摘要：房屋租賃作為日常生活中最普遍事件之一，由此而引起的糾紛越來越多。為此，最高人民法院于2009年7月30日公布了《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋[2009]11號）（以下簡稱《解釋》，其已于2009年9月1日起施行），對常見房屋租賃糾紛處理方式進(jìn)行了明確。但《解釋》并未對所有問題都加以囊括和區(qū)分，本文試針對房屋租賃合同中承租人轉(zhuǎn)租房屋時(shí)所收取的店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)出發(fā)，對房屋租賃合同中有關(guān)問題從法理上進(jìn)行分析，并對相關(guān)法律規(guī)定的細(xì)化提出建議。

關(guān)鍵詞：租賃合同、出租人、承租人、次承租人、店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)

房屋租賃大致可分為經(jīng)營用房租賃和居住用房租賃，經(jīng)營用房是承租人用來從事生產(chǎn)經(jīng)營的必要生產(chǎn)資料，是為滿足承租人的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所需，居住用房是承租人用于生活所需，是承租人必要的生存條件。因此，經(jīng)營用房租賃和居住用房租賃，雖然都是房屋租賃，但事實(shí)上會存在一定的差異，包括作為合同標(biāo)的的房屋使用權(quán)年限、房屋消防要求、房屋造價(jià)、位置、結(jié)構(gòu)，房屋轉(zhuǎn)租時(shí)是否會存在店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)、合同雙方當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)條件、主觀心態(tài)等各方面。而這種差異，導(dǎo)致經(jīng)營用房的租賃要比居住用房租賃在現(xiàn)實(shí)生活中更為復(fù)雜和多變，也更具有代表性，因房屋租賃而產(chǎn)生的糾紛，更多是產(chǎn)生在經(jīng)營用房租賃時(shí)，《解釋》雖沒有對此沒有進(jìn)行區(qū)分，但從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，經(jīng)營用房租賃糾紛矛盾的復(fù)雜性和多發(fā)性，作為對《解釋》的適用和探討，更具有現(xiàn)實(shí)意義。下面試從分析房屋轉(zhuǎn)租時(shí)承租人所收取的店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)性質(zhì)、合法性進(jìn)行探討，相應(yīng)提出筆者的思考和建議。

一、房屋轉(zhuǎn)租合同中承租人和次承租人的權(quán)利基礎(chǔ)

房屋轉(zhuǎn)租，是指承租人在承租他人之物后又作為出租人，將租賃物再出租給次承租人，承租人與次承租人形成新的租賃關(guān)系，但承租人仍然依據(jù)其與出租人的租賃合同承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。房屋轉(zhuǎn)租在經(jīng)營用房租賃中是較為普遍的現(xiàn)象，《解釋》區(qū)區(qū)二十五條，即有四條提到轉(zhuǎn)租事項(xiàng)，《解釋》第十五條承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。第十六條 出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。第十七條因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時(shí)，次承租人請求代承租人支付欠付租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。 次承租人代為支付的租金和違約金超過其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。第十八條 房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。從這些規(guī)定來看，既對承租人的有權(quán)轉(zhuǎn)租（出租前已得到出租人同意的指示）及無權(quán)轉(zhuǎn)租（出租前未得到出租人同意的指示）均做出了明確，又對次承租人的租金代償請求權(quán)作出了規(guī)定，從這此變化來看，是對合同相對性理論有所松動(dòng)，即次承租人在承租人欠付租金導(dǎo)致出租人解除租賃合同時(shí)，可以代承租人支付欠付租金的方式對抗出租人和承租人之間的合同約定，此賦于了租賃權(quán)部分物權(quán)化的特征，是對出租人、承租人、次承租人現(xiàn)實(shí)權(quán)利義務(wù)的一種綜合考慮。此種變化，體現(xiàn)了司法實(shí)踐中將法學(xué)理論在現(xiàn)實(shí)生活中的結(jié)合和探索。房屋轉(zhuǎn)租，是因承租人因各種原因不再使用房屋時(shí)的一種處理方式，也體現(xiàn)了物盡其用的目的，無論有權(quán)轉(zhuǎn)租還是無權(quán)轉(zhuǎn)租，法律均給予了承租人較為寬松的處理環(huán)境，現(xiàn)實(shí)生活中店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)的出現(xiàn)，使得房屋轉(zhuǎn)租爭議復(fù)雜化起來。

租賃合同的當(dāng)事人為出租人和承租人，合同標(biāo)的是出租人的房屋使用權(quán)，基于此標(biāo)的之上的合同雙方的權(quán)利義務(wù)，構(gòu)成雙方的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。基于合同的相對性理論，租賃合同只是對出租人與承租人進(jìn)行約束，雙方應(yīng)嚴(yán)格依照合同規(guī)定行使權(quán)利履行義務(wù)，在合同中，出租人一般會就是否同意承租人在承租期間轉(zhuǎn)租事宜進(jìn)行明確約定，在同意轉(zhuǎn)租的情況下，承租人將房屋轉(zhuǎn)租后，對出租人和承租人之間的合同關(guān)系并無任何影響，出租人依然是出租人，依約收取租金，獲得房屋的使用權(quán)收益；承租人依然是承租人，要對出租人按約繳納租金，只是因其將房屋進(jìn)行了轉(zhuǎn)租，房屋的使用權(quán)已轉(zhuǎn)讓給了次承租人。對于承租人與次承租人之間的合同，我們姑且稱之為轉(zhuǎn)租合同，其雙方當(dāng)事人是承租人和次承租人，合同標(biāo)的是房屋的使用權(quán)。筆者認(rèn)為，轉(zhuǎn)租時(shí)如承租人收取次承租人租金的情況下，合同同標(biāo)的則還應(yīng)包括裝飾裝修部分的所有權(quán)、擴(kuò)建時(shí)的擴(kuò)建部分房屋使用權(quán)或（和）房屋租賃權(quán)，具體情形，在店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)性質(zhì)論述時(shí)再講。按轉(zhuǎn)租合同規(guī)定，次承租人依約向承租人繳納租金，承租人依約將所自已所租賃來的房屋交次承租人使用。

二、店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)的來源及法律性質(zhì)分析

很多經(jīng)營用房在轉(zhuǎn)租時(shí)，承租人除了將未到期的房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給次承租人外，還會額外收取次承租人一定的店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)（現(xiàn)實(shí)生活中常稱之為店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)、柜臺轉(zhuǎn)讓費(fèi)、房屋轉(zhuǎn)讓費(fèi)等）。很遺憾，現(xiàn)行《解釋》雖然規(guī)定詳細(xì)，但卻對此項(xiàng)常見于生活之中的費(fèi)用提也未提，故對其性質(zhì)及在產(chǎn)生矛盾時(shí)如何處理未作出任何規(guī)定或說明，相應(yīng)，律師學(xué)者等對此探討的也不多，而即使有所提及，也是一筆帶過?，F(xiàn)從店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)產(chǎn)生的基礎(chǔ)、店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)的性質(zhì)及合理性、店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)發(fā)生矛盾時(shí)的處理原則、承租人是否有權(quán)收取店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)等方面進(jìn)行論述。

店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)最初產(chǎn)生于經(jīng)營用房的轉(zhuǎn)租現(xiàn)象中，筆者認(rèn)為理由比較充分：因一來居住用房轉(zhuǎn)租現(xiàn)象較少，二來居住用房是為生活所需，從近年來我國的房地產(chǎn)狀況來看，居住用房尚不存在供不應(yīng)求的狀態(tài)，為生活之需轉(zhuǎn)租人要求次承租人在房屋租金之外再額外支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)的話，次承租人一般也不會認(rèn)同，如要這樣，其會直接找出租人租房，這樣既少了租金，又少了麻煩。故，店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)應(yīng)是產(chǎn)生于經(jīng)營用房的轉(zhuǎn)租，對其性質(zhì)及產(chǎn)生矛盾時(shí)的處理方式，本文也是放在經(jīng)營用房轉(zhuǎn)租中來研究，此后不再表述。

店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)收取的理由，說法之一是因承租人承租房屋后因裝飾裝修而支付的費(fèi)用，因其在承租期限未到期時(shí)轉(zhuǎn)租給他人（次承租人），次承租人因此而受益所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的費(fèi)用。此種說法可以認(rèn)可，此種費(fèi)用是基于財(cái)產(chǎn)權(quán)而收取；之二是承租人收取此筆費(fèi)用，是因?yàn)槌凶馊藢ψ赓U合同之租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓，即承租方對自己合同權(quán)利的概括轉(zhuǎn)讓而因此對次承租人收取的權(quán)利轉(zhuǎn)讓費(fèi)，此種權(quán)利，是基于租賃合同而產(chǎn)生；之三是建立在租賃權(quán)基礎(chǔ)之上的對未到期房屋使用權(quán)升值的一種預(yù)期，這種預(yù)期具有風(fēng)險(xiǎn)投資的性質(zhì)，或升值或貶值，概由承租人和次承租人對其風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行判斷決定，如此，這種基于租賃權(quán)而收取的店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)具有風(fēng)險(xiǎn)投資特征。對此，分析如下：對于提出向次承租人要轉(zhuǎn)讓費(fèi)是因承租人裝飾裝修或擴(kuò)建等而付出的費(fèi)用進(jìn)行收回之說，根據(jù)《合同法》及《解釋》的精神，基于承租人對房屋的實(shí)際添付，其有權(quán)在轉(zhuǎn)租時(shí)對其添付部分在次承租人受益時(shí)要求支付一定費(fèi)用，可以予以支持；對于承租人基于租賃權(quán)而收取店面權(quán)讓費(fèi)，筆者認(rèn)為并無依據(jù)：合同等價(jià)有償原則已體現(xiàn)在承租人向次承租人收取的房屋租金之中，房屋租賃的目的是為行使房屋使用權(quán)，達(dá)到物盡其用及市場流通的目的，承租人進(jìn)行轉(zhuǎn)租是因各種原因不再使用房屋，法律并未禁止其按市場規(guī)律向次承租人收取更高的租金或較低的租金，其在房屋本身的使用價(jià)值之外額外收取的費(fèi)用，已背離了房屋租賃合同的目的，且按此邏輯，房屋出租人在出租時(shí)同樣有權(quán)向承租人收取房屋轉(zhuǎn)讓費(fèi)，如這樣法律上講不通，那么承租人收取次承租人的房屋轉(zhuǎn)讓費(fèi)一樣沒有法律依據(jù)，不能為法律所支持。對于將房屋租賃權(quán)作為一種風(fēng)險(xiǎn)投資并依此收取房屋轉(zhuǎn)讓費(fèi)，依據(jù)是在權(quán)利轉(zhuǎn)讓費(fèi)上加上了風(fēng)險(xiǎn)投資的概念，除依照前述理由不能成立之外，這種建立于他人房屋之上的風(fēng)險(xiǎn)投資首先也應(yīng)征得出租人的同意：風(fēng)險(xiǎn)投資雖以未到期的租賃時(shí)間為期限，但無序的風(fēng)險(xiǎn)將直接損害房屋所有人的權(quán)益。征得出租人的同意是一個(gè)推理上的前提，但是，出租人同意，并不代理法律上的支持，因出租人本身無權(quán)收取店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)，故其也無權(quán)表示同意與否。

現(xiàn)實(shí)生活中的店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)，很多情況下已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了承租人所付出的裝飾裝修費(fèi)擴(kuò)建費(fèi)用等，而裝修裝飾則因房屋使用人不同而有不同的需求，轉(zhuǎn)租方的裝修，一來未必會被次承租人認(rèn)可，二來轉(zhuǎn)讓之時(shí)承租人也已經(jīng)實(shí)際使用，即使因此為由收取次承租人轉(zhuǎn)讓費(fèi)也應(yīng)當(dāng)扣除折舊。對照《解釋》，對于租賃房屋的裝飾裝修和擴(kuò)建等，其第八、九、十、十一、十二、十三、十四條分別作出了規(guī)定，其中第十二條明確規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。由此條及相關(guān)條款規(guī)定的精神得知，司法實(shí)踐中對裝飾裝修引起的糾紛是按照實(shí)際支出及公平分擔(dān)原則進(jìn)行處理，從未認(rèn)可和支持過裝飾裝修能作為一種風(fēng)險(xiǎn)投資的理念。故承租人超越裝飾裝修的實(shí)際價(jià)值（扣除折舊）收取次承租人高額的店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)并沒有法律依據(jù)，對于高出越裝飾裝修的實(shí)際價(jià)值（扣除折舊）的部份，筆者認(rèn)為應(yīng)按不當(dāng)?shù)美枰苑颠€有一定的法律依據(jù)。         

三、店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)矛盾糾紛的處理建議

承租人和次承租人因轉(zhuǎn)租合同而產(chǎn)生的糾紛，依據(jù)我國《合同法》即可作出相應(yīng)處理，而僅對于店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)，因相關(guān)法律并未對其性質(zhì)及處理方式作出規(guī)定，《解釋》也未提及，故需慎重。店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)如是基于承租人對房屋的裝飾裝修或擴(kuò)建行為而收取，筆者認(rèn)為，承租人收取此項(xiàng)費(fèi)用的法理基礎(chǔ)類同于出租人，即因轉(zhuǎn)讓了物的使用權(quán)而相應(yīng)收取的對價(jià)，不同之處是此處的物是附加與出租房屋之上，司法可依據(jù)《合同法》、《解釋》的相關(guān)規(guī)定精神進(jìn)行處理，較為易之。店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)如已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過承租人對房屋的裝飾裝修或擴(kuò)建的支出時(shí)，筆者認(rèn)為，此時(shí)的店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)已脫離了承租人的實(shí)際支出，其收取此項(xiàng)費(fèi)用的基礎(chǔ)主要的是基于其對房屋的租賃權(quán)，這種情況下，筆者認(rèn)為，司法應(yīng)當(dāng)不予支持，且應(yīng)賦予次承租人請求返還的權(quán)利。筆者認(rèn)為，對于承租人在租賃期內(nèi)因房屋租金升高而要求次承租人符合市場行情支付租賃費(fèi)，法律并不反對，承租人和次承租人在轉(zhuǎn)租合同完全可以作出約定，次承租人收取次承租人的租金與實(shí)際支付給出租人的租金有差異而受益，并不違背誠實(shí)信用原則，也不違背法律的其他規(guī)定。但是，承租人要求次承租人在租金及其對房屋進(jìn)行裝飾裝修或擴(kuò)建支出的合理收回之外，另行主張其他費(fèi)用時(shí)，已有悖于房屋租賃合同之使用收益的初衷，而類似于變相的賭博或投機(jī)。此種行為如不從法律上加上明確和限制，必然造成房屋租賃市場的混亂，即房屋租賃之目的不在于對房屋的使用，而是使租賃權(quán)成為了一種牟利的手段，這樣，真正使用房屋的人找不到房，不使用房的人反而通過控制房屋而的租賃權(quán)進(jìn)行層層加碼費(fèi)用。事實(shí)上，這種現(xiàn)象已形成一種趨勢，國內(nèi)投資渠道的欠缺及社會存在的普遍浮躁心態(tài)，已涉及生活之方方面面，包括店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)的收取。此外，基于承租人和次承租人對于市場行情了解的不對稱，出租人對轉(zhuǎn)租合同內(nèi)容并無知情權(quán)，若對這種行為不加以限制，必然造成出租人、次承租人雙方對承租人的矛盾可能，造成合同的不穩(wěn)定及社會糾紛的增加。法律的目的在于服務(wù)社會，其雖因社會經(jīng)濟(jì)狀況變化而產(chǎn)生一定的改變，但法律的精神卻未曾變化，基于此，法規(guī)雖未明確，而司法應(yīng)當(dāng)規(guī)范。

前已提及，出租人無理由基于租賃合同收取店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)，是因其收取租金本身的行為已構(gòu)成合同的對價(jià)，其無權(quán)在對價(jià)之外讓承租人承擔(dān)額外的費(fèi)用。同理，承租人也無權(quán)在租金外額外收取次承租人的店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)?；诔凶馊说难b飾裝修或擴(kuò)建等支出，建議租金范圍之外，法律規(guī)定不支持店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)。