1月30日，武漢新年第二輪的土拍特別令人關(guān)注，有幾幅地的拍賣不僅搞起了“限房價(jià)、限房型、限工期、限銷售對象”，還附加了很多復(fù)雜的規(guī)劃條件，被武漢業(yè)界稱之為土拍的頂級玩法。

然而，在1月30日凌晨，土拍還未開始時(shí)，一位武漢消息靈通人士就劇透了最為引人矚目的幾幅地塊的歸屬和結(jié)果，引起業(yè)界一片嘩然。

1月30日上午，武漢的土拍現(xiàn)場，一改往日一幅地塊多家企業(yè)瘋狂爭搶的火爆風(fēng)格，多幅地塊均是獨(dú)家企業(yè)報(bào)名拍地，最后7幅地塊全部以底價(jià)摘牌收場，而這位消息靈通人士的預(yù)言及提前劇透的結(jié)果也得到了驗(yàn)證。

2017年以來，武漢土地市場始終處于硝煙彌漫的火熱競爭中，而作為2018年的第二場土拍，為何畫風(fēng)突變，草草收場？

有業(yè)界內(nèi)部認(rèn)為，本輪武漢土拍的頂級玩法，或有為某些目標(biāo)商家量身定做之嫌。

2017年12月28日，武漢掛牌了7宗地塊，其中有3宗為網(wǎng)上掛牌，4宗為現(xiàn)場掛牌；還分別對硚口區(qū)漢宜路P（2017）192號(hào)地塊、東西湖P（2017）194號(hào)地塊以及漢陽羅七路P（2017）196號(hào)地塊設(shè)置了最高指導(dǎo)價(jià)。令業(yè)界更為關(guān)注的是，這幾福地塊對競拍者設(shè)定了很多規(guī)劃條件，這些條件除了“限房價(jià)、限房型、限工期、限銷售對象”等四限要求外，還根據(jù)土地的區(qū)位及用途給予很多復(fù)雜而又詳細(xì)的規(guī)劃指標(biāo)，

其中漢宜路P（2017）192號(hào)地塊，位于硚口區(qū)漢宜路漢江畔，緊鄰輕軌1號(hào)線沿線，地鐵12號(hào)線也已規(guī)劃，地塊地理交通條件得天獨(dú)厚。該地塊規(guī)劃凈用地面積為9.16萬平方米，總規(guī)劃建筑面積35.57萬平方米；含A、B、C、D、E、F六個(gè)地塊。在項(xiàng)目詳規(guī)中，大到居住、商業(yè)、商務(wù)、公交樞紐站復(fù)合商業(yè)、文化設(shè)施、娛樂康體、體育、小學(xué)、幼兒園、防護(hù)綠地，中到派出所、還建房、租賃房、體育中心，小到街道辦事處、停車位、環(huán)衛(wèi)所、文化活動(dòng)中心，簡直無所不包。特別是該地塊被設(shè)定了7條復(fù)雜的規(guī)劃建設(shè)要求，對競拍者的要求之多、規(guī)劃條件之高十分罕見，可謂堪稱土拍史上最高的競買規(guī)劃要求：

1．土地競得人須建設(shè)建筑面積不少于6萬平方米的5A甲級寫字樓，且該部分房屋的所有權(quán)在竣工驗(yàn)收后20年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓；

2．土地競得人須引入10家上市公司區(qū)域總部；

3．土地競得人對項(xiàng)目的公建和住宅部分須同步開工、同步建設(shè)，住宅在預(yù)售之前，公建建筑施工進(jìn)度須不低于50%；

4．當(dāng)競價(jià)達(dá)到出讓最高價(jià)后，轉(zhuǎn)為采取“先競無償代建后評比規(guī)劃方案”的方式確定競得人；

5．土地競得人開發(fā)建設(shè)的本項(xiàng)目中2000平方米商務(wù)用房，由武漢市硚口區(qū)土地整理儲(chǔ)備中心指定對象按18500元/平方米的單價(jià)回購，用于本項(xiàng)目征收安置，規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案應(yīng)滿足還建安置需要，交房時(shí)間為2020年12月底前；

6．經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，該項(xiàng)目建筑面積中53100平方米為限價(jià)安置房，地塊在“限房價(jià)、限房型、限工期、限銷售對象”的前提下掛牌供應(yīng)，定向用于漢宜路片舊城改造項(xiàng)目被征收人安置，所建住房應(yīng)按照《住宅性能評定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T50362-2005)達(dá)到B級以上住宅水平，建設(shè)工期為24個(gè)月（自土地成交之日起算）。該項(xiàng)目可建限價(jià)房套數(shù)為636套，房屋銷售均價(jià)為7500元/平方米；

7．D地塊北側(cè)臨漢西路控制公交樞紐站復(fù)合商業(yè)用地，該用地可結(jié)合軌道交通一號(hào)線太平洋站及周邊地塊進(jìn)行整體設(shè)計(jì)，用地地面作為公交樞紐站，用地面積不少于6200平方米，生產(chǎn)調(diào)度用房建筑面積不少于200平方米，提供不少于40個(gè)公交停車位，并滿足公交樞紐站的相關(guān)建設(shè)要求。

除了漢宜路P（2017）192號(hào)地塊，武漢本次土拍還對東西湖P（2017）194號(hào)地塊、漢陽羅七路P（2017）196號(hào)地塊設(shè)定了較為苛刻而又特別的規(guī)劃條件。

然而，就在土拍即將開始的1月30日凌晨，卻有位武漢業(yè)內(nèi)消息靈通人劇透了土拍結(jié)果，他預(yù)言：漢宜路P（2017）192號(hào)地塊將被武漢萬科獲取。

正如劇透者所言，1月30日上午10點(diǎn)，P(2017)192號(hào)地塊土開拍時(shí)，只有武漢陽光萬悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司獨(dú)家報(bào)名參與拍地，該公司以底價(jià)47.43億摘得P(2017)192號(hào)地塊，而武漢陽光萬悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東即為武漢市萬科房地產(chǎn)有限公司。

1月30日晚，武漢本土知名地產(chǎn)顧問公司大家顧問官微發(fā)聲認(rèn)為，漢宜路P（2017）192號(hào)地塊非武漢萬科莫屬。該地塊貌是條件苛刻，規(guī)劃細(xì)則復(fù)雜，而這反而恰恰符合萬科的業(yè)務(wù)圖景。因?yàn)?，在萬科的熱帶雨林發(fā)展計(jì)劃中，除了萬科核心的住宅產(chǎn)品，也囊括了商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、辦公、拓展型業(yè)務(wù)，從建造產(chǎn)品營銷服務(wù)平臺(tái)、金融資管和城市更新業(yè)務(wù)，還涉及與政府、國企平臺(tái)、產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟、客戶間的多元互動(dòng)、開放合作等諸多方面，漢宜路P（2017）192號(hào)地塊的各種規(guī)劃細(xì)則非常與之相符。

大家顧問認(rèn)為，P（2017）192號(hào)地塊項(xiàng)目建筑規(guī)模35.57萬平方米，住宅最大建筑面積12.52萬平方米，占比35%；商務(wù)最大建筑面積7.69萬平方米，占比22%；而限價(jià)房最大建筑面積5.31萬平方米，占比僅為15%。而因?yàn)槠湮挥谖錆h內(nèi)環(huán)濱江的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢，占比最高的住宅與商務(wù)部分將具有極高的投資開發(fā)空間與潛力，具有準(zhǔn)一線豪宅的開發(fā)前景。

無獨(dú)有偶，另一幅遭劇透的是P(2017)194號(hào)地塊，該地塊位于東西湖區(qū)金銀湖街環(huán)湖路北、柏銀公路西，從掛牌文件來看，該地塊的規(guī)劃條件非常特別：

1.本地塊競買人須書面承諾引入一家2017年《財(cái)富》500強(qiáng)企業(yè)排名前100強(qiáng)的建筑施工企業(yè)或其下屬成員企業(yè)的企業(yè)總部;且自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證第12個(gè)月開始，引入企業(yè)在東西湖區(qū)每年繳納稅收不低于200萬元/畝。未達(dá)到上述引入企業(yè)和稅收繳納要求的，該地塊上的建(構(gòu))筑物均不得對外分割或整體銷售，由東西湖區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)監(jiān)管落實(shí);

2.本地塊上建筑需采用建筑工業(yè)化方式建造，且住宅建筑裝配率不低于50%;

3.本地塊競得人須持有商務(wù)建筑面積不低于5萬平方米，且10年內(nèi)不得分割銷售;

4.本地塊內(nèi)需布局6班幼兒園1座，用地面積為2727平方米。

1月30日，凌晨，劇透者在微信朋友圈中透露：“目前而言，P(2017)194號(hào)地塊鐵定為中建綠投獲?。〔⑶一疽彩堑變r(jià)拿地了……”

武漢業(yè)界較為熟悉市場的人士認(rèn)為，從設(shè)定的競拍條件看，頗有東西湖區(qū)政府為中建三局綠色產(chǎn)業(yè)投資公司量身定做之意！

劇透者告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，中建三局綠色產(chǎn)業(yè)投資有限公司，是中建三局和中建三局一公司的合資企業(yè)，成立于2017年8月。1994年，中建三局一公司遷至武漢市東西湖區(qū)，至今已有23個(gè)年頭，目前年完成合約額達(dá)800億元，預(yù)計(jì)2017年稅收將突破2億元。而中建三局一公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司是武漢中建壹品綠色置業(yè)有限公司，該公司注冊地也在武漢市東西湖。

而正如業(yè)界預(yù)言，1月30日，中建三局綠色產(chǎn)業(yè)投資公司與武漢中建壹品綠色置業(yè)有限公司成功以底價(jià)摘牌P(2017)194號(hào)地塊，樓面價(jià)僅為2555元/平方米，這個(gè)樓面價(jià)大大低于周邊地塊，極具優(yōu)勢，特別是緊鄰的融創(chuàng)觀瀾府項(xiàng)目，是2016年融創(chuàng)拿下的武漢東西湖區(qū)樓面價(jià)地王，其樓面價(jià)則已經(jīng)破萬。

據(jù)武漢市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，2017年，武漢土地成交總面積1113公頃，成交總金額1531億元，位列全國第四，成交面積增幅為35%，成交金額漲幅為44%。雖然全國房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷收緊，但武漢土地市場競爭激烈，異?；鸨?，

而作為武漢新年第二場土拍，本輪土拍卻畫風(fēng)突變，草草收場，與本是硝煙彌漫、競爭激烈的土地市場，形成了鮮明的對比。

一位武漢業(yè)界人士指出，實(shí)際上，大家對此現(xiàn)象早有微詞。近年來，也曾出現(xiàn)過類似交易，在武漢的核心城區(qū)的二七濱江、漢正街等區(qū)域項(xiàng)目，政府招商拍地時(shí)，為某些財(cái)團(tuán)量身定做之意較為明顯。有些優(yōu)勢地塊在土拍中被某些財(cái)團(tuán)直接獲取。這些項(xiàng)目在土拍過程中的相識(shí)之處的是，框設(shè)符合某目標(biāo)財(cái)團(tuán)的商務(wù)條件，精準(zhǔn)設(shè)限，讓其他房企望地興嘆，望塵莫及，最后是某一財(cái)團(tuán)以低價(jià)拿地。

一位武漢本地房企總經(jīng)理在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)，頗為不滿的說：“很多附加條件都可看出政府有暗定目標(biāo)商家的意愿！他們在招商過程中直接勾兌商務(wù)條件,政府與商家雙方的旨意直接設(shè)定在土地招拍掛的各種附加條件中，雖然政府作為招商主體有前期規(guī)劃的權(quán)利，但按照某一目標(biāo)企業(yè)量身定做競拍條件，這直接破壞了公平的商業(yè)環(huán)境生態(tài)”。