法信干貨

借款合同到期經(jīng)對賬協(xié)商轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抠I賣合同，除法定無效情形外，商品房買賣合同合法有效，但對轉(zhuǎn)化為已付購房款的借款本金及利息數(shù)額應(yīng)予以審查——湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案

裁判要點(diǎn) 

借款合同雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致，終止借款合同關(guān)系，建立商品房買賣合同關(guān)系，將借款本金及利息轉(zhuǎn)化為已付購房款并經(jīng)對賬清算的，不屬于《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形，該商品房買賣合同的訂立目的，亦不屬于《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定的“作為民間借貸合同的擔(dān)?！?。在不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定情形的情況下，該商品房買賣合同具有法律效力。但對轉(zhuǎn)化為已付購房款的借款本金及利息數(shù)額，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合借款合同等證據(jù)予以審查，以防止當(dāng)事人將超出法律規(guī)定保護(hù)限額的高額利息轉(zhuǎn)化為已付購房款。

案號：（2015）民一終字第180號

審理法院：最高人民法院

來源：《最高人民法院關(guān)于發(fā)布第15批指導(dǎo)性案例的通知》（法〔2016〕449號 ）

1.雙方當(dāng)事人對同一筆款項(xiàng)先后簽訂《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》，借款到期當(dāng)事人一方要求履行房屋買賣合同取得房屋所有權(quán)的不違反禁止流押的規(guī)定——朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案

本案要旨：（1）雙方當(dāng)事人基于同一筆款項(xiàng)先后簽訂《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》，并約定如借款到期，償還借款，《商品房買賣合同》不再履行；若借款到期，不能償還借款，則履行《商品房買賣合同》。在合同、協(xié)議均依法成立并已生效的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定當(dāng)事人之間同時(shí)成立了商品房買賣和民間借貸兩個民事法律關(guān)系。該行為并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

（2）借款到期，借款人不能按期償還借款。對方當(dāng)事人要求并通過履行《商品房買賣合同》取得房屋所有權(quán)，不違反《擔(dān)保法》第四十條、《物權(quán)法》第一百八十六條有關(guān)“禁止流押”的規(guī)定。

案號: （2011）民提字第344號

審理法院：最高人民法院

來源：《最高人民法院公報(bào)》2014年第12期

2.當(dāng)事人雙方針對到期債權(quán)通過協(xié)議和商品房買賣合同確定的以房抵債不是流質(zhì)契約，只是一種具體履約方式——大昌公司與張春成房屋買賣合同糾紛申請?jiān)賹彴?/span>

本案要旨：當(dāng)事人雙方通過協(xié)議和商品房買賣合同確定的是以房抵債協(xié)議，不是流質(zhì)契約，并不違反擔(dān)保法、物權(quán)法的規(guī)定。當(dāng)事人之間簽訂的商品房買賣合同屬于無因而擔(dān)、無主而保，雙方并沒有什么未到期債權(quán)，而是到期債權(quán)，以房抵債只是對之前欠債還錢的一種具體履約方式。

審理法院：最高人民法院

來源：《立案工作指導(dǎo)》（2009年第4輯總第23輯)

3.當(dāng)事人在債務(wù)期限屆滿后達(dá)成以房抵債約定并付清房款，一方請求解除協(xié)議的，人民法院不予支持——陳忠林訴劉曉艷房屋買賣合同糾紛案

本案要旨：債務(wù)清償期限屆滿后，當(dāng)事人雙方因所欠債務(wù)不能清償達(dá)成《不可撤銷承諾書》，實(shí)質(zhì)為以房抵債約定，該約定內(nèi)容是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效；房屋出賣人以買受人未付清房款為由請求解除《不可撤銷承諾書》但未提供證據(jù)證明其主張，而買受人出具《收款條》證明房款已全部付清，對出賣人解除協(xié)議的主張，人民法院不予支持。

案號：（2015）滬一中民二（民）終字第2734號

審理法院：上海市第一中級人民法院

來源：中國裁判文書網(wǎng) 2015-11-03

4.合同雙方自愿將到期借款本息轉(zhuǎn)為購房款并簽訂《購房協(xié)議書》，該《購房協(xié)議書》合法有效——云莉清與呼和浩特市誠譽(yù)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司房屋買賣合同案

本案要旨：借款合同雙方自愿解除雙方之間的民間借貸法律關(guān)系，將借款人到期應(yīng)償還的借款本息轉(zhuǎn)為出借人的購房款，借款人向出借人出具了購房款收據(jù)，同時(shí)簽訂了《購房協(xié)議書》，該《購房協(xié)議書》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，具有法律效力。

案號：（2016）內(nèi)01民申78號

審理法院：內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市中級人民法院

來源：中國裁判文書網(wǎng) 2016-12-22

5.名為房屋買賣實(shí)為融資擔(dān)保協(xié)議構(gòu)成流質(zhì)合同——陳玲玲與益陽市鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛申請?jiān)賹彴?/span>

本案要旨：合同雙方簽訂房屋買賣合同的真實(shí)意思是以買賣的形式對出賣人進(jìn)行融資，并以房屋作為出借人融資的擔(dān)保，即名為房屋買賣合同，實(shí)為流抵合同。

審理法院：最高人民法院

來源：《立案工作指導(dǎo)》（2009年第3輯總第22輯）

6.以買賣合同擔(dān)保民間借貸合同而產(chǎn)生的糾紛應(yīng)照民間借貸法律關(guān)系進(jìn)行審理 ——李某訴段某民間借貸糾紛案

本案要旨：借款合同雙方以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系進(jìn)行審理。

來源：最高人民法院發(fā)布合同糾紛典型案例（2015年12月4日）

1.在債務(wù)期滿后約定以物抵債，性質(zhì)上屬于折價(jià)協(xié)議而非流抵契約 

以物抵債從時(shí)間上區(qū)分也有兩種情形：一是債務(wù)未屆清償期，雙方約定以物抵債消滅債務(wù)。對此存在兩種觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為這種約定雖源于債權(quán)糾紛，但落腳點(diǎn)卻在物權(quán)的變動，體現(xiàn)了物的價(jià)值權(quán)，具有一定的債的擔(dān)保性質(zhì)。因債務(wù)未屆清償期，該約定具有流抵性質(zhì)，應(yīng)認(rèn)定為無效。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，流抵只存在于抵押或質(zhì)押關(guān)系之中，以物抵債不是擔(dān)保，且抵債有對價(jià)，并非直接約定所有權(quán)的歸屬，故不應(yīng)承認(rèn)其流抵性質(zhì)。二是債務(wù)已屆清償期，雙方約定以物抵債消滅債務(wù)。對此，普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為根據(jù)物權(quán)法第一百九十五條、擔(dān)保法第五十三條規(guī)定，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)。因此，債權(quán)人與債務(wù)人在債務(wù)期滿后約定以物抵債，性質(zhì)上屬于折價(jià)協(xié)議而非流抵契約，在不違反其他禁止性法律規(guī)定情形下，雙方的約定合法有效。當(dāng)然，無論是抵押物還是以物抵債的協(xié)議折價(jià)，如果協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以行使撤銷權(quán)。

（摘自《以物抵債的性質(zhì)及法律規(guī)制》，夏正芳，潘軍鋒，載《人民司法（應(yīng)用）》2013年21期）

2.年利率24%以下之民間借貸利率可申請司法強(qiáng)制執(zhí)行

盡管央行目前最近一次調(diào)整貸款基準(zhǔn)年利率是2015年6月28日的4.85%，然而，根據(jù)央行貨幣政策司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2002年2月以來至2012年7月的10年間，盡管貸款基準(zhǔn)利率存在一定的波動，但總體維持在5%～7.5%的水平內(nèi)基本保持在6%左右。則依照“四倍紅線”的計(jì)算原則，民間利率的最高限制為24%。事實(shí)上，盡管“四倍”算法的由來并未有一個官方的說明，理論界和學(xué)術(shù)界也未有一個較為權(quán)威的解釋。江平教授談及《民法通則》起草時(shí)說：“在當(dāng)時(shí)，有人問多少算高利貸，銀行回答說超過銀行利率4倍算高利貸?！蹦敲窗凑铡八谋都t線”的計(jì)算原則，民間借貸利率應(yīng)則保持在20%～30%的范圍之內(nèi)，而2012 年7月至今，央行也再未對其貸款基準(zhǔn)利率作出調(diào)整，由此，我們認(rèn)為，6%的貸款基準(zhǔn)利率在較長一段時(shí)期內(nèi)保持穩(wěn)定，因而，可以將“四倍紅線”原則確定的數(shù)額作為未來立法規(guī)定民間借貸利率上限之參考，認(rèn)為利率在24%以下的民間借貸，其利息應(yīng)受法律強(qiáng)制力之保障。

（摘自《最高人民法院民間借貸司法解釋理解與適用》，杜萬華主編，最高人民法院民事審判第一庭編著，人民法院出版社2015年8月出版）

1.《中華人民共和國物權(quán)法》

第一百八十六條　抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。

2.《中華人民共和國合同法》

第五十二條  有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

第二百一十一條　自然人之間的借款合同對支付利息沒有約定或者約定不明確的，視為不支付利息。自然人之間的借款合同約定支付利息的，借款的利率不得違反國家有關(guān)限制借款利率的規(guī)定。

3.《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》　

第二十四條 當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。

4.《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀(jì)要》

17.當(dāng)事人在債務(wù)清償期屆滿后達(dá)成以房抵債協(xié)議并已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，一方要求確認(rèn)以房抵債協(xié)議無效或者變更、撤銷，經(jīng)審查不屬于合同法第五十二條、第五十四條規(guī)定情形的，對其主張不予支持。

5.《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀(jì)要》（京高法發(fā)［2014］489號）二十五、民間借貸與以房抵債的處理

當(dāng)事人在民間借貸債務(wù)履行期限屆滿前簽訂合同約定，借款人逾期不償還借款即愿意以自己所有（或經(jīng)第三人同意以第三人所有）的房屋抵償歸貸款人所有，該合同實(shí)為基礎(chǔ)借貸債權(quán)的擔(dān)保，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的真實(shí)意思表示認(rèn)定雙方之間系民間借貸法律關(guān)系。貸款人可以選擇行使以下權(quán)利：（1）貸款人依原基礎(chǔ)借貸法律關(guān)系主張償還借款的，應(yīng)予支持；（2）貸款人在履行清算義務(wù)的前提下，要求借款人辦理房屋過戶登記手續(xù)的，應(yīng)予支持。房屋價(jià)值超過擔(dān)?；A(chǔ)借貸債權(quán)（貸款本金、合法利息等）的，貸款人應(yīng)將剩余款項(xiàng)返還給借款人。房屋價(jià)值以貸款人要求借款人辦理房屋過戶登記時(shí)予以確定。

當(dāng)事人在民間借貸債務(wù)履行期限屆滿后簽訂合同約定以房抵債，性質(zhì)上屬于債務(wù)履行方式的變更，貸款人要求繼續(xù)履行合同辦理房屋過戶登記手續(xù)的，應(yīng)予支持。借款人認(rèn)為抵債價(jià)格明顯過低，顯失公平的，可以參照本紀(jì)要第24條第2款規(guī)定處理。