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案情簡介： 原告蘇興明與被告李雪、被告福建乘風擔保公司就房屋買賣合同的履行發(fā)生糾紛，2014年6月18日由福州市鼓樓區(qū)人民法院立案受理，于2014年12月9日作出判決。主要經(jīng)過如下： 2010年11月26日，原告蘇興明與被告李雪簽訂了《房產買賣合同》、《補充協(xié)議》及《交易流程確認函》，約定被告李雪將坐落于福州市鼓樓區(qū)梅亭路的房屋以總價人民幣101萬元出售給原告蘇興明?！斗慨a買賣合同》約定，被告李雪將坐落于福州市鼓樓區(qū)梅亭路的房屋以總價人民幣101萬元出售給原告蘇興明，支付方式為公積金貸款?！堆a充協(xié)議》約定，被告李雪自愿于2010年11月26日將上述房屋交付給乙方使用及管理，乙方承諾在交付上述房屋當日將本合同項下房款人民幣25萬元轉入甲方指定賬戶，甲方同意乙方在房產過戶前對房屋進行裝修及改動。 同時，原告、被告張英、被告福建乘風擔保公司（交易服務方）簽訂《產權辦理協(xié)議》、《交易服務合同》、《解押協(xié)議》?！懂a權辦理協(xié)議》約定，被告李雪應于交易服務方通知的時間至房產所在地房管部門辦理將上述產權辦至被告李雪名下的登記手續(xù)。 當日，在上述合同簽訂后，原告蘇興明依約通過銀行轉賬首付款25萬元至被告李雪名下，被告李雪亦向原告蘇興明出具了收款收據(jù)；同時被告李雪依約向原告交付訟爭房產。2011年5月1日原告蘇興明裝修入住。 2013年3月8日，被告福建乘風擔保公司（交易服務方）向被告李雪發(fā)函，告知已多次致電要求其辦理產權至其名下，但被告李雪未予以辦理，特發(fā)函告知。 因被告李雪居住于湖北省恩施市，2013年3月19日，被告李雪至湖北省恩施市公證處公證委托被告乘風公司員工郭芳代為辦理訟爭房產的代繳公共維修基金手續(xù)及繳稅相關手續(xù)；辦理并領取訟爭房產的房屋所有權證、國有土地使用證及過戶之有關手續(xù)等。 審理中，原告主張，被告福建乘風擔保公司于2013年3月8日催促被告李雪辦理產權證書，但被告李雪未依據(jù)相關協(xié)議約定辦理產權證書、解除上述房產抵押權，并將上述房產過戶至原告名下。因此，被告李雪的行為已構成嚴重違約，應向原告承擔違約責任。請求法院判令：1.被告李雪繼續(xù)履行《房產買賣合同》，協(xié)助將坐落于福州市鼓樓區(qū)梅亭路的房屋所有權證和土地使用權證過戶至原告蘇興明名下；被告福建乘風擔保有限公司承擔相應的協(xié)助義務；2.判令被告李雪向原告支付違約金（自2013年3月8日起按成交價款人民幣101萬元每日萬分之五的標準計算計至實際履約之日止）。 但在本案審理時，原告并未能舉證證明在3月8日將告知函郵寄至被告李雪。經(jīng)過開庭審理，福州市鼓樓區(qū)人民法院判決：被告李雪協(xié)助原告黃新宇將坐落于福州市鼓樓區(qū)梅亭路的房屋所有權和土地使用權過戶至原告名下，被告福建乘風擔保有限公司對被告李雪履行前述過戶行為負有協(xié)助義務。 鼓樓法院觀點： 本案的爭議焦點是被告李雪是否違約，以及違約時間起算點。本院認為，原告雖舉證被告乘風公司制作一份落款為2013年3月8日的告知函，但并未證明已郵寄至被告李雪，況且被告已于2013年3月19日至湖北省恩施市衡信公證處公證委托被告乘風公司員工郭芳代為辦理訟爭房產的代繳公共維修基金手續(xù)及繳稅相關手續(xù)；辦理并領取訟爭房產的房屋所有權證、國有土地使用證及過戶之有關手續(xù)等。因此，被告李雪此行為并未違約，原告主張該違約金起算點本院不予支持。 蔡思斌律師評析： 實務中，催告對方履行合同相關手續(xù)時，主要有電話、郵件、郵遞等方式。若以電話方式催告通知，則需要相應的通話記錄和電話錄音佐證，但錄音質量易受錄音設備收音效果、當事人聲音狀態(tài)影響而存在瑕疵。在舉證質證時對方也常以非本人聲音進行否認，進而可能申請法庭進行專業(yè)鑒定予以認定，耗費時間、金錢成本，最終的證明效力大打折扣甚至不被法庭采信，證明效果達不到舉證方的期待。目前主要使用的催告通知方式是郵寄送達催告函件，因為能取得書面的送達回執(zhí)，具有較高的證明力。郵寄方需要通過拍照、掃描等方式存留證據(jù)以證明發(fā)函內容及本方發(fā)出函件的事實，同時，發(fā)函催告以實際郵寄至收件方即收件方簽收郵件為準，才能認定郵寄方已經(jīng)向收件方進行了催告，即整個發(fā)函行為在客觀上完成，這才符合符合通知到達對方時生效的要求。 房屋買賣中，若未能舉證證明已發(fā)函催告對方履行辦理相關房屋產權登記手續(xù)的義務，且對方有相應證據(jù)可以證明在實際履行相關的手續(xù)，則不構成違約，不能以郵寄時間點起算違約金。實際履行既可以本人親自履行，也可委托交易服務方的工作人員代為履行。若《房屋買賣合同》未明確約定辦理相關房屋產權登記手續(xù)須由本人辦理，而《交易服務合同》系買方、賣方、交易服務方三方共同簽訂，交易服務方負有協(xié)助辦理的義務，一方委托交易服務方代為辦理也是可行的。不過，打官司看的是證據(jù)，郵寄催告函件可要保存書面的送達回執(zhí)留作證據(jù)，授權委托他人代辦合同相關手續(xù)也得保存好書面證據(jù)，方能明確當事人的權利義務關系，理清案件糾紛。 |
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