導(dǎo)讀：隨著各地棚戶區(qū)、城中村改造項(xiàng)目的增多，在房屋拆遷過程中，經(jīng)常會遇到被拆遷房屋沒有房產(chǎn)證或者建設(shè)工程規(guī)劃許可證等證件，從而被認(rèn)定為違法建筑，進(jìn)而遭強(qiáng)制拆除，以致于被拆遷人得不到任何補(bǔ)償或者僅得到少得可憐的磚頭瓦塊的補(bǔ)償?shù)那樾?。而被拆遷人也沒有足夠的理由來為自己辯解，這無證房屋真的就能直接與違法建筑劃上等號嗎？我的無證房屋，還能有救嗎？ 無證房屋及其成因：不都是老百姓的錯無證房屋，一般是指沒有在房屋登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記的未經(jīng)登記的房屋。無證房屋的形成原因復(fù)雜多樣，主要包括以下兩種情形： 第一，因歷史遺留原因造成的無證房屋。2008年以前，許多地方政府為了搞農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，改善農(nóng)民的居住生存環(huán)境，設(shè)置了很簡單便捷的宅基地審批手續(xù)單。如果農(nóng)民想申請宅基地，只需要向村委會申請，村委會審批通過后，政府就會加蓋公章。至于建房手續(xù)如何申請、如何審批，各地幾乎都沒有嚴(yán)格執(zhí)行相應(yīng)的規(guī)定，一般都是宅基地批下來就可以自行建造房屋了。這就導(dǎo)致一些農(nóng)村的房屋大部分都是沒有證件的，完全靠村長點(diǎn)頭來判斷能蓋還是不能蓋。在2008年之后，由于《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的施行，規(guī)范了農(nóng)民申請宅基地及建房的手續(xù)，即房屋所有權(quán)人必須擁有宅基地使用權(quán)證和房產(chǎn)證，其建造的房屋才是合法建筑。 第二，因政府單方面原因造成的無證房屋。一些地區(qū)的房屋可能在不同的時(shí)期經(jīng)過了許多次的拆遷，許多被拆遷人的房屋之前本來證件齊全，在經(jīng)歷過第一次拆遷后，當(dāng)時(shí)政府可能允諾批準(zhǔn)另外一塊宅基地讓其建房。但是當(dāng)被拆遷人的房子已經(jīng)建成并入住了，而政府卻遲遲未審批通過相關(guān)手續(xù)。原因之一是因?yàn)椤敖ǚ恐笜?biāo)”沒有了，辦證之事只能是等待。地方政府和村委會一般會表態(tài)讓村民放寬心，說大家的房子都是這種情況，你該住住。然而一旦遇到征收，事情就完全不是之前說的那樣了。 究竟何為“違法建筑”？一般來講，違法建筑是指違反法律法規(guī)規(guī)定，未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)就擅自建造的房子，包括未經(jīng)批準(zhǔn)或者是采用欺詐手段騙取批準(zhǔn)而新建、擴(kuò)建或改建的房子。一般情況下，違法建筑包括下面幾種： （1）沒有向相關(guān)部門申請就建造了房屋； （2）向有關(guān)部門申請建房未獲批準(zhǔn)，后私自建房； （3）沒有取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證而建成的房屋； （4）已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但超出批準(zhǔn)范圍或改變使用性質(zhì)建成的房屋； （5）采用欺詐手段，偽造相關(guān)材料騙取許可證而建成的房屋； （6）未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自將臨時(shí)房屋修建為永久性房屋； （7）其他違反法律法規(guī)規(guī)定而建造的房屋；（如違反《水法》《防洪法》等在河道行洪區(qū)域建造的房屋等） 據(jù)此，僅從列舉的情形上看，無證房屋與違法建筑之間都是不能直接簡單粗暴地劃上等號的。 無證房屋究竟在哪些情況下不是違法建筑？在征收實(shí)踐中，一些拆遷方為了一己私利，達(dá)到快速拆遷及低價(jià)補(bǔ)償?shù)哪康?，就會以拆違之名行征地之實(shí)，即以房屋手續(xù)不齊全或沒有手續(xù)為由，對被拆遷人不予補(bǔ)償或隨意降低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。而被拆遷人遇到這種情況，往往也是丈二和尚摸不著頭腦，想不通自己住了這么多年的房屋為何會被認(rèn)定為違法建筑，也不知該如何來保障自己的權(quán)利。然而拆遷方“一刀切”式地粗暴認(rèn)定其實(shí)是欠缺行政行為合理性的，更不符合行政行為所應(yīng)遵循的“比例原則”。 在明律師認(rèn)為，以下兩種無證房屋并不一定是違法建筑，且應(yīng)當(dāng)依法獲取適當(dāng)?shù)恼魇昭a(bǔ)償，而不應(yīng)被直接行政強(qiáng)拆： 第一，前文提到的因歷史原因?qū)е氯鄙傧嚓P(guān)證件及手續(xù)的房屋。因?yàn)檫@些房屋修建的時(shí)間較早（一般認(rèn)為應(yīng)在1990年以前，一些地方將這一時(shí)間前提至1984年），而當(dāng)時(shí)國家也未規(guī)定相應(yīng)的建房審批手續(xù)。而這些房屋的建造在當(dāng)時(shí)的環(huán)境下是沒有社會危害性的，不涉及違反城鄉(xiāng)規(guī)劃的問題。如果被拆遷人有且僅有這一處房屋，顯然不應(yīng)被認(rèn)定為違法建筑。此種情況下形成的無證房屋，房屋所有人可以依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定補(bǔ)辦相關(guān)建房手續(xù)。在面臨征收時(shí)，也應(yīng)當(dāng)依法獲取公平、合理、足額的征收補(bǔ)償。楊在明、周濤律師代理的許水云訴金華市婺城區(qū)政府行政強(qiáng)制及行政賠償一案中，許水云所居住的房屋即是這種情形，最高法在判決中明確指出其房屋系合法建筑。 第二，前文提到的因政府單方面原因?qū)е氯鄙傧嚓P(guān)證件及手續(xù)的房屋。因?yàn)檫@些房屋的建造是政府允諾的，房屋所有人并沒有任何過錯，僅僅因政府單方面未履行自己的承諾，及時(shí)審批宅基地并下發(fā)相關(guān)證件，而將房屋認(rèn)定為違法建筑也是不合理的。實(shí)踐中，一些地方在“招商引資”環(huán)境下出臺優(yōu)厚政策吸引投資者入駐建房，卻在之后的辦證中百般拖延，最終導(dǎo)致投資者巨額投資建造的房屋淪為了無證房屋。無疑，在此種情形下政府是有其過錯的，相關(guān)責(zé)任不應(yīng)由房屋的建造者一方來承擔(dān)。 總之，無證房屋不一定就是違法建筑，違法建筑的認(rèn)定一定要結(jié)合實(shí)際情況具體問題具體分析。在拆遷過程中，拆遷方不能盲目地、一概地將無證房屋認(rèn)定為違法建筑進(jìn)而將無證房屋直接拆除而不予任何補(bǔ)償，而應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)部門對拆遷范圍內(nèi)的無證房屋進(jìn)行實(shí)地調(diào)查、認(rèn)定和處理。針對政策不明確但建房確實(shí)合理的，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)抓緊時(shí)間制定相應(yīng)的政策限期處理解決；針對不易處理解決的，有關(guān)部門要耐心地向被拆遷人做好解釋工作，以“適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償”爭取在征收環(huán)節(jié)中解決問題。任何“以拆違促拆遷”的做法都是嚴(yán)重的行政目的不當(dāng)，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決予以杜絕。 在明律師最后想提示大家的是，無證房屋和違法建筑不能直接劃等號，這是作為被征收人一方必須堅(jiān)定捍衛(wèi)的立場。如遇征收方施展拆違手段實(shí)施征收，一定要及時(shí)咨詢專業(yè)征收維權(quán)律師，及時(shí)起訴責(zé)令限期拆除決定或者代履行決定，最大限度地爭取協(xié)商溝通的機(jī)會，以獲取盡量公平、合理的征收補(bǔ)償。 |
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