陳博

一名承租自如房屋的互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)人員的身故，令剛經(jīng)歷高租金風(fēng)暴的自如，又陷入“甲醛門”的漩渦。

8月31日，自如公開宣布自9月1日起宣布下架全國九城全部首次出租的房源，待CMA認(rèn)證機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格后再行上架。

作為國內(nèi)最為知名的長租公寓品牌之一，自如如何處理新裝修污染隱患的？

自如CEO熊林近日在公開受訪時(shí)表示沒有所謂的空置期概念。他說，我們目前沒有強(qiáng)制要求空置期，而是必須檢測合格才能上線，要有第三方檢測報(bào)告。

按照自如提供給的回應(yīng)，自如首次出租的房源，從裝修好到找到租客的時(shí)間是25天，二次出租的房源釋放出來以后，應(yīng)該在15天之內(nèi)可以租出去。

同時(shí)，一些老舊房源的業(yè)主一般第一年應(yīng)給予自如60天免租期，從第二年開始，每年免租期25天。

可能每一家長租公寓運(yùn)營商都有自己的“25天”，其背后正是空置成本壓力與安全品質(zhì)間的一場博弈。從商業(yè)上看，房地產(chǎn)開發(fā)商高周轉(zhuǎn)更多考慮節(jié)省利息，而對收益率相對較低的長租公寓而言，周轉(zhuǎn)時(shí)間影響的是直接成本。

下架首次出租房源進(jìn)行檢測

甲醛事件的持續(xù)發(fā)酵，讓自如租客們的恐慌心理也正在滋長。

一名深圳自如租客第一時(shí)間咨詢了自如管家。管家表示，她所租住的公寓裝修時(shí)間是2017年6月，當(dāng)時(shí)出租之前，自如并沒有進(jìn)行空氣質(zhì)量檢測。但從今年6月1日起，自如對全部出租房源都會(huì)進(jìn)行檢測，合格才放租。

在回復(fù)時(shí)，自如表示，已在8月底暫停全國所有首次出租房源的預(yù)定簽約工作，全部匹配CMA認(rèn)證機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格后再行上架。未來所有新增房源都將100%檢測合格后上架出租，并在自如App展示檢測合格報(bào)告。

自如指出，為了給客戶提供更可靠可信的檢測結(jié)果，保障空氣安全，自如會(huì)選擇具備CMA資質(zhì)、權(quán)威專業(yè)的檢測機(jī)構(gòu)，每套公寓都必須達(dá)到自如品質(zhì)驗(yàn)收的數(shù)百項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)才對外出租。從檢測到出報(bào)告大概需要7個(gè)工作日，屆時(shí)租客可聯(lián)系客服查閱，具體的查閱流程也會(huì)發(fā)布給客戶。

知名檢驗(yàn)認(rèn)證機(jī)構(gòu)SGS中國實(shí)驗(yàn)室，每套房子在投入使用之前，一般都要對室內(nèi)空氣污染物進(jìn)行濃度檢測，主要包括五項(xiàng)指標(biāo)：甲醛、氨、苯、TVOC和氡。

按照SGS中國實(shí)驗(yàn)室的解釋，目前國內(nèi)室內(nèi)空氣甲醛檢測常用的有兩大標(biāo)準(zhǔn)是國家標(biāo)準(zhǔn)《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB/T　18883　-2002與《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》GB　50325-2010（2013年版）。GB　50325只需密閉1小時(shí)，并且只限定了建筑裝修材料，不包含業(yè)主入住之后自己添置的各種家具，按照其標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收合格的房屋，并不一定達(dá)到了人居健康條件。

而GB　18883采樣時(shí)需要關(guān)閉門窗12小時(shí)，至少采樣45分鐘，基于GB　18883進(jìn)行的檢測，更符合人居健康環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)?！皳?jù)我所知，不少規(guī)模較小的運(yùn)營機(jī)構(gòu)并沒有在裝修結(jié)束后對長租公寓進(jìn)行空氣質(zhì)量檢測。不過，大品牌運(yùn)營機(jī)構(gòu)多數(shù)還是會(huì)做這件事，他們對施工單位的要求是，當(dāng)公寓交付時(shí)，必須提交裝修質(zhì)量和甲醛等的檢測報(bào)告?！睘I江集團(tuán)旗下暖屋（杭州）租賃住房發(fā)展有限公司總經(jīng)理陳馳透露，特別是一些開發(fā)商，以前開發(fā)樓盤時(shí)，精裝交付本來就要求隨附驗(yàn)收報(bào)告?，F(xiàn)在做了長租公寓，這個(gè)習(xí)慣同樣“搬運(yùn)”過來。

一名全國十強(qiáng)房企旗下的長租公寓負(fù)責(zé)人證實(shí)了這一說法，他說，做地產(chǎn)的，甲醛檢測這個(gè)問題，原來精裝交樓就必須關(guān)注，這么多年遺留下來的習(xí)慣了。據(jù)他介紹，他們長租公寓每一個(gè)門店在開業(yè)之前都會(huì)進(jìn)行甲醛檢測，檢測報(bào)告也會(huì)在租客入住之前公示出來。

　租賃行業(yè)的高周轉(zhuǎn)

甲醛或空氣質(zhì)量要達(dá)標(biāo)，必不可少的一個(gè)條件是經(jīng)過一段空置期并保持足夠的通風(fēng)。上述全國十強(qiáng)房企旗下的長租公寓負(fù)責(zé)人說，無論材料怎么環(huán)保，裝修后都會(huì)散發(fā)氣味，他們內(nèi)部要求裝修完必須空置一個(gè)月。

依賴租金收入的長租公寓，一旦空置期過長，對收益的影響往往是巨大的。自如甲醛事件的背后，正折射出長租公寓的這個(gè)行業(yè)痛點(diǎn)。

“我們目前沒有強(qiáng)制要求空置期，而是必須檢測合格才能上線，要有第三方檢測報(bào)告。”熊林近日在公開受訪時(shí)說，自如首次出租的房源，出租周期是在往后延的，不同的城市不太一樣，平均在25天。二次出租的房源全國釋放出來以后，應(yīng)該在15天之內(nèi)可以租出去。

自如在提供給的解釋中稱，首次出租的25天，是指從裝修好到找到租客的時(shí)間。二次出租的15天，也同樣是尋找到租客的時(shí)間段。

熊林說，這個(gè)行業(yè)每天都有成本，快周轉(zhuǎn)是經(jīng)營上需要的。按照自如的回復(fù)，自如每間房源的裝修時(shí)間會(huì)依據(jù)房源具體情況而定，對于本身?xiàng)l件比較好的精準(zhǔn)房，裝修時(shí)間較短；而針對老舊房和毛坯房的投入時(shí)間更多。但具體耗時(shí)多久，自如并未透露。

從一名在深圳上市房企旗下長租公寓板塊工作的業(yè)內(nèi)人士處詳細(xì)了解了長租公寓裝修改造的基本環(huán)節(jié)。對集中式公寓而言，一個(gè)項(xiàng)目（即一棟樓）的裝修改造耗時(shí)大概3個(gè)月，主要改造難點(diǎn)、費(fèi)時(shí)最長在于房間格局、水電線路以及防水工程的改造。

通常在改造之前，運(yùn)營機(jī)構(gòu)會(huì)邀請?jiān)O(shè)計(jì)公司作出簡單的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，并按照設(shè)計(jì)思路與施工方溝通施工細(xì)節(jié)。設(shè)計(jì)圖紙出爐之后，房間格局改造正式開始，這是決定長租公寓收益高低的重要一環(huán)。舉個(gè)例子，一個(gè)2000平方米體量的項(xiàng)目，分隔成40間房，與分隔成50間房相比，每平方米的收益完全不一樣。房間格局改造的時(shí)長取決于采用哪種材料，現(xiàn)在大部分集中式公寓都是重新砌墻進(jìn)行空間分隔，無法批量進(jìn)行，通常需要半個(gè)月時(shí)間。

大部分集中式公寓都是舊樓改造，水電線路需要按照新戶型重新布局，整體改造通常不會(huì)超過20天。防水工程一旦需要做到二次防水或三次防水，耗時(shí)也完全不一樣，而且防水涂料完全固化需要3-7天。

在完成墻體、天花、地板等硬裝之后，軟裝部分啟動(dòng)，第一步就是家具進(jìn)屋?，F(xiàn)在大部分長租公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)都形成自己的供應(yīng)鏈，按道理可以縮短工期，但這也與供應(yīng)鏈的管理息息相關(guān)。如果想提高速度，運(yùn)營機(jī)構(gòu)在硬裝之前就要讓家具公司與設(shè)計(jì)公司就房間的尺寸進(jìn)行溝通，并預(yù)估正常的裝修進(jìn)度提前下單定制，差不多在硬裝結(jié)束，家具可以陸續(xù)擺放進(jìn)屋。“整個(gè)裝修改造期間很考驗(yàn)設(shè)計(jì)公司、供應(yīng)商和施工方的合作默契度，假如默契度高，整個(gè)長租公寓項(xiàng)目所耗費(fèi)的時(shí)間可能會(huì)少一點(diǎn)，如果各種溝通不暢，進(jìn)度甚至可能要拖到四五個(gè)月?！痹摌I(yè)內(nèi)人士表示。

而對分散式公寓來說，因?yàn)榉块g主要集中在條件相對較成熟的住宅小區(qū)，在房間格局改動(dòng)不大的情況下，一套房源的裝修改造一般半個(gè)月就可以完成。這其中，進(jìn)行房間格局改造時(shí)，分散式公寓大多使用石膏板和輕鋼龍骨，n+1的戶型往往幾天就能成型。

與業(yè)主約定免租期

事實(shí)上，據(jù)了解，因?yàn)檠b修、尋找客戶、客戶更換空檔期、房屋維修等原因?qū)е碌目罩闷?，自如在拿房環(huán)節(jié)通常就考慮到了，比如，其與業(yè)主的合同中有特定的一個(gè)空置期條款，老舊房源的業(yè)主一般第一年應(yīng)給予自如60天免租期，從第二年開始，每年免租期25天。

陳馳說，正常情況下，只要運(yùn)營機(jī)構(gòu)計(jì)劃得好，這個(gè)空置期不應(yīng)該成為成本的壓力，而是算進(jìn)裝修期里面，與運(yùn)營機(jī)構(gòu)收房時(shí)協(xié)議的免租期可以對應(yīng)起來。

不過，上述在長租公寓板塊工作的業(yè)內(nèi)人士，“空置一天都是錢。部分運(yùn)營機(jī)構(gòu)肯定還想賺取這個(gè)時(shí)間差的收益，一旦驗(yàn)房完畢，沒什么刺鼻氣味就會(huì)直接放租”。“裝修環(huán)保升級、房屋配置、運(yùn)營成本、檢測成本都很高，一旦房間空置，會(huì)產(chǎn)生高額費(fèi)用?！弊匀?，一間房一天如果是100塊成本，8萬間一天就是800萬元，一個(gè)月就是2.4億元。

為了縮短空置期，越來越多的長租公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)采取了類似地產(chǎn)營銷手段，在房源尚未完全裝修完畢之前，提前一個(gè)月展示樣板間，以供租客提前預(yù)定?！斑@樣一來，開業(yè)以后，招租周期才會(huì)更短。”陳馳說。

成本的壓力反映到經(jīng)營上，除了縮短空置期，提高出租率也至關(guān)重要。前述在深圳上市房企旗下長租公寓板塊工作的業(yè)內(nèi)人士說，在長租公寓項(xiàng)目前期財(cái)務(wù)測算中，一般都會(huì)有一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)分析，詳細(xì)列舉出不同的租金要對應(yīng)哪些出租率和空置期，這個(gè)項(xiàng)目才能達(dá)到內(nèi)部要求的收益率。這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告會(huì)遞交給運(yùn)營部門，運(yùn)營部門嚴(yán)格按照這些指標(biāo)來執(zhí)行，一旦達(dá)不到這些指標(biāo)，這筆生意就虧本了。

而根據(jù)長租行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，開業(yè)3-6個(gè)月之間的項(xiàng)目平均出租率要保持在90-95%，才能實(shí)現(xiàn)相對穩(wěn)定的收益。自如，目前，自如的空置率并不高，出租率一直保持在95%左右。