

最后，補充兩個問題：

1、是不是房屋買賣合同一定要在債權(quán)到期后再簽，才有效？

不是的。沒到期時簽，少了個要件：買賣的意思表示；后面再補也行。

比如，債權(quán)到期后，雙方再簽一個類似補充協(xié)議，或配合辦了網(wǎng)簽或過戶，都可能推定為“意思表示轉(zhuǎn)化”；

2、關(guān)于“清算（債權(quán)）”與“評估（房價）”，前者必須合法，后者必須合理。這一點，法院都會審查的。

【結(jié)束語】

通過檢索類似判例、并進行對比研究，尋找“類案不同判”的深層法律理論依據(jù)，可以幫助律師提高專業(yè)水平，優(yōu)化訴訟方案。

有時，因為客戶不具備法律理論知識，雖然其做出的民事行為，簽訂的協(xié)議，具有極大的相似之處，但內(nèi)在的法律關(guān)系并不相同，得到的判決也不相同，本文所論述的就是一種典型情況，在這種情況下，提前獲知法院審理中的關(guān)注點，認定標準，可以指導律師在詢問中、取證中，抓住重點，把握案件走向。

希望擅長類案研究、有判例閱讀習慣的律師同仁與我聯(lián)系，信息共享，互通有無！

編輯 賀原榛