1重慶的合理房價是多少？

有人說，重慶合理的房價應該是成都的八成。

道理是這樣的：重慶是1997年從四川直轄出來的，當時四川省城成都的房價就是比重慶高20%左右。即從出生開始，低于成都20%。之后的18年，重慶房價跟成都房價一起波動，也一直保持在成都的80%。當然，重慶在抗戰(zhàn)時期房價遠超成都，這么久遠的事情就不提了。反正從1998年住房市場化，就是這個形態(tài)：80%好像很有根據(jù)。

問題是，2017年是個變動年份，成都出盡風頭。

到12月份的時候，重慶跟成都之間的房價拉開到最大，一套成都的房子基本上能買兩套重慶的房子了。

現(xiàn)在，重慶房價到了成都哪里了？

2房價，迷霧一般

當然，大家都關(guān)心的是更能反映市場的二手房的價格。

但二手房價格之混亂，虛假房源之多，找到一個大家都能信服的數(shù)據(jù)很難。

以真房源自稱的某家的房價數(shù)據(jù)經(jīng)常被人引用，我們也來分析一下。

成都某家的掛牌價15989元/平米，重慶沒有顯示掛牌價格，根據(jù)第三方數(shù)據(jù)掛牌單價14776元/平米，達到成都的92%，重慶房價好像不合理了？

再看看，成都掛牌單價還到16000，但成都第一圈層的各個區(qū)，好像沒有低于16000的。

重慶掛牌單價靠近15000了，但主城區(qū)沒有一個區(qū)高于15000的。

好像哪里不對？

真房源的掛牌價格不一定會反映市場整體，價格也是僅供參考。

3中介的數(shù)據(jù)的完整程度涉及到他們的市場占有率和滲透率。

成都的滲透率要大得多，50米一個店，成都居然有11000多個小區(qū)，房價可以被溫江 郫縣拉下來。

重慶呢？北碚雖然是主城，但是沒有數(shù)據(jù)的；巴南雖然面積很大，但房源只占5%。

中介公司在房價低的地方開店基本上是賠本的。同樣賣一套房子，北京一套可以收中介費30萬，重慶3萬。上海2%的中介費居然是虧損，江北一套房子收3萬，巴南收2萬，把店開到長壽，只能虧到唐家沱了。

總之，對于重慶，中介的房價數(shù)據(jù)是有結(jié)構(gòu)的，房價高的地方店多，占的權(quán)重就大。即使真房源，重慶展示的房價也是偏高的。

4重慶的成交也是有結(jié)構(gòu)的，次新房成交的占比很大

再來看看成都成交的房子，顯然對老房子的接受度很高。

一圈層1994年 1996年的房子成交都在15000·20000之間了

次新的房子當然也受歡迎，不過價格大部分2萬~3萬之間。

而重慶大量的老破小是很難成交的，銀行不給貸款，次新價格又沒有拉開，誰要老破小呢？

重慶老破小的業(yè)主是很低調(diào)的，低調(diào)到根本沒有把房子掛出來賣的勇氣。

即使在4月5月業(yè)主很驕傲的時候，他們也沒有聲音。

樓哥曾經(jīng)接到一個推銷老破小的中介電話：待拆遷房，全款60萬，明年就拆，買到即賺30萬。

當即遭到了樓哥的訓斥：你居然把這種房子推銷給我，是不是看不起我，你以為我真有60萬會去賭拆遷？中介立即露出了羞愧之色。

成都不一樣，我發(fā)現(xiàn)近一周的成交居然有一半是年代很久，戶型小的房子；而昨天重慶的成交居然只有一套是2005年以前的。

連掛得勇氣都沒有，本來也知道掛了也沒有人買，哪里來的成交。

所以，真實的情況是，重慶房價沒有那么高，成都的房價沒有那么低，重慶房價要達到成都的八成還有一段路要走。

不信，你拿兩個城市同一年的房子，比較一下價格就就會了解。成都單價超過2萬的小區(qū)有1080個，重慶單價超過1.5萬的小區(qū)只有449個。

5成都重慶二手差別的根本原因是重慶還是新房的天下。

根據(jù)重慶房地產(chǎn)雜志數(shù)據(jù)，1-5月主城商品住房上市1234萬平方米，二手房成交447萬平方米。新房大部分已經(jīng)成交了吧，二手房只占到新房的三分之一。

而成都經(jīng)過新房惜售，二手市場占比曾經(jīng)達到80%，是新房的三倍。二手的活躍帶動了老破小的成交。

一句話：對于房子，成都人不挑了，重慶人還很挑。

以上，我認為重慶房價還沒有達到成都房價的80%。

當然這只是個人看法。我們對于各種數(shù)據(jù)應保持一番懷疑精神，數(shù)據(jù)還顯示2017年成都房價下跌呢。

有時候相信不太靠譜的數(shù)據(jù)不如相信自己的市場感覺，就如同有些人相信重慶房價一定會超過成都一樣。

重慶會超過成都嗎？ 

現(xiàn)在8成還沒到，飯要一口一口吃。