企業(yè)在分析如何選址的時候，究竟是在討論什么呢？

古語云:“不務(wù)天時,則財不生,不務(wù)地利,則倉不盈?！睙o論官方說法中企業(yè)選址的原因是版圖擴張、轉(zhuǎn)型升級、消減成本還是重心轉(zhuǎn)移，歸根到底是一種投資行為。而在這一投資行為中，投入的“本金”即投資額度至關(guān)重要。

而在寸土寸金和土地閑置、粗放利用的用地背景下，國家推行土地集約化，“畝均論英雄”已經(jīng)成為工業(yè)用地投資的重要標準。有限的土地，需要有更高的產(chǎn)出。那么在這些土地落戶項目的投資強度、投資總額和注冊資本的要求就越來越高。

下面，選址中國結(jié)合國內(nèi)典型區(qū)域的投資入駐門檻，對企業(yè)選址的“投資額度”進行展開。那么，一家企業(yè)給出的選址“預(yù)算”，適合選址在哪個城市？

1、選址“預(yù)算”與土地“畝均”

首先我們來了解“投資強度”這一概念。

所謂投資強度,其準確的說法為固定資產(chǎn)投資強度, 即項目用地范圍內(nèi)單位面積固定資產(chǎn)投資額，是衡量開發(fā)區(qū)土地利用率的重要標準。計算公式是：投資強度=項目固定資產(chǎn)總投資÷項目總用地面積，其中項目固定資產(chǎn)總投資包括廠房、設(shè)備和地價款等。

不同地區(qū)、不同工業(yè)園區(qū)對其入駐項目均有不同的投資強度要求，以柯恩汽車生產(chǎn)基地項目落戶沈陽虎石臺新能源汽車產(chǎn)業(yè)園為例，擬占地1445畝，總投資65億元，其中固定資產(chǎn)投資62億元，那么對應(yīng)項目的投資強度為：

620000萬元÷1445畝=429.07萬元/畝

這里需要注意的是，生產(chǎn)性項目總投資包括固定資產(chǎn)投資和流動資產(chǎn)投資兩部分，非生產(chǎn)性工程項目總投資只有固定資產(chǎn)投資，不含流動資產(chǎn)投資。如上面提到的汽車生產(chǎn)基地案例，總投資包含固定資產(chǎn)投資和流動資產(chǎn)投資。

此外，很多地區(qū)除了對投資強度有要求，還對項目達產(chǎn)后畝均產(chǎn)值、年納稅額、容積率和建筑系數(shù)等有一定要求。

如小鵬智能新能源汽車整車項目落戶地肇慶高新區(qū)，在《肇慶高新區(qū)項目準入管理暫行辦法（修訂）》中明確規(guī)定：

申請入園項目的投資強度和產(chǎn)出效益達到 “準入基本條件”的有關(guān)要求。即，購買一級土地的投資項目投資強度不低于300萬元/畝，達標達產(chǎn)后年產(chǎn)值不低于500萬元/畝，年納稅額不低于20萬元/畝；盤活現(xiàn)有土地或廠房的投資項目投資強度不低于150萬元/畝或達標達產(chǎn)后年產(chǎn)值不低于300萬元/畝，年納稅額不低于10萬元/畝。

小鵬智能新能源汽車整車項目擬用地3000畝，一二期總投資100億。假設(shè)，小鵬汽車的100億元投資額均為固定資產(chǎn)投資，那么小鵬汽車該項目的投資強度為：

1000000萬元÷3000畝=333.33萬元/畝

符合肇慶高新區(qū)的準入基本條件。

2、一些典型區(qū)域的“準入門檻”

東部地區(qū)開發(fā)區(qū)工業(yè)用地地均固定資產(chǎn)投資達到514.15萬元/畝（7712.3萬元/公頃），分別是中部、西部和東北地區(qū)的1.3倍、1.4倍、1.5倍。其余中部、西部和東北地區(qū)的工業(yè)用地地均固定資產(chǎn)投資依次為409.87萬元/畝、380.17萬元/畝、342.67萬元/畝。

圖：2017年度東部中部西部東北地區(qū)固定資產(chǎn)投資額柱狀圖 來源：國土資源部 土地利用管理司

具體到開發(fā)區(qū)來看多數(shù)“入門門檻”并未達到2017年度工業(yè)用地地均固定資產(chǎn)投資額。下面選址中國整理了部分區(qū)域設(shè)置的一些入門門檻作為案例，供大家參考。

部分省市

1、江蘇昆山

外資項目綜保區(qū)不低于80萬美元/畝，開發(fā)區(qū)、高新區(qū)、花橋不低于70萬美元/畝、其他區(qū)鎮(zhèn)不低于60萬美元/畝；內(nèi)資項目不低于400萬人民幣/畝。同時要求進一步提高工業(yè)用地容積率標準，一般行業(yè)容積率≥1.0；重型機械等特殊行業(yè)容積率≥0.7。

2、山東省

國家級開發(fā)區(qū)、省級開發(fā)區(qū)、其他工業(yè)集中區(qū)新建工業(yè)項目平均投資強度一般應(yīng)分別不低于350萬元/畝、280萬元/畝、220萬元/畝，項目達產(chǎn)后畝均產(chǎn)值一般分別不低于520萬元/畝、400萬元/畝、280萬元/畝，畝均稅收一般分別不低于30萬元/畝、20萬元/畝、15萬元/畝。新建工業(yè)項目平均容積率一般不低于1.0，建筑系數(shù)一般不得低于40%。

3、安徽省

開發(fā)區(qū)新建工業(yè)項目建筑容積率不低于1.0，建筑密度不低于40%（不含道路），其中國家級開發(fā)區(qū)、市管省級開發(fā)區(qū)新建工業(yè)項目建筑容積率不低于1.2；國家級開發(fā)區(qū)、市管省級開發(fā)區(qū)、縣管省級開發(fā)區(qū)新建項目土地投資強度一般分別不低于300萬元/畝、200萬元/畝、150萬元/畝，或預(yù)期畝均稅收（不含土地使用稅，下同）不少于30萬元/年、20萬元/年、10萬元/年。對達不到上述標準的新建項目，相應(yīng)核減建設(shè)用地面積。對國家級開發(fā)區(qū)固定資產(chǎn)投資額低于1億元或省級開發(fā)區(qū)固定資產(chǎn)投資額低于6000萬元的單個工業(yè)項目，原則上不單獨供地。

4、浙江杭州蕭山

國家級開發(fā)區(qū)和省級開發(fā)區(qū)工業(yè)項目的固定資產(chǎn)投資強度原則上高于450萬元/畝(外資項目高于70萬美元/畝)，其他高于300萬元/畝(外資項目高于50萬美元/畝);現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項目的投資強度原則上高于200萬元/畝(外資項目高于30萬美元/畝)，其中倉儲物流項目的投資強度原則上高于150萬元/畝(外資項目高于25萬美元/畝);現(xiàn)代農(nóng)業(yè)項目高于100萬元/畝(外資項目高于15萬美元/畝);工業(yè)項目容積率高于1.2，行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施等非生產(chǎn)性用房占地面積，不得超過項目總用地面積的7%。 預(yù)期畝均銷售收入:工業(yè)項目高于400萬元，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項目高于300萬元，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)項目高于150萬元;預(yù)期畝均稅收:工業(yè)項目高于30萬元，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項目高于20萬元。 固定資產(chǎn)投資總額低于300萬元的工業(yè)項目、低于2000萬元的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項目、低于1500萬元的倉儲物流項目和低于1000萬元的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)項目，原則上不再單獨供地。

5、浙江湖州

湖州市內(nèi)所有國家級、省級開發(fā)區(qū)（高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)），南太湖產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、省際承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)，以及各縣區(qū)規(guī)劃建設(shè)的大平臺、特色小鎮(zhèn)等引進的項目，在符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等的基礎(chǔ)上，必須達到以下標準：項目固定資產(chǎn)投資強度達到400萬元/畝以上；項目畝均產(chǎn)值達到500萬元以上，畝均稅收達到30萬元以上；項目建筑容積率原則上不低于1.5等。同時，對固定資產(chǎn)投資額小于1億元的新建項目，原則上不再單獨安排供地。

部分開發(fā)區(qū)

1、眉山機械產(chǎn)業(yè)園

入駐園區(qū)發(fā)展項目的基本“門檻”：每畝投資強度250萬元以上，產(chǎn)出強度250萬元以上，畝平稅收10萬元以上。

2、?？趪腋咝聟^(qū)

?？趪腋咝聟^(qū)——要求醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、低碳制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等最低標準：投資強度300萬元/畝，產(chǎn)值500萬元/畝，稅收40萬元/畝。

3、 張家港保稅區(qū)

張家港保稅區(qū)及所轄各類園區(qū)項目土地投資強度全部提高到每畝不低于500萬元人民幣，企業(yè)等用地單位內(nèi)部的行政辦公等輔助設(shè)施用地面積，不超過項目總用地面積的7%。

備注：

隨著我國產(chǎn)業(yè)升級的不斷完善，固定資產(chǎn)投資強度指標要求將越來越高。以上數(shù)據(jù)因地因時而異，具體指標需以開發(fā)區(qū)相關(guān)工業(yè)用地相關(guān)規(guī)定為準。