陳某與邱某所有權(quán)確認(rèn)糾紛案

【案情簡介】

原告陳某訴稱2008年一次性購買某廣場門頭房五套，以現(xiàn)金方式支付購房款100余萬元，其中823A和823B由被告邱某頂名辦理了房產(chǎn)證。2009年6月，原告陳某將823A

賣給了王兆亭；同年8月將823B賣給了范光笏。時(shí)隔七年，被告邱某在陳某不知情的情況下，將823B轉(zhuǎn)讓給被告王某。原告陳某將被告邱某、王某訴至肥城市人民法院，請(qǐng)求判令確認(rèn)823B房屋所有權(quán)歸其所有。原告陳某申請(qǐng)證人出庭作證，但其未提交支付購房款的證據(jù)。

被告邱某委托我所程然律師作為其訴訟代理人參與本案訴訟。被告邱某向法院提交了其與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的商品房買賣合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、購房款發(fā)票、房產(chǎn)證、土地證及其與被告王某簽訂的房屋買賣合同、該房屋過戶到王某名下的房產(chǎn)證、土地證等證據(jù)。一審法院經(jīng)過開庭審理，以陳某未能提交購房合同、房款收據(jù)、轉(zhuǎn)款憑證及與邱某之間關(guān)于頂名購房的相關(guān)協(xié)議為由，判決駁回了原告陳某的訴訟請(qǐng)求。

陳某不服一審判決，提起上訴。二審判決以“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”及陳某未提供充分證據(jù)證實(shí)邱某是頂名購房登記的行為為由，駁回上訴，維持原判。

【代理意見】

一、上訴人陳某不是案涉房產(chǎn)的真實(shí)權(quán)利人，其訴訟請(qǐng)求無任何事實(shí)及法律依據(jù)。

案涉房產(chǎn)是由邱某于2008年10月28日從肥城市祥惠

房地產(chǎn)開發(fā)有限公司處購得，并一次性付清了購房款。邱某于2008年11月10日取得了房產(chǎn)證，2008年11月12日取得了土地證。上述事實(shí)有相應(yīng)證據(jù)予以證明且已經(jīng)原審法院予以審理查明。根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)經(jīng)依法登記發(fā)生法律效力，不動(dòng)產(chǎn)登記是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。法律賦予了不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利推定的效力，意味著不動(dòng)產(chǎn)登記記載的權(quán)利人推定為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的享有者。不動(dòng)產(chǎn)登記的推定力作為一種權(quán)利推定，本質(zhì)上是對(duì)證明責(zé)任的分配。也就是說，法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記推定力的規(guī)定是一種證明責(zé)任或舉證負(fù)擔(dān)的規(guī)范。因此，在訴訟中不動(dòng)產(chǎn)登記記載的權(quán)利人首先被推定為真實(shí)物權(quán)人，對(duì)此無需再行舉證證明。

對(duì)于上訴人訴稱的所謂“借名購房”，上訴人首先應(yīng)當(dāng)提交其與邱某之間存在“借名購房”約定的證據(jù)，但上訴人不僅未能提交，且其對(duì)因何“借名購房”無法作出合理解釋；其次上訴人應(yīng)當(dāng)提交出資購房的證據(jù)，但上訴人不僅未能提交，且其在庭審中陳述其資金緊張，房產(chǎn)契稅及房屋維修基金均由邱某繳納，這與其所謂出資購房的事實(shí)也是相互矛盾且無法自圓其說的。上訴人對(duì)上述兩個(gè)關(guān)鍵事實(shí)均未能提供證據(jù)予以證實(shí)且兩者對(duì)于證實(shí)“借名購房”這一事實(shí)缺一不可。因此，上訴人的訴訟請(qǐng)求無任何事實(shí)及法律依據(jù)，原審

法院依法駁回其訴訟請(qǐng)求，認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，應(yīng)予維持。

二、退一步講，即便上訴人與邱某之間存在“借名購房”的約定，該約定僅具有債權(quán)效力，由于案涉房產(chǎn)已登記到被上訴人王娟名下，對(duì)于上訴人確權(quán)的訴求由于履行不能而無法予以支持。

在“借名購房”中，登記權(quán)利人與房屋出賣人之間的房屋買賣合同是真實(shí)有效的，并且已經(jīng)基于這一基礎(chǔ)法律關(guān)系完成了房屋所有權(quán)登記，故登記權(quán)利人是唯一合法的房屋所有權(quán)人，借名人與登記權(quán)利人之間關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的約定只能約束合同雙方當(dāng)事人，沒有直接設(shè)立房屋所有權(quán)的法律效力，借名人不能根據(jù)借名買房協(xié)議的約定直接取得房屋所有權(quán)。由于房屋買賣關(guān)系中，法律賦予不動(dòng)產(chǎn)登記物權(quán)移轉(zhuǎn)的效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力，故房屋權(quán)屬不能僅僅依據(jù)當(dāng)事人約定而發(fā)生變動(dòng)，還需登記這一生效要件相結(jié)合才能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果。因此，當(dāng)事人雖然約定了房屋所有權(quán)歸屬于借名人，但該約定并不發(fā)生物權(quán)效力，房屋所有權(quán)因此并未轉(zhuǎn)移由借名人享有，只是在借名人與被借名人之間產(chǎn)生了在符合法律規(guī)定和合同約定的條件時(shí)完成物權(quán)變動(dòng)為主要內(nèi)容的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，即該約定僅具有債權(quán)效

力，被借名人因此對(duì)借名人負(fù)有相應(yīng)的協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)。北京高院在《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會(huì)議紀(jì)要》(京高法發(fā)[2014]489號(hào))第十條中即規(guī)定：“借名人以出名人(登記人)為被告提起訴訟，要求確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)當(dāng)向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續(xù)。”

從實(shí)踐中的“借名購房”糾紛案件看，當(dāng)事人“借名購房”往往是出于規(guī)避政策、轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、逃避債務(wù)等追求自身的某種利益的目的，其就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此帶來的房屋所有權(quán)得不到法律認(rèn)可所帶來的相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)事人之間通過“借名購房”行為，實(shí)際上是對(duì)政策的架空及對(duì)法律責(zé)任的規(guī)避，故在法律上具有一定的可非難性。如持“物權(quán)說”，為規(guī)避普通商品房限購限貸政策而“借名購房”為例，則此時(shí)可確認(rèn)借名人的房屋所有權(quán)，但這將導(dǎo)致限購限貸政策所要實(shí)現(xiàn)的目的的落空，無疑有違“民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策”的原則。但在“債權(quán)說”下，則可較為圓滿地得到解決。借名人只享有對(duì)登記權(quán)利人的債權(quán)，并不對(duì)這些房屋享有所有權(quán)，故其確認(rèn)所有權(quán)的請(qǐng)求不能得到支持，其對(duì)登記權(quán)利人提出的協(xié)助過戶登記的請(qǐng)求，則應(yīng)區(qū)分不同情況：在訴訟時(shí)該房屋仍登記在登記權(quán)利人名

下的情形下，可支持借名人主張登記權(quán)利人協(xié)助辦理過戶登記的請(qǐng)求；但當(dāng)訴訟時(shí)該房屋已登記在第三人名下的情形下，其請(qǐng)求因法律上的履行不能而不應(yīng)得到支持。可見，正確認(rèn)識(shí)了借名人對(duì)房屋權(quán)利的性質(zhì)，相應(yīng)問題將迎刃而解。而且，這樣的處理結(jié)果，使借名人在不具備購房條件時(shí)始終只能對(duì)登記權(quán)利人享有債權(quán)，而不能取得對(duì)房屋的所有權(quán)，借名人通過“借名購房”所要達(dá)成的目的將不能實(shí)現(xiàn)，其在此期間亦將不得不面對(duì)登記權(quán)利人將房屋轉(zhuǎn)賣他人、登記權(quán)利人的債權(quán)人執(zhí)行該房屋以實(shí)現(xiàn)債權(quán)等危及其最終實(shí)現(xiàn)房屋所有權(quán)目的的風(fēng)險(xiǎn)，而這正是這種行為應(yīng)當(dāng)受到法律非難的體現(xiàn)。可見，“債權(quán)說”在處理“借名購房”問題上較好地實(shí)現(xiàn)了法律效果與社會(huì)效果的統(tǒng)一。

對(duì)于“借名購房”糾紛中房屋權(quán)屬確認(rèn)的正確處理，離不開對(duì)“真實(shí)權(quán)利狀態(tài)”涵義的正確理解，從根本上應(yīng)建諸于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力以及物權(quán)與債權(quán)區(qū)分的準(zhǔn)確把握。借名人與被借名人之間關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的約定，顯然與物權(quán)法規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)生效要件不符，該約定不具有物權(quán)法上的效力。若支持借名人依據(jù)“借名購房”協(xié)議確認(rèn)對(duì)其房屋享有法律上的所有權(quán)，則違背了物權(quán)變動(dòng)的法定原則，混淆了債權(quán)關(guān)系與物權(quán)關(guān)系。借名人在這種情形下的法

律“身份”是真實(shí)“債權(quán)人”，而非真實(shí)“物權(quán)人”，既然如此，其提起物權(quán)確認(rèn)的請(qǐng)求就因依據(jù)不足而不應(yīng)得到支持。

綜上所述，上訴人無證據(jù)證明其為案涉房產(chǎn)的真實(shí)權(quán)利人，退一步講即便其能夠證明與邱某之間存在“借名購房”合同關(guān)系，根據(jù)合同相對(duì)性原則，上訴人也僅對(duì)邱某享有債權(quán)，無法取得案涉房產(chǎn)的物權(quán)。因此，請(qǐng)求貴院依法駁回上訴，維持原判。

【判決結(jié)果】

二審法院判決駁回上訴，維持原判。

【裁判文書】

二審法院認(rèn)為，涉案房產(chǎn)是肥城市房地產(chǎn)開發(fā)公司于2008年10月28日與邱某簽訂商品房買賣合同，且為邱某開具房款發(fā)票，邱某已于2008年11月10日取得涉案房產(chǎn)的房屋所有權(quán)證及房產(chǎn)坐落土地使用證。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十六條“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”的規(guī)定，原審認(rèn)定被上訴人邱某于2008年11月10日取得涉案物權(quán)正確，上訴人陳某未提供充分證據(jù)證實(shí)被上訴人邱某是頂名購房登記的行為。

綜上所述，二審法院認(rèn)為陳某的上訴請(qǐng)求不能成立。判決駁回上訴，維持原判。

【案例評(píng)析】

物權(quán)法第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。這確立了基于法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的主要模式即債權(quán)形式主義模式。在這一模式下，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)需經(jīng)登記始發(fā)生物權(quán)效力。房屋買賣系典型的基于法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的主要方式，遵循著債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式。因此，房屋權(quán)屬認(rèn)定與不動(dòng)產(chǎn)登記息息相關(guān)，不動(dòng)產(chǎn)登記在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中具有重要作用。

2016年3月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》第二條規(guī)定，當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。

借名購房糾紛中，借名人主張房屋確權(quán)最主要的理由之一就是房屋的“真實(shí)權(quán)利狀態(tài)與登記狀態(tài)不一致”，其為該房屋的真實(shí)權(quán)利人?！罢鎸?shí)權(quán)利狀態(tài)與登記狀態(tài)不一致”存在的可能性或制度根源在于，法律賦予不動(dòng)產(chǎn)登記簿在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容的認(rèn)定上具有權(quán)利推定效力，這就意味

著不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的物權(quán)權(quán)屬狀態(tài)并不總是會(huì)與真實(shí)物權(quán)狀態(tài)相一致。

本案中，原告陳某就是以所謂的借名購房，其為房屋的真實(shí)權(quán)利人為由向法院提起訴訟，但其既未能提交其與邱某之間存在“借名購房”約定的證據(jù)，也未能提交出資購房的證據(jù)。因此，陳某的訴求由于無證據(jù)證實(shí)，未能得到法院支持。

【結(jié)語和建議】

從實(shí)踐中的“借名購房”糾紛案件看，當(dāng)事人“借名購房”往往是出于規(guī)避政策、轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、逃避債務(wù)等追求自身的某種利益的目的，其面臨著由此帶來的房屋所有權(quán)得不到法律認(rèn)可的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

在此，建議借名購房人盡早向?qū)I(yè)律師尋求幫助，在購房前與名義登記人簽訂相關(guān)協(xié)議，并保留好出資購房的相關(guān)證據(jù)。

就本案而言，如果陳某能夠提交借名購房協(xié)議及出資購房的證據(jù)，則就可能不會(huì)發(fā)生本案的爭議。