案情梳理

一、湯某等4人與彥海房產(chǎn)公司于2013年先后簽訂多份《借款合同》，通過(guò)實(shí)際出借并接受他人債權(quán)轉(zhuǎn)讓，取得對(duì)彥海房產(chǎn)公司合計(jì)2.6億元的債權(quán)。

二、為擔(dān)保該《借款合同》履行，湯某等4人與彥海房產(chǎn)公司分別簽訂多份《商品房預(yù)售合同》，并向?yàn)豸斈君R市房屋產(chǎn)權(quán)交易管理中心備案登記。

三、上述債權(quán)陸續(xù)到期后，因彥海房產(chǎn)公司未償還借款本息，雙方經(jīng)對(duì)賬，確認(rèn)彥海房產(chǎn)公司欠湯某等4人借款本息361398017.78元。

四、雙方隨后重新簽訂《商品房買賣合同》，約定彥海房產(chǎn)公司將其名下房屋出售給湯某等4人，上述欠款本息轉(zhuǎn)為已付購(gòu)房款，剩余購(gòu)房款38601982.22元，待辦理完畢全部標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記后一次性支付給彥海房產(chǎn)公司。

五、2014年6月23日，彥海房產(chǎn)公司出具《承諾書(shū)》，承諾交房日期為2014年9月30日，并約定逾期利息及違約金。

六、2015年，湯某等4人向法院提起訴訟，要求彥海房產(chǎn)公司支付延期交房違約金6000萬(wàn)元及損失416300元。

七、湯某等4人于一審提交《甘彥?？蛻魧?duì)賬表》載明借款利息分別按照月利率3％和4%、逾期利率10%計(jì)算，并計(jì)算復(fù)利。

法院觀點(diǎn)

一、本案《商品房買賣合同》是否為履行《借款合同》而提供的擔(dān)保？

彥海房產(chǎn)公司與湯某等四人為履行《借款合同》簽訂了相應(yīng)的《商品房預(yù)售合同》，并辦理了預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記。后雙方在彥海房產(chǎn)公司未償還借款本息的情況下經(jīng)重新協(xié)商、對(duì)賬并簽署《商品房買賣合同》，將借款合同關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抠I賣合同關(guān)系，將借款本息轉(zhuǎn)為已付購(gòu)房款，并對(duì)房屋交付、尾款支付、違約責(zé)任等權(quán)利義務(wù)作出了約定。民事法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更、消滅，除基于法律特別規(guī)定，需要通過(guò)法律關(guān)系參與主體的意思表示一致形成。尊重當(dāng)事人嗣后形成的變更法律關(guān)系性質(zhì)的一致意思表示，是貫徹合同自由原則的題中應(yīng)有之意。民事交易活動(dòng)中，如當(dāng)事人意思表示發(fā)生變化，除為法律特別規(guī)定所禁止外，均應(yīng)予以準(zhǔn)許。因此，本案雙方經(jīng)協(xié)商一致終止借款合同關(guān)系，建立商品房買賣合同關(guān)系，并非為雙方之間的《借款合同》履行提供擔(dān)保，而是《借款合同》到期彥海房產(chǎn)公司難以清償債務(wù)時(shí)，通過(guò)將彥海房產(chǎn)公司所有的商品房出售給湯某等四位債權(quán)人的方式，實(shí)現(xiàn)雙方權(quán)利義務(wù)平衡的一種交易安排。該交易安排并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效，且不適用《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定。

二、彥海房產(chǎn)公司是否應(yīng)向湯某等4人支付違約金及損失？

鑒于雙方當(dāng)事人均認(rèn)可對(duì)賬確認(rèn)的欠款數(shù)額（包含了借款本金及利息），在當(dāng)事人將該欠款轉(zhuǎn)化為已付購(gòu)房款，并請(qǐng)求司法確認(rèn)和保護(hù)購(gòu)房者合同權(quán)利時(shí)，人民法院對(duì)基于借款合同的實(shí)際履行而形成的借款本金及利息數(shù)額應(yīng)當(dāng)予以審查，以避免當(dāng)事人通過(guò)簽訂《商品房買賣合同》等方式，將違法高息合法化。經(jīng)查，雙方之間借款利息系分別按照月利率3%和4%、逾期利率10%計(jì)算，并計(jì)算復(fù)利。以此計(jì)算，對(duì)賬表及明細(xì)表所計(jì)算的借款利息的利率，已經(jīng)超出法律規(guī)定的民間借貸利率保護(hù)上限。由于法律保護(hù)的借款利率明顯低于雙方當(dāng)事人確認(rèn)的借款利率，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)為湯某等4人作為《商品房買賣合同》的購(gòu)房人，尚未足額支付合同約定的361398017.78元首期購(gòu)房款。交房應(yīng)以湯某等4人支付首期購(gòu)房款為履行前提。在湯某等4人尚未足額支付首期購(gòu)房款的情況下，彥海房產(chǎn)公司未按照約定時(shí)間交付房屋，不應(yīng)視為違約，因此彥海房產(chǎn)公司無(wú)需向湯某等4人支付違約金及損失。

綜上，二審法院駁回湯某等4人全部訴訟請(qǐng)求。

實(shí)務(wù)操作

一、當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后訴請(qǐng)履行買賣合同，法院不予支持。法律規(guī)定如下。

《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》

第二十四條

當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。

二、買賣合同作為借款合同到期后雙方協(xié)商一致建立的新的民事法律關(guān)系，法院予以支持。

借款到期后，借款人與出借人經(jīng)協(xié)商一致，將雙方之前的借款本金及利息轉(zhuǎn)變?yōu)橘I賣合同項(xiàng)下款項(xiàng)，該行為并非為借款合同提供擔(dān)保，不屬于《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定的適用情形。

三、當(dāng)事人將高額利息轉(zhuǎn)化為已付買賣價(jià)款，超出法律規(guī)定部分不受保護(hù)。

借款合同項(xiàng)下的本金及利息轉(zhuǎn)化為買賣合同的價(jià)款后，法院有權(quán)對(duì)雙方的借款本金及利息數(shù)額予以審查，避免當(dāng)事人通過(guò)簽訂買賣合同的方式，違法將高額利息合法化。

案件來(lái)源

最高人民法院（2015）民一終字第180號(hào)民事判決書(shū)

為便于閱讀，作者對(duì)案例作了一定的調(diào)整。