當(dāng)前，部分房地產(chǎn)企業(yè)因為大環(huán)境影響，銷售形勢不景氣，難免存在資金的壓力，為了生存，房地產(chǎn)企業(yè)八仙過海、各顯神通，通過各種方式融資找錢。

您提的這個問題其實屬于房地產(chǎn)企業(yè)無償將資金讓渡給關(guān)聯(lián)方使用的涉稅問題，應(yīng)該說營改增后，有很大的風(fēng)險。

房地產(chǎn)企業(yè)將銷售回籠資金轉(zhuǎn)借給關(guān)聯(lián)方使用，依據(jù)財稅〔2016〕36號文件附件1《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》判定，屬于“貸款服務(wù)”，對收取的利息，依據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》文件相關(guān)規(guī)定，應(yīng)繳納增值稅，稅率為6%；并依據(jù)企業(yè)所得稅相關(guān)政策對收入征收企業(yè)所得稅。

房地產(chǎn)營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)將銷售回籠資金轉(zhuǎn)借給關(guān)聯(lián)方使用，依據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號印發(fā)）附件1——《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》判定，屬于“貸款服務(wù)”，對收取的利息，依據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》文件相關(guān)規(guī)定，應(yīng)繳納增值稅，稅率為6%；并依據(jù)企業(yè)所得稅相關(guān)規(guī)定，對收入征收企業(yè)所得稅。

對于貴公司，無償將資金讓渡給關(guān)聯(lián)公司使用的行為，應(yīng)按照視同銷售處理。

經(jīng)常還存在另外一種情況，即企業(yè)確實向關(guān)聯(lián)方收取了利息，但是利息低于市場利率。依據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十四條規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：

①按照納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定；②按照其他納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。

《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十六條規(guī)定，企業(yè)或者外國企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營的機(jī)構(gòu)、場所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來，應(yīng)當(dāng)按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價款、費用；不按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價款、費用，而減少其應(yīng)納稅的收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整。

若借貸雙方存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其利息收入并繳納增值稅和企業(yè)所得稅。

但是對于企業(yè)所得稅，依據(jù)《特別納稅調(diào)整實施辦法（試行）》（國稅發(fā)〔2009〕2號） 第三十條規(guī)定，實際稅負(fù)相同的境內(nèi)關(guān)聯(lián)方之間的交易，只要該交易沒有直接或間接導(dǎo)致國家總體稅收收入的減少，原則上不做轉(zhuǎn)讓定價調(diào)查、調(diào)整。

因此，企業(yè)需要重點關(guān)注增值稅風(fēng)險。

【政策依據(jù)】

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)（以下稱境內(nèi)）銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)（以下稱應(yīng)稅行為）的單位和個人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。

銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。

財稅〔2016〕36號附件1《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》

貸款，是指將資金貸與他人使用而取得利息收入的業(yè)務(wù)活動。

各種占用、拆借資金取得的收入，包括金融商品持有期間（含到期）利息（保本收益、報酬、資金占用費、補(bǔ)償金等）收入、信用卡透支利息收入、買入返售金融商品利息收入、融資融券收取的利息收入，以及融資性售后回租、押匯、罰息、票據(jù)貼現(xiàn)、轉(zhuǎn)貸等業(yè)務(wù)取得的利息及利息性質(zhì)的收入，按照貸款服務(wù)繳納增值稅。

財稅〔2016〕36號附件1

第十四條下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：

（一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

第四十四條規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：

①按照納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。

②按照其他納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。

③按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）。成本利潤率由國家稅務(wù)總局確定。