來源： 花果山金融法律人之家

作者： 吳春玉 

黃大牙坐擁一家商場(chǎng)，腰纏萬(wàn)貫。忽然有一天覺得僅靠玩實(shí)體經(jīng)濟(jì)----出租商鋪賺錢實(shí)在是太慢了，于是乎打算趕時(shí)髦玩兒點(diǎn)“虛擬經(jīng)濟(jì)”----以商場(chǎng)所占用的房地產(chǎn)為抵押物，以其實(shí)際控制的一個(gè)空殼公司向銀行貸款1000萬(wàn)元，用于放高利貸。

然而，天有不測(cè)風(fēng)云，由于放高利貸壞賬率太高，剛開始賺的那些利息全都折進(jìn)去不說，跟銀行借的貸款也血本無(wú)歸。

黃大牙一看不好，撒丫子就躲債跑沒影了。

待貸款期限屆滿，銀行想借款人催債，才發(fā)現(xiàn)公司已人去樓空，黃大牙也找不到了。于是銀行就手足無(wú)措，不知道怎么辦才好。想起訴公司吧，公司是空殼，賬戶上分文沒有，想查封拍賣商場(chǎng)吧，怕商戶不干，引起群體性暴亂事件，怕法院不敢執(zhí)行！

那么，此種情況下，究竟應(yīng)該啷個(gè)辦呢？！

其實(shí)，該銀行完全可以不必驚慌，盡管“貸款三查”哪一“查”都稀爛，但是亡羊補(bǔ)牢，未為晚矣。

該銀行發(fā)現(xiàn)上述情況后，應(yīng)立即采取以下措施，以最大限度地保證自己的債權(quán)及抵押權(quán)的安全：

1、立即向法院申請(qǐng)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)（或起訴實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，因各地法院實(shí)際執(zhí)行最新的民事訴訟法具體情況而不同），并申請(qǐng)?jiān)V訟保全，將抵押物----該商場(chǎng)所占用的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)予以凍結(jié)（具體流程是由法院給不動(dòng)產(chǎn)登記中心送達(dá)一份保全裁定，凍結(jié)該抵押物產(chǎn)權(quán)變更，并同時(shí)送達(dá)一份協(xié)助通知書，要求不動(dòng)產(chǎn)登記中心協(xié)助辦理凍結(jié)手續(xù)）；

2、商情管轄法院在該商場(chǎng)顯著位置張貼扣押相關(guān)房地產(chǎn)的裁定，并予以公告相關(guān)商戶將尚未支付給黃大牙的租金直接支付給債權(quán)銀行，或先交付至管轄法院，再由法院交付給債權(quán)銀行。

以上措施有民事訴訟法及其司法解釋作為依據(jù)，也有《物權(quán)法》第197條作為依據(jù)。

其中，《物權(quán)法》第197條明確規(guī)定：債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押財(cái)產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的除外。

而租金就是法定孳息之一，自抵押物----商場(chǎng)占用的房地產(chǎn)被法院扣押之日起，債權(quán)銀行作為抵押權(quán)人當(dāng)然有權(quán)收取商戶應(yīng)付未付給黃大牙的租金。

看到這里有小伙伴兒就問了，老吳你說錯(cuò)了吧，哪有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)扣押的？對(duì)不動(dòng)產(chǎn)只能查封，對(duì)動(dòng)產(chǎn)才可以扣押吧！

老吳在這兒明確告訴你，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)還真可以扣押，因?yàn)槲覍ｉT查過“中國(guó)裁判文書網(wǎng)”中的很多裁決書，其中確有很多對(duì)房屋等不動(dòng)產(chǎn)采取扣押的案例。

另外，原建設(shè)部修改并于2001年8月15日頒布的　《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第8條第（5）項(xiàng)明確規(guī)定不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)有：被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。該表述亦可證明作為不動(dòng)產(chǎn)的房地產(chǎn)是可以被扣押的。

既然房地產(chǎn)作為抵押物可以被扣押，那么本案中的債權(quán)人銀行自然可以自商場(chǎng)所占用的房地產(chǎn)被法院扣押之日起，收取租金了。