本文作者系山東建侖律師事務(wù)所房地產(chǎn)部律師劉健、王曉晴、陳華夏、靳雯婧、耿國揚(yáng)、房赫宇。為方便閱讀，文章將分次推出，歡迎轉(zhuǎn)載分享。

一、租賃合同糾紛

1、在租賃合同無明確約定情形下，出租人仍負(fù)有保證所交付房屋適合承租人使用、符合租賃目的的義務(wù)；未如期履行的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

【案情簡介】礦業(yè)公司與東方公司簽訂《房屋租賃合同》，礦業(yè)公司為出租人，東方公司為承租人。數(shù)月后，礦業(yè)公司與某天然氣公司簽訂了天然氣安裝合同，并開始安裝天然氣管道，但后雙方對(duì)誰負(fù)有開通天然氣義務(wù)發(fā)生爭議，礦業(yè)公司訴至法院請(qǐng)求判令解除案涉租賃合同并要求東方公司承擔(dān)違約責(zé)任；東方公司對(duì)此提出反訴。一、二審法院認(rèn)為，對(duì)合同的解除，雙方都具有一定過錯(cuò)，各負(fù)50%責(zé)任，雙方的損失應(yīng)各半承擔(dān)。礦業(yè)公司認(rèn)為其依約交付了適格的租賃房屋，完成了合同約定義務(wù)，原判決認(rèn)定其存在違約事實(shí)缺乏證據(jù)證明，并以此為由向最高院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/span>

【最高法院認(rèn)為】雙方簽訂的《房屋租賃合同》合法有效，作為出租人的礦業(yè)公司，負(fù)有保證所交付房屋適合承租人使用的義務(wù)。從礦業(yè)公司與某天然氣公司簽訂安裝合同，安裝天然氣管道的事實(shí)來看，礦業(yè)公司對(duì)其應(yīng)當(dāng)安裝天然氣是明知的。雖然雙方在合同中未對(duì)有關(guān)天然氣管道通氣事宜作出明確約定，但從承租人開辦商務(wù)會(huì)館的租賃目的來看，是否通天然氣將實(shí)際影響會(huì)館餐飲的正常經(jīng)營，故為合同履行義務(wù)的應(yīng)有內(nèi)容，應(yīng)如期履行。原審法院根據(jù)合同實(shí)際履行情況認(rèn)定礦業(yè)公司對(duì)合同未如期履行負(fù)有一定責(zé)任并無不當(dāng)。東方公司不申請(qǐng)開通送氣，以致合同約定的經(jīng)營商務(wù)會(huì)館目的未能實(shí)現(xiàn)，亦應(yīng)為自己的損失承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。故原審法院認(rèn)定雙方都具有一定過錯(cuò)，判決損失應(yīng)各半承擔(dān)相對(duì)公平。

【案例索引】（2017）最高法民申1895號(hào)民事裁定書，山西省投資集團(tuán)礦業(yè)有限公司與山西盛世東方投資管理有限公司房屋租賃合同糾紛案。

2、租賃合同不因租賃房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收或消防驗(yàn)收不合格而導(dǎo)致無效

【案情簡介】嘉亨公司與東大公司就某購物廣場簽訂《租賃合同》，嘉亨公司為出租人，東大公司為承租人。后雙方發(fā)生糾紛，嘉亨公司訴至法院請(qǐng)求判令《租賃合同》無效。法院查明案涉房屋未辦理消防設(shè)計(jì)驗(yàn)收手續(xù)。一、二審法院均認(rèn)為涉案標(biāo)的物未經(jīng)消防驗(yàn)收合格，應(yīng)禁止投入使用，案涉《租賃合同》違反了法律的禁止性規(guī)定，符合《合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的法定無效情形，租賃合同無效。

【最高法院認(rèn)為】案涉《租賃房屋》未經(jīng)消防驗(yàn)收合格，違反了《消防法》的相關(guān)強(qiáng)制性規(guī)定?！断婪ā返囊?guī)定是出于行政管理和安全的考慮，并未明確規(guī)定違反此類規(guī)范將導(dǎo)致合同無效，故性質(zhì)為管理性強(qiáng)制規(guī)定，而非效力性強(qiáng)制規(guī)定。根據(jù)《合同法》第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效；根據(jù)《合同法司法解釋二》第十四條的規(guī)定，這里的 “強(qiáng)制性規(guī)定”是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。結(jié)合《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第八條第三項(xiàng)的規(guī)定：“租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持”，未經(jīng)消防驗(yàn)收合格，當(dāng)事人之間的租賃合同仍屬有效，由此導(dǎo)致租賃房屋無法使用的，承租人有權(quán)解除合同。

【案例索引】（2016）最高法民申818號(hào)民事裁定書，陜西嘉亨實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司與陜西東大萬尚置業(yè)有限公司租賃合同糾紛案。

3、對(duì)尚未建設(shè)完畢的租賃房屋的交付標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)結(jié)合建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工現(xiàn)狀及承租人的謹(jǐn)慎審查義務(wù)等因素綜合認(rèn)定

【案情簡介】承租人張壽余與出租人泰利公司簽訂《房屋租賃合同》，承租泰利公司建設(shè)的房屋，并約定房屋以現(xiàn)狀出租，裙樓四層屋頂及主樓的外墻面使用權(quán)屬于張壽余。后雙方發(fā)生糾紛，張壽余以泰利公司違約為由訴至法院。泰利公司主張房屋已通過竣工驗(yàn)收，張壽余應(yīng)接收房屋。而張壽余認(rèn)為裙樓4樓工程尚未進(jìn)行施工，不符合租賃合同中“裙樓4層屋頂及主樓的外墻面使用權(quán)屬于張壽余”的約定，要求將裙樓4樓完工及整體交付。一、二審法院均駁回了張壽余的訴訟請(qǐng)求。張壽余由此向最高院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/span>

【最高法院認(rèn)為】案涉《房屋租賃合同》約定“裙樓4層屋頂使用權(quán)屬于張壽余”，對(duì)于“裙樓4層屋頂”如何理解是本案的焦點(diǎn)。張壽余主張裙樓有4層，第4層應(yīng)有屋頂。泰利主張裙樓只有3層，所謂裙樓4層屋頂實(shí)際是裙樓3層以上4米高的墻面。本院認(rèn)為，案涉房屋《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》載明裙樓部分為3層，裙樓3層以上有約4米高的墻體，并無屋頂設(shè)計(jì)；結(jié)合《房屋租賃合同》中關(guān)于“房屋以現(xiàn)狀出租”的理解，泰利公司應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)設(shè)計(jì)圖施工，最終以建成后的房屋現(xiàn)狀進(jìn)行交付。此外，雙方簽訂《房屋租賃合同》之前，涉案房屋已完成結(jié)構(gòu)鋼混凝土澆筑，按照正常的施工順序，位于基礎(chǔ)部位的裙樓應(yīng)已施工完成，張壽余作為承租人完全可以通過現(xiàn)場查看知曉裙樓4層并無屋頂?shù)默F(xiàn)狀。綜上，張壽余主張?zhí)├窘桓兜姆课莶环稀斗课葑赓U合同》的約定，并以此為由要求泰利公司退還定金及承擔(dān)違約金，沒有事實(shí)和法律依據(jù)。

【案例索引】（2017）最高法民申1950號(hào)民事裁定書，張壽余與揚(yáng)州泰利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司租賃合同糾紛案。

4、租賃合同續(xù)簽時(shí)，如租賃物位置發(fā)生改變，給承租人利益造成損害的，應(yīng)視為對(duì)原合同作出重大變更后發(fā)出的新要約，而不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)原合同的續(xù)簽

【案情簡介】出租人麗晶公司與承租人劉秀榮簽訂《租賃合同》，合同有效期為2012年9月1日至2013年8月31日，合同約定：“乙方在續(xù)本合同時(shí)，應(yīng)在本合同期滿前三個(gè)月向甲方提出書面申請(qǐng)，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致后，可續(xù)簽合同”，2013年7月麗晶公司擬將劉秀榮的柜臺(tái)位置調(diào)整至偏僻位置，且柜臺(tái)面積與之前面積不同，雙方因此就是否續(xù)簽合同發(fā)生爭議。

【最高法院認(rèn)為】雖然《租賃合同》第7.1條約定：“甲方因經(jīng)營需要，需對(duì)乙方場地進(jìn)行調(diào)整時(shí)，乙方應(yīng)積極配合并服從”，但租賃合同的核心主要是租金及租賃物的位置，對(duì)于承租人來說，柜臺(tái)位置一旦發(fā)生調(diào)整，則需要重新投入時(shí)間和金錢進(jìn)行裝修和維護(hù)，期間的利益也必然受損，麗晶公司提出的調(diào)整柜臺(tái)位置不是對(duì)原合同的續(xù)簽，而是對(duì)原合同作出重大變更后發(fā)出的新要約。

【案例索引】（2017）最高法民申2548號(hào)民事裁定書，甘肅麗晶商貿(mào)有限責(zé)任公司與劉秀榮租賃合同糾紛案。

5、租賃合同履行期間，土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，租賃合同當(dāng)事人的地位不發(fā)生變化，其仍享有該合同項(xiàng)下的權(quán)利義務(wù)

【案情簡介】出租人清江染整廠與承租人淮捷公司簽訂《租賃經(jīng)營合同》及《租賃經(jīng)營合同補(bǔ)充協(xié)議》，租賃期限自1998年8月1日起至2011年1月1日止，合同到期后清江染整廠以淮捷公司拒不返還租賃物，也不支付違約金為由向法院提起訴訟。一、二審法院判決后，淮捷公司稱訴爭房屋的土地已經(jīng)在2010年7月27日由淮安市國土局拍賣給伊美公司，并在2015年11月2日辦理了土地權(quán)證?；唇莨菊J(rèn)為清江染整廠已經(jīng)喪失對(duì)案涉土地、房屋的物權(quán)以及該物權(quán)項(xiàng)下的其他支配權(quán)和請(qǐng)求權(quán)，已不再享有請(qǐng)求淮捷公司交付房屋、支付租金的主體資格。以有新的證據(jù)，足以推翻原判決為由向最高院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/span>

【最高法院認(rèn)為】清江染整廠作為出租人有權(quán)依據(jù)案涉租賃合同約定請(qǐng)求淮捷公司給付租金，并在該合同解除后請(qǐng)求返還廠房和設(shè)備。雖然根據(jù)淮捷公司提交的證據(jù)，2010年2月23日淮安市政府批準(zhǔn)淮安市國土局收回訴爭房屋的國有土地使用權(quán)，并將案涉地塊拍賣給伊美公司，但根據(jù)合同相對(duì)性原則，并不意味著淮安市政府或者伊美公司由此取代清江染整廠成為案涉租賃合同的當(dāng)事人，并進(jìn)而取得該合同項(xiàng)下的請(qǐng)求權(quán)。清江染整廠作為案涉租賃合同當(dāng)事人的地位并沒有發(fā)生變化，其仍享有該合同項(xiàng)下的權(quán)利義務(wù)。

【案例索引】（2017）最高法民申834號(hào)民事裁定書，淮安市淮捷紡織印染有限公司與淮安市清江染整廠租賃合同糾紛案。

6、租賃合同的解除可由事實(shí)行為而產(chǎn)生

【案情簡介】居安公司與龍盛公司于2014年4月7日簽訂《租賃合同》，將涉案賓館出租給龍盛公司。2014年10月11日，龍盛公司將企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、特種行業(yè)許可證等證照以及公章、財(cái)務(wù)章等印章移交給居安公司。龍盛公司于當(dāng)日退出賓館停止經(jīng)營。同年11月10日、11月20日，龍盛公司將賬本、記賬憑證、報(bào)稅資料移交給居安公司，雙方均在交接清單中簽字確認(rèn)。后龍盛公司訴至法院要求確認(rèn)雙方之間的租賃合同終止。居安公司提出反訴要求解除租賃合同。一、二審法院均認(rèn)為事實(shí)行為已實(shí)際解除合同而產(chǎn)生，故在租賃合同權(quán)利義務(wù)已終止情形下，不存在解除合同之前提。居安公司則認(rèn)為認(rèn)定《租賃合同》終止，不存在解除問題，混淆了《中華人民共和國合同法》關(guān)于合同終止與解除的規(guī)定，錯(cuò)誤適用法律。遂向最高院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/span>

【最高法院認(rèn)為】龍盛公司移交證照并退出賓館經(jīng)營的行為應(yīng)視為作出解除《租賃合同》的意思表示。居安公司對(duì)解除《租賃合同》未提出異議并與龍盛公司進(jìn)行了交接。2014年10月11日之后，龍盛公司與居安公司均不再履行《租賃合同》約定的權(quán)利義務(wù)，應(yīng)視為租賃關(guān)系已經(jīng)終止。

【案例索引】（2017）最高法民申153號(hào)民事裁定書，西寧居安商務(wù)賓館有限公司與西寧龍盛國際旅行社有限公司租賃合同糾紛案。