房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，需要為施工企業(yè)提供水利、電力，而水、電戶頭一般為開發(fā)企業(yè)。

因?yàn)殡娏┬桦p方均屬于法定稅率，而自來水公司可以采用簡(jiǎn)易計(jì)稅，所以水費(fèi)的稅務(wù)處理一直困擾著開發(fā)企業(yè)。目前房地產(chǎn)提供水利一般有兩種常用模式，在開發(fā)項(xiàng)目采用一般計(jì)稅時(shí)，究竟哪種模式更加節(jié)稅，我們通過測(cè)算揭秘。

一、水費(fèi)計(jì)入總產(chǎn)值模式

即開發(fā)企業(yè)與建筑施工企業(yè)簽訂總包合同，合同條款約定，水費(fèi)由建筑施工企業(yè)承擔(dān)。

【舉例說明】

開發(fā)企業(yè)發(fā)包一工程，預(yù)計(jì)工程施工900萬元，水電費(fèi)100萬元，簽訂的施工合同總額1000萬元。

（1）開發(fā)企業(yè)

開發(fā)企業(yè)收到自來水公司水費(fèi)通知單，自行繳納水費(fèi)100萬元。

結(jié)合《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅低稅率和簡(jiǎn)易辦法征收增值稅政策的通知》（財(cái)稅[2009]9號(hào)）、《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)并增值稅征收率政策的通知》（財(cái)稅[2014]57號(hào)）文件規(guī)定，一般納稅人銷售自產(chǎn)的自來水，可選擇按照簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅。

如果是房地產(chǎn)一般計(jì)稅項(xiàng)目，則可以取得稅率為3%的增值稅專用發(fā)票。

取得增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額=100/（1+3%）*3%=2.91萬元

開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)進(jìn)行結(jié)算時(shí)，扣除已經(jīng)自行繳納的水費(fèi)，另外支付900萬元。施工企業(yè)向開發(fā)企業(yè)開具10%的增值稅專用發(fā)票，金額為1000萬元。

取得增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額=1000/（1+10%）*10%=90.91萬元。

此時(shí)，施工企業(yè)為了降低增值稅，工程結(jié)算時(shí)，會(huì)要求開發(fā)企業(yè)對(duì)自來水按照轉(zhuǎn)售處理，開具水費(fèi)增值稅專用發(fā)票，稅率為10%。

開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)售時(shí)增值稅銷項(xiàng)稅額=100/（1+10%）*10%=9.09萬元

該模式下開發(fā)企業(yè)合計(jì)取得進(jìn)項(xiàng)=自來水進(jìn)項(xiàng)+建筑服務(wù)進(jìn)項(xiàng)-自來水銷項(xiàng)=2.91+90.91-9.09=84.73萬元

二、水費(fèi)不計(jì)入總產(chǎn)值模式

即開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)簽訂施工合同時(shí)，約定水費(fèi)由開發(fā)企業(yè)直接繳納。

引用上述案例，開發(fā)企業(yè)仍然發(fā)包以上工程，預(yù)計(jì)工程施工900萬元，水電費(fèi)100萬元，該模式下簽訂的施工合同總額900萬元。

開發(fā)企業(yè)收到自來水公司水費(fèi)通知單，自行繳納水費(fèi)100萬元。

取得增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額=100/（1+3%）*3%=2.91萬元，

支付施工企業(yè)900萬元工程款

取得增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額=900/（1+10%）*10%=81.82萬元

該模式下，開發(fā)企業(yè)合計(jì)取得進(jìn)項(xiàng)=自來水進(jìn)項(xiàng)+建筑服務(wù)進(jìn)項(xiàng)=2.91+81.82=84.73萬元

對(duì)比兩種模式測(cè)算結(jié)果，可以發(fā)現(xiàn)，如果雙方對(duì)水電費(fèi)約定為固定金額，不增加利潤(rùn)期望時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)支付的成本其實(shí)是一致的。

模式一的缺點(diǎn)是，如果施工企業(yè)與開發(fā)企業(yè)非關(guān)聯(lián)方，在測(cè)算合同總金額時(shí)，一般會(huì)加入一定的利潤(rùn)率，水電費(fèi)計(jì)入合同總價(jià)時(shí)，開發(fā)企業(yè)將多付出一部分成本。因此，這種模式適用于甲方、乙方為關(guān)聯(lián)企業(yè)，或者在乙方在水電費(fèi)中不追求賺取利潤(rùn)。

模式二的缺點(diǎn)是，水電費(fèi)不計(jì)入總產(chǎn)值，乙方容易造成水電浪費(fèi)，甲方需要加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)的管理。

需要說明的是，部分開發(fā)企業(yè)采用模式一，希望清算的時(shí)候可以混水摸魚，把從自來水公司取得的增值稅發(fā)票計(jì)入成本。事實(shí)上，在土地增值稅清算時(shí)，水電費(fèi)是否重復(fù)計(jì)入成本將是稅務(wù)機(jī)關(guān)一個(gè)檢查重點(diǎn)。