《新示范合同》的諸多新條款必將引起商品房開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷規(guī)則的變化，開(kāi)發(fā)企業(yè)如果不認(rèn)真面對(duì)，盡快適應(yīng)、了解新合同的影響，相應(yīng)改變開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷規(guī)則，其后果或?qū)⒚媾R承擔(dān)巨額的違約金。本文以當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中常見(jiàn)的兩種現(xiàn)象為例，談?wù)?span>《新示范合同》對(duì)商品房原有開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷模式的影響。

1、“贈(zèng)送面積”、“偷面積”現(xiàn)象將進(jìn)一步得到遏制

因原“90/70”調(diào)控政策對(duì)于大戶型商品住宅規(guī)劃建設(shè)的限制，開(kāi)發(fā)企業(yè)往往在戶型設(shè)計(jì)時(shí)預(yù)留空間，并在開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)于該部分空間進(jìn)行改造，形成了所謂的“贈(zèng)送面積”“偷面積”，是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上較為多見(jiàn)的一種現(xiàn)象。所謂的“贈(zèng)送面積”部分在法律定性應(yīng)當(dāng)屬于未經(jīng)審批的違法建筑，但“贈(zèng)送面積”客觀上使買受人受益，所以也成為開(kāi)發(fā)企業(yè)的一種促銷和變相提高房屋單價(jià)的手段，一段時(shí)期內(nèi)“贈(zèng)送面積”大小更是成為樓盤競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)。但大量“贈(zèng)送面積”的出現(xiàn)不僅影響城市形象，與建筑本身而言也存在嚴(yán)重的安全隱患。

2016年2月《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》發(fā)布后，全國(guó)各地各部門也都陸續(xù)開(kāi)展了處置違法建設(shè)的專項(xiàng)行動(dòng)，意圖實(shí)現(xiàn)“用5年左右時(shí)間，全面清查并處理建成區(qū)違法建設(shè)，堅(jiān)決遏制新增違法建設(shè)”的目標(biāo)。

近兩年來(lái)，杭州地區(qū)有多個(gè)樓盤因?yàn)榇嬖凇百?zèng)送面積”未能按期通過(guò)驗(yàn)收，導(dǎo)致業(yè)主遲遲不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，進(jìn)而連帶引發(fā)子女入學(xué)遲延等一系列問(wèn)題而形成訴訟，開(kāi)發(fā)企業(yè)因此被行政機(jī)關(guān)處罰也不鮮見(jiàn)。雖然如此，但從促進(jìn)銷售角度出發(fā)，仍有較多開(kāi)發(fā)企業(yè)使用各種隱秘手段，絞盡腦汁實(shí)現(xiàn)“贈(zèng)送面積”，通常贈(zèng)送面積的實(shí)現(xiàn)往往在項(xiàng)目通過(guò)竣工驗(yàn)收之后開(kāi)始實(shí)施。

《新示范合同》要求裝修部分單獨(dú)領(lǐng)取施工許可證，要求必須提供裝修部分的施工許可證號(hào)，這也意味著今后全裝修住宅必須在取得完整施工許可證的情況下才能預(yù)售，相對(duì)于傳統(tǒng)的毛坯住宅，全裝修住宅在裝修環(huán)節(jié)，從設(shè)計(jì)、用材到消防認(rèn)證需要一整套的流程，而且對(duì)比傳統(tǒng)的毛坯房只驗(yàn)收一次，全裝修住宅兩次驗(yàn)收，全裝修驗(yàn)收之后再進(jìn)行“贈(zèng)送面積”的施工變得困難和不可能，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施相關(guān)空間改造，在全裝修的驗(yàn)收階段勢(shì)必難以通過(guò)驗(yàn)收，在《新示范合同》下面臨需要對(duì)買受人承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，因此，這或在客觀上或能徹底消滅“贈(zèng)送面積”這一違法現(xiàn)象。

2、房屋和裝修拆分銷售的禁止

房地產(chǎn)市場(chǎng)精裝修住宅一般存在兩種模式，一種是真正意義上的裝修，即開(kāi)發(fā)企業(yè)一次性交付精裝房屋，在商品房買賣合同中明確顯示裝修部分的價(jià)格。另一種模式是委托裝修，開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售毛坯房屋，但售價(jià)實(shí)際包含了裝修價(jià)格，而買受人需另行與開(kāi)發(fā)企業(yè)指定的物業(yè)公司或者其他施工單位簽訂委托裝修協(xié)議，由裝修單位無(wú)償為買受人提供裝修。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)企業(yè)大都采用第二種模式，此種模式下，一旦發(fā)生裝修延期交付，買受人往往難以追究開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期交房的違約責(zé)任，又因?yàn)檠b修部分在裝修協(xié)議中表述為無(wú)償贈(zèng)送給業(yè)主，即使實(shí)際交付的裝修品質(zhì)下降，買受人也難以追究開(kāi)發(fā)企業(yè)的違約責(zé)任，此類糾紛形成訴訟后，業(yè)主往往難以獲得勝訴。此外，近年來(lái)，全國(guó)主要熱點(diǎn)城市和地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格上漲較快，政府出臺(tái)了一系列關(guān)于商品房銷售的限價(jià)政策，以遏制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的趨勢(shì)。為規(guī)避政府限價(jià)政策，實(shí)踐中出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)企業(yè)將商品房?jī)r(jià)款進(jìn)行拆分，在預(yù)（出）售合同約定的轉(zhuǎn)讓價(jià)款外，以裝修的名義向購(gòu)房者收取額外房?jī)r(jià)款的現(xiàn)象，此不僅導(dǎo)致了國(guó)家稅收的損失，也增加了業(yè)主將來(lái)再行出售的稅負(fù)增加。

《新示范合同》對(duì)上述現(xiàn)象予以了關(guān)注，在房屋價(jià)款的條款中設(shè)置總價(jià)、分價(jià)兩種形式的計(jì)價(jià)方式以供選擇，分價(jià)形式中明確裝修部分價(jià)款，并在“銷售和使用承諾”中明確全裝修住宅不得對(duì)室內(nèi)裝飾裝修部分進(jìn)行拆分銷售?！缎率痉逗贤返倪@一規(guī)定，不但可以杜絕開(kāi)發(fā)企業(yè)鉆拆分計(jì)價(jià)的空子，更重要的一點(diǎn)是，今后出現(xiàn)房屋的裝修質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者可以找到真正對(duì)房子質(zhì)量負(fù)法律責(zé)任的開(kāi)發(fā)企業(yè)，從而真正保護(hù)了消費(fèi)者的權(quán)益。