一、問題的提出

案例1 ：2009年11月10日，黃某與馬某簽訂《存量房買賣合同》一份，約定黃某將其所有的濱湖花園C1#一1-1802室房屋一套以130萬元出售給馬某，由馬某于2009年11月10日前支付26萬元，于2009年11月25日前再支付續(xù)104萬元。2009年11月16日，黃某、馬某與房屋置換中心簽訂《存量房交易資金監(jiān)管協(xié)議》，同日，黃某轉(zhuǎn)入房管中心39萬元。

2009年11月18日，馬某以該房屋作為抵押向銀行貸款91萬元。自2009年12月至2011年2月的貸款均為許某以馬某名義償還，其余貸款計89萬余元于2011年3月由戶名吳某某賬號轉(zhuǎn)入戶名為馬某的賬號一次性償還完畢2009年11月25日，訴爭房屋的所有權(quán)人登記為馬某。許某認(rèn)為其是以馬某名義購房，其應(yīng)為該房屋的實際產(chǎn)權(quán)人，故提起訴訟，請求判決確認(rèn)其為房屋所有權(quán)人，馬某協(xié)助辦理房屋所有權(quán)過戶手續(xù)。

案例2：2007年3月5日，甲公司作為甲方，楊某作為乙方，雙方簽訂成本價出售單位自管住宅樓房協(xié)議書，約定甲方向乙方出售案涉房屋；房款80706.81元。2007年5月8日，該房屋登記至楊某名下。甲公司出具任職證明，稱胡某于1995年至2008年12月31日期間系其正式職工，負(fù)責(zé)項目規(guī)劃、拆遷、市政等工作。胡某稱案涉房屋是甲公司基于其業(yè)績而提供的福利；因楊某工齡較長，故其借用楊某的名義購買案涉房屋，以此節(jié)省22000元左右的購房款。胡某還稱案涉房屋的購房款由自己出資交納。胡某現(xiàn)持有該房屋的成本價出售單位自管住宅樓房協(xié)議書、購房款收據(jù)、房屋所有權(quán)證原件；其中購房款收據(jù)記載日期為2007年3月6日。楊某稱胡某系利用職務(wù)上的便利獲取了上述材料原件。胡某稱甲公司于2007年3月向其交付了案涉房屋，此后其將房屋出租。楊某稱甲公司于2006年年底向其交付了案涉房屋，其在裝修后將房屋鑰匙交予胡某，由胡某將房屋出租，租金由胡某收取并算作好處費。

這是兩起非常典型的借名買房糾紛案例。對于案例1，法院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱物權(quán)法）第十七條和第三十三年的規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)屬證書及不動產(chǎn)登記簿不具有“絕對”的“證據(jù)力”，不能僅依據(jù)不動產(chǎn)權(quán)屬證書及不動產(chǎn)登記簿確定不動產(chǎn)的權(quán)屬，而應(yīng)當(dāng)依據(jù)不動產(chǎn)真實的權(quán)利狀況確定不動產(chǎn)的權(quán)屬。案涉房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證登記顯示，案涉房屋的權(quán)利人為馬某。許某則主張案涉房屋是其借用馬某的名義購買，該房屋應(yīng)屬于其所有?；陔p方當(dāng)事人對于案涉房屋的權(quán)屬存在爭議，故應(yīng)當(dāng)依據(jù)該不動產(chǎn)真實的權(quán)利狀況對對案涉房屋的權(quán)屬予以確定。從本案購房款的支付、房貸的償還、承諾書、證人證言等證據(jù)綜合分析，能夠認(rèn)定案涉房屋的真實權(quán)利人應(yīng)為許某。故判決確認(rèn)案涉房屋的所有人為許某，馬某協(xié)助許某辦理房屋所有權(quán)過戶登記。

對于案例2，法院認(rèn)為，綜合購房款支付的證據(jù)以及房屋實際使用情況的事實，可認(rèn)定胡某與楊某之間存在借名向甲公司購買案涉房屋的事實，胡某可以要求楊某協(xié)助將該房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記至其名下。但在借名購房關(guān)系中，胡某作為借名人僅有要求協(xié)助辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的債權(quán)；在轉(zhuǎn)移登記實際完成之前，其并無案涉房屋物權(quán)；故法院對其關(guān)于確認(rèn)所有權(quán)的訴訟請求不予支持。據(jù)此，判決楊某于判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助胡某辦理將案涉房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至胡某名下的過戶手續(xù)，駁回胡某的其他訴訟請求。

可見，在這兩個案例中，對于借名購買房屋的權(quán)屬，存在截然不同的認(rèn)識，最終導(dǎo)致了不同的判決結(jié)果。那么，究竟應(yīng)如何認(rèn)定借名買房糾紛中所購房屋所有權(quán)的歸屬?筆者認(rèn)為，這離不開對物權(quán)法中有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)與不動產(chǎn)登記制的認(rèn)識。具言之，應(yīng)如何認(rèn)識不動產(chǎn)登記的法律性質(zhì)與效果？“真實權(quán)利人”依據(jù)買賣合同等約定對不動產(chǎn)享有的權(quán)利的性質(zhì)為何?其與登記權(quán)利人之間的法律關(guān)系的性質(zhì)是什么?如何理解不動產(chǎn)物物權(quán)權(quán)屬確認(rèn)之訴中的“真實權(quán)利人”的涵義？對這些基本問題的認(rèn)識，實踐中存在著諸多含混不清、似是而非的觀點，正確回答這些問題，將最終決定借名買房到紛中房屋權(quán)屬確認(rèn)問題的裁判路徑和方向。

二、不動產(chǎn)登記的民法屬性與法律效果

物權(quán)法第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。這確立了基于法律行為發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動的主要模式即債權(quán)形式主義模式。在這一模式下，不動產(chǎn)物權(quán)需經(jīng)登記始發(fā)生物權(quán)效力。以房屋買賣為典型的基于法律行為發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動是不動產(chǎn)物權(quán)變動的主要方式，遵循著債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式。因此，房屋權(quán)屬認(rèn)定與不動產(chǎn)登記息息相關(guān)，不動產(chǎn)登記在不動產(chǎn)物權(quán)變動中具有重要作用。而對于不動產(chǎn)登記法律性質(zhì)的正確認(rèn)識又是理解這一作用的基礎(chǔ)。

筆者認(rèn)為，對此，可主要從兩個角度加以把握。一方面，不動產(chǎn)登記在本質(zhì)上是不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式。不動產(chǎn)物權(quán)源于當(dāng)事人的法律行為或法律規(guī)定的非法律行為。在基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動中，我國的主要物權(quán)變動模式是債權(quán)形式主義，原因行為和登記都是不動產(chǎn)物權(quán)變動生效的要件，但“要件”不等同于“原因”。不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因只能是當(dāng)事人的法律行為。登記雖然在不動產(chǎn)物權(quán)變動中是生效要件，但登記本身并非賦權(quán)行為，債權(quán)合意等當(dāng)事人的意思表示才是物權(quán)變動的基礎(chǔ)，登記則標(biāo)志著當(dāng)事人之間旨在轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系畫上句號，然后就是通過登記將該物權(quán)變動向社會公示。不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因行為無效或被撤銷的，不動產(chǎn)物權(quán)即使辦理了登記也會相應(yīng)無效或者被撤銷。相反，如果原因行為有效，登記因程序違法被撤銷的，權(quán)利人仍可要求對方當(dāng)事人繼續(xù)履行原因行為所設(shè)定的義務(wù)，協(xié)助辦理登記手續(xù)并獲得不動物權(quán)?？梢?，不動產(chǎn)物權(quán)的變動從根本上說是取決于當(dāng)事人關(guān)于物權(quán)變動的原因行為，而非不動產(chǎn)登記。相對于當(dāng)事人法律行為的基礎(chǔ)法律關(guān)系，不動產(chǎn)登記具有從屬性。因此，除法律另有規(guī)定，對不動產(chǎn)物權(quán)歸屬的終局性判斷，只能依賴于原因行為或基礎(chǔ)民事法律關(guān)系的審查判斷結(jié)果。是故，物權(quán)變動的“權(quán)源”是當(dāng)事人之間的法律行為或法律規(guī)定的非法律行為，而非不動產(chǎn)登記的確認(rèn)。這是不動產(chǎn)登記最為根本的民法屬性之所在。

另一方面，對不動產(chǎn)登記民法屬性的理解亦不能脫離法律規(guī)定的不動產(chǎn)物權(quán)變動的主要模式這一基礎(chǔ)。實踐中，有觀點認(rèn)為，既然不動產(chǎn)物權(quán)源于當(dāng)事人的法律行為或法律規(guī)定的非法律行為，那么登記在判斷不動產(chǎn)物權(quán)歸屬時就不具有絕對效力，即使不經(jīng)登記，仍然是物權(quán)。在基于法律行為發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動中，當(dāng)事人之間法律行為所包含的合意與登記不一致時，可依當(dāng)事人之間的真實意思表示為依據(jù)直接確認(rèn)不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬。筆者認(rèn)為，這種觀點雖然在諸如土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)等以登記對抗為原則的不動產(chǎn)物權(quán)變動時就其結(jié)論而言是成立的，但顯然并不能擴(kuò)大適用于如房屋所有權(quán)等以登記為生效要件的不動產(chǎn)物權(quán)變動中，實際上，這種觀點的其立足點已經(jīng)出現(xiàn)偏差，混淆了物權(quán)與債權(quán)這兩種性質(zhì)不同的權(quán)利背道而馳，與物權(quán)法規(guī)定的不動產(chǎn)物權(quán)變動的主要模式和要件在根本上相違背，將導(dǎo)致虛化不動產(chǎn)登記在不動產(chǎn)物權(quán)變動中的法律作用或效力的后果，因而是錯誤的。以實踐中最為常見和典型的不動產(chǎn)物權(quán)變動形式，即以登記為生效要件的基于法律行為發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動為例，當(dāng)事人之間的原因行為固然是不動產(chǎn)物權(quán)變動的核心推動力，但同時，依法律規(guī)定，不動產(chǎn)登記亦為其生效要件之一，登記完成才標(biāo)志著不動產(chǎn)物權(quán)變動的最終完成。如果僅僅具有當(dāng)事人之間的原因行為，而未完成登記，則相應(yīng)的“物權(quán)變動”因欠缺生效要件而未發(fā)生物權(quán)效力。例如，當(dāng)事人之間買賣一套商品房，簽訂了房屋買賣合同，但尚未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，此時，雖然當(dāng)事人之間形成了房屋買賣法律關(guān)系，但房屋所有權(quán)并未從出賣人轉(zhuǎn)移到買受人，在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記完成時才最終發(fā)生房屋所有權(quán)變動的法律效果，買受人才享有法律認(rèn)可的房屋所有權(quán)?？梢?，雖然不動產(chǎn)登記在本質(zhì)上是不動產(chǎn)物權(quán)的公示方式，但在常見的基于法律行為發(fā)生的物權(quán)變動中，法律賦予不動產(chǎn)登記生效要件的法律地位，

這也是不動產(chǎn)登記民法屬性的重要構(gòu)成。對此，不應(yīng)忽視，更不能罔顧不理。否則，將構(gòu)成對我國現(xiàn)行法下主要不動產(chǎn)物權(quán)變動模式的違反和背離。