隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)。地價(jià)、房?jī)r(jià)的迅猛增長(zhǎng)以及房地產(chǎn)開發(fā)等客觀情況，為與之相關(guān)的合同之履行帶來諸多不穩(wěn)定因素，進(jìn)而引發(fā)糾紛。其中一個(gè)值得探討的話題是：政策等情形發(fā)生變化（如限購(gòu)、限貸政策的出臺(tái)）導(dǎo)致合同履行存在障礙，是否可援引不可抗力或情勢(shì)變更原則？其會(huì)對(duì)合同履行產(chǎn)生何種影響？本文以袁華之律師團(tuán)隊(duì)承辦的一起涉及土地用途變更的案件為基礎(chǔ)，兼論限購(gòu)、限貸等政策的法律性質(zhì)界定及其對(duì)合同履行的影響。

2001年8月，出租方A公司與承租方B公司簽訂《房地產(chǎn)租賃合同》與《場(chǎng)地租賃合同》（以下合稱《租賃合同》），約定：A公司將某塊集體土地（以下簡(jiǎn)稱“案涉地塊”）及地上建筑物某廠房（以下簡(jiǎn)稱“案涉房屋”，與案涉地塊合稱“案涉不動(dòng)產(chǎn)”）出租給B公司，租賃期限為2001年9月1日至2021年8月31日；租金按年結(jié)算，由B公司在租期開始前一個(gè)月即每年8月交納租金給A公司（以下簡(jiǎn)稱“上交款”）；在租賃期間，A公司不得出賣或抵押出租案涉不動(dòng)產(chǎn)，B公司可以對(duì)案涉房屋進(jìn)行改裝，可以在案涉不動(dòng)產(chǎn)上增擴(kuò)設(shè)備或建造非永久性建筑物。

《租賃合同》簽訂后，A公司交付了案涉不動(dòng)產(chǎn)，B公司交付租金并開始改裝及擴(kuò)建。但對(duì)2001年9月至2006年8月的租金，B公司并未按照《租賃合同》中約定的時(shí)間繳納：合同約定上交款，B公司則均在租期最后一個(gè)月交納（以下簡(jiǎn)稱“下交款”）。

2006年7月28日，A公司致函B公司，表示：因案涉不動(dòng)產(chǎn)所在地區(qū)進(jìn)行建設(shè)規(guī)劃，會(huì)發(fā)生占地調(diào)整，請(qǐng)B公司停止一切新的廠內(nèi)建設(shè)。2006年9月，A公司口頭通知B公司，其擬使用案涉地塊開發(fā)房地產(chǎn)，通知B公司聯(lián)系新廠址。2007年4月20日，A公司又致函B公司，稱案涉地塊調(diào)整為住宅用地，已有房地產(chǎn)公司與其洽談租賃地塊的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目?，F(xiàn)該項(xiàng)目已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段，要求解除合同。B公司收到終止合同的函件后，于2007年5月復(fù)函A公司，表示根據(jù)目前的實(shí)際情況，要聯(lián)系新廠址確有很大困難，并會(huì)造成重大損失。此時(shí)，案涉地塊已經(jīng)取得集體土地建設(shè)用地使用證，A公司函件中提到的房地產(chǎn)項(xiàng)目尚未辦理用地審批手續(xù)。對(duì)2006年9月之后的租金，直至A公司起訴時(shí)（2007年6月），B公司仍未支付。

2007年6月，A公司向法院起訴，請(qǐng)求解除《租賃合同》；B公司騰退案涉不動(dòng)產(chǎn)；給付2007年的租金76萬元及逾期違約金225,951.16元。訴訟期間，B公司交納租金76萬元，A公司亦相應(yīng)修改了訴訟請(qǐng)求，撤銷了對(duì)76萬元租金的支付請(qǐng)求。                                             

自我國(guó)住房體制改革以來，房?jī)r(jià)逐漸上漲、投機(jī)性投資購(gòu)房活躍，我國(guó)政府為遏制此不良勢(shì)頭，逐步出臺(tái)了一系列限購(gòu)、限貸政策。這些政策是否構(gòu)成履行障礙？能否援引不可抗力或情勢(shì)變更原則？這是實(shí)踐中一個(gè)亟待解決的問題。本案中雖不涉及限購(gòu)、限貸政策，但涉及土地用途變更，亦屬于不能歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的合同履行障礙。本文以本案為基礎(chǔ)，論述了不可抗力和情勢(shì)變更原則的概念及區(qū)分，進(jìn)而引申出限購(gòu)、限貸政策對(duì)房屋買賣合同履行的影響，分析了法院對(duì)此類案件的裁判邏輯。

本案當(dāng)事人B公司在前期找到袁華之律師團(tuán)隊(duì)咨詢案件的時(shí)候，我們認(rèn)為本案勝算不大。這是因?yàn)?，案涉土地涉及用途?guī)劃調(diào)整，可能會(huì)導(dǎo)致合同因履行不能而解除；同時(shí)B公司確實(shí)未完全按照《租賃合同》的約定付款，存在遲延支付租金的行為，違約金的承擔(dān)可能在所難免。

但經(jīng)過團(tuán)隊(duì)律師對(duì)本案證據(jù)的梳理，我們發(fā)現(xiàn)上述訴請(qǐng)均可一一反駁，為此我們制定了具體完善的訴訟策略：其一，針對(duì)土地用途調(diào)整問題，因案涉地塊尚未實(shí)際調(diào)整，A公司無權(quán)據(jù)此解除合同（關(guān)于土地用途調(diào)整對(duì)合同的影響將在下文詳述）；其二，針對(duì)2001年9月至2006年8月的租金，B公司存在下交款的遲延支付行為，但因《租賃合同》履行過程中其從未按照上交款方式支付租金，且A公司未對(duì)此提出任何異議，因此可以認(rèn)定該種履行方式為交易雙方所認(rèn)可，B公司無需承擔(dān)違約責(zé)任；其三，針對(duì)2006年9月之后的租金，B公司至起訴時(shí)尚未交納，其遲延履行的原因是A公司反復(fù)來函稱案涉地塊即將或已經(jīng)發(fā)生土地用途調(diào)整，B公司擔(dān)心《租賃合同》無法繼續(xù)履行，就此B公司可依照《合同法》第六十八條第（四）款的規(guī)定[1]行使不安抗辯權(quán)，拒絕履行其支付租金的合同義務(wù)，且無需承擔(dān)違約責(zé)任。此外，在訴訟進(jìn)行過程中，團(tuán)隊(duì)律師反復(fù)向B公司陳述利弊，說服其將2006年9月之后的租金繳足，此舉獲得了法院的認(rèn)可。

最終法庭全盤認(rèn)可了團(tuán)隊(duì)律師的代理觀點(diǎn)，判決駁回A公司的全部訴訟請(qǐng)求。B公司對(duì)于判決結(jié)果非常滿意，高度贊揚(yáng)了本團(tuán)隊(duì)在案件代理中的專業(yè)素養(yǎng)和靈活處理事務(wù)的能力?；趯?duì)團(tuán)隊(duì)律師的信任，后B公司一直委托團(tuán)隊(duì)律師代理其訴訟案件，至今仍保持著極為融洽的合作關(guān)系。

雖然本案中土地用途尚未變更，未對(duì)合同履行產(chǎn)生實(shí)際影響，但本案也引起了一系列問題：合同簽訂后，涉及的土地用途變更，是否可援引不可抗力或情勢(shì)變更原則？雙方當(dāng)事人能否解除合同？解除后是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任？結(jié)合近年來全國(guó)房?jī)r(jià)大幅上漲、各地紛紛出臺(tái)限購(gòu)、限貸政策的背景，限購(gòu)、限貸政策與本案中的土地用途變更同屬合同履行障礙，其對(duì)合同履行的影響成為學(xué)界探討的熱點(diǎn)話題。

厘清上述問題，首先需準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)不可抗力與情勢(shì)變更的概念。不可抗力，在我國(guó)法律層面上是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，是一種法定的民事責(zé)任免責(zé)事由[2]。情勢(shì)變更則是指合同有效成立后，因當(dāng)事人不可預(yù)見的事情的發(fā)生（或不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情勢(shì)變更），導(dǎo)致合同的基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失，若維持合同原有效力有悖于誠(chéng)實(shí)信用原則（顯失公平）時(shí)，則應(yīng)允許變更合同內(nèi)容或者解除合同的法理[3]。

不可抗力及情勢(shì)變更同屬履行障礙，制度意義在于認(rèn)定不履行方在何種情形下可以不承擔(dān)違約責(zé)任，以衡平當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)。我國(guó)合同法執(zhí)行嚴(yán)格責(zé)任原則，一方當(dāng)事人不履行合同義務(wù)時(shí)需承擔(dān)違約責(zé)任；但不可抗力屬法定免責(zé)事由，因不可抗力導(dǎo)致合同未履行的，不需承擔(dān)違約責(zé)任。在違約責(zé)任與免責(zé)之外，尚有因合同變更或解除而不構(gòu)成違約責(zé)任的領(lǐng)域，即情勢(shì)變更，屬于“責(zé)任不構(gòu)成”的范疇[4]。也就是說，我國(guó)法律體系中，唯援引不可抗力或情勢(shì)變更原則可導(dǎo)致違約責(zé)任不構(gòu)成，其他情形中不履行方均需承擔(dān)違約責(zé)任。

關(guān)于不可抗力與情勢(shì)變更的區(qū)別，有一種觀點(diǎn)著眼于《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋（二）》（法釋[2009]5號(hào)）對(duì)情勢(shì)變更的規(guī)定[5]，認(rèn)為應(yīng)以產(chǎn)生原因（當(dāng)事人能否避免或克服等）界定兩種制度[6]。這種觀點(diǎn)在學(xué)理上并不合理，在實(shí)踐中也遭到了反駁[7]。準(zhǔn)確的理解是：兩者均構(gòu)成履行障礙，但程度不同，不可抗力已構(gòu)成不能履行；情勢(shì)變更則是有的未達(dá)到不能履行的程度（可能履行），有的可能達(dá)到履行不能的程度（比如部分不能或一時(shí)不能），如強(qiáng)制履行將導(dǎo)致顯失公平或不能實(shí)現(xiàn)合同目的[8]。這樣，在客觀情形導(dǎo)致合同完全和永久的不能履行時(shí)，可發(fā)生合同解除權(quán)；客觀情形導(dǎo)致合同履行十分困難，若按合同規(guī)定履行就顯失公平，方適用情勢(shì)變更原則，產(chǎn)生合同變更或解除的法律后果[9]。

可見，不可抗力與情勢(shì)變更作為履行障礙的兩種制度體現(xiàn)，其內(nèi)涵在于強(qiáng)調(diào)履行不能一方對(duì)于合同已盡合理履行義務(wù)，違約行為基于不可控因素產(chǎn)生，應(yīng)當(dāng)免責(zé)。從這個(gè)角度來看，土地用途變更、限購(gòu)政策及限貸政策均應(yīng)屬于不可抗力或情勢(shì)變更的一種。二者的區(qū)分具有實(shí)踐意義：不可抗力情形下，合同完全和永久的不能履行，當(dāng)事人只能選擇解除合同；情勢(shì)變更情形下，合同履行并非完全不能、只是存在重大障礙，因此存在變更合同的空間，此外，履行障礙一方將承擔(dān)更重的證明責(zé)任及推動(dòng)合同履行的義務(wù)。

基于上述分析，不可抗力與情勢(shì)變更的具體區(qū)分，關(guān)鍵問題就在于履行不能程度的界定。履行不能，是指作為債權(quán)之客體的給付不可能的狀態(tài)。該種不能非物理學(xué)或邏輯學(xué)上之法則，而為社會(huì)上或法律上之觀念[10]。根據(jù)《合同法》第一百一十條第一款的規(guī)定，履行不能可分為事實(shí)上的不能與法律上的不能，所謂事實(shí)上的不能，又稱為自然不能，指基于自然法則的不能。比如因合同標(biāo)的物滅失而不能履行；或者因洪水泛濫造成鐵路交通中斷而不能運(yùn)輸貨物等。法律上的不能，是指基于法律規(guī)定的履行不能，或者說是指因法律的理由而導(dǎo)致的履行不能，屬于民事行為內(nèi)容違法的問題[11]。情勢(shì)變更更多是經(jīng)濟(jì)原因?qū)е碌穆男姓系K，債務(wù)人的履行費(fèi)用與其自身的履行利益或與債權(quán)人的履行利益之間的比例嚴(yán)重失衡[12]，而非永久、全部地不能履行，其履行給付的困難程度小于不可抗力。

據(jù)此，我們傾向于認(rèn)為土地用途變更和限購(gòu)政策屬不可抗力，限貸政策則更偏向于情勢(shì)變更。故此，土地用途變更和限購(gòu)政策導(dǎo)致合同履行不能的，只能解除合同，不能履行一方不承擔(dān)違約責(zé)任；限貸政策導(dǎo)致合同履行困難的，則需證明確實(shí)存在履行困難，且除解除合同外，尚有合同變更之空間。根據(jù)我們對(duì)判例的數(shù)據(jù)分析（詳見下文），可以發(fā)現(xiàn)法院的裁判邏輯與我們的預(yù)判完全一致。

需要注意的是，此處的情勢(shì)變更僅是理論上的認(rèn)定。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有規(guī)定，情勢(shì)變更在個(gè)案中的認(rèn)定需由高級(jí)人民法院審核，必要時(shí)需報(bào)請(qǐng)最高人民法院[13]，這就使得審判實(shí)務(wù)中法院會(huì)盡量避免情勢(shì)變更的認(rèn)定。不過，相關(guān)規(guī)定往往將限購(gòu)、限貸政策表述為“不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實(shí)現(xiàn)”[14]，其實(shí)質(zhì)就是不可抗力或情勢(shì)變更下合同履行不能。雖然實(shí)踐中法院往往會(huì)模糊對(duì)其法律性質(zhì)的認(rèn)定，但裁判原則與不可抗力或情勢(shì)變更的法律后果相符。

本文以“案由：房屋買賣合同糾紛”和“限購(gòu)”為關(guān)鍵詞，在無訟案例庫(kù)進(jìn)行檢索，以北京市高級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱“北京高院”）的裁判結(jié)果為核心梳理了法院的裁判觀點(diǎn)，總結(jié)如下：

1.限購(gòu)政策本身不會(huì)導(dǎo)致合同無效

按照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋（一）》第四條的規(guī)定，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)。但限購(gòu)政策顯然不屬于法律和行政法規(guī)，因此其本身并不影響合同效力。

例如，（2016）京民申4353號(hào)案中，北京高院認(rèn)為：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是合同無效的情形之一。本案中，肖京雪以趙旭在簽訂房屋買賣合同時(shí)沒有購(gòu)房資格為由主張?jiān)摵贤瑹o效，因限購(gòu)政策并不是效力性規(guī)范，并不會(huì)對(duì)合同效力產(chǎn)生影響?！?/span>

2. 借名、偽造身份買房等行為可能被解除或認(rèn)定為無效

但在限購(gòu)政策實(shí)施后，產(chǎn)生了一系列買受人為規(guī)避限購(gòu)政策而與他人借名甚至偽造身份買房的案件。該種行為違反的是政策而非法律法規(guī)，因此北京高院的裁判傾向并非判定其無效，而是判定合同解除；但其他地區(qū)的法院存在認(rèn)定其損害社會(huì)公共利益、進(jìn)而判定其無效的判例。

例如，在（2014）高民申字第1534號(hào)案中，北京高院認(rèn)為：“丁國(guó)彬與余本偉在簽訂涉案合同及其補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，有關(guān)住房限購(gòu)的房地產(chǎn)調(diào)控政策已頒布實(shí)施，雙方明知由于受住房限購(gòu)政策的限制，丁國(guó)彬不具備購(gòu)房資格，所以約定丁國(guó)彬作為購(gòu)房人屬于明顯違反住房限購(gòu)政策的規(guī)定。雖然丁國(guó)彬與余本偉還約定，在丁國(guó)彬無法購(gòu)買時(shí)，丁國(guó)彬可另行出售。但根據(jù)丁國(guó)彬指定的購(gòu)房人胡光的陳述，胡光同意涉訴房屋過戶給自己，但認(rèn)可涉訴房屋實(shí)際為丁國(guó)彬所有。所以此種約定的實(shí)質(zhì)屬于規(guī)避住房限購(gòu)政策的借名買房行為，雙方之間的合同及其補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)予以解除?！?/span>

又如，在（2014）高民申字第4401號(hào)案中，北京高院認(rèn)為：“聶恒眾持無效的《北京市工作居住證》與奕環(huán)天和公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》及其補(bǔ)充協(xié)議，違反了北京市的限購(gòu)政策及補(bǔ)充協(xié)議的相關(guān)約定，一、二審法院判令解除雙方簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》及其補(bǔ)充協(xié)議正確。”

其他地區(qū)的法院存在認(rèn)定其損害社會(huì)公共利益、進(jìn)而判定其無效的判例，例如在（2014）粵高法民申字第1692號(hào)案中，廣東省高級(jí)人民法院認(rèn)為：“住房問題關(guān)系國(guó)計(jì)民生，既是經(jīng)濟(jì)問題，更是影響社會(huì)穩(wěn)定的重要民生問題。房?jī)r(jià)過高、上漲過快，加大了居民通過市場(chǎng)解決住房問題的難度，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，不利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。房產(chǎn)限購(gòu)、限貸令作為嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房，遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的重要政策措施，體現(xiàn)了社會(huì)公共利益。根據(jù)二審查明，熊小春和案外人徐進(jìn)，為了規(guī)避當(dāng)時(shí)的限貸政策（該政策持續(xù)至本案二審判決后），借用侯玉英名義購(gòu)買了案涉的房屋，并申請(qǐng)了首套購(gòu)房貸款。這種委托關(guān)系，損害了社會(huì)公共利益，根據(jù)上述法律的規(guī)定，應(yīng)屬無效?！?/span>

1.限購(gòu)政策出臺(tái)于合同簽訂前，依違約責(zé)任處理

對(duì)于合同簽訂前就存在限購(gòu)政策的，理論上屬自始不能履行，應(yīng)以合同有效為前提[15]，依違約責(zé)任處理。但由于房屋買賣合同中，房地產(chǎn)公司處于優(yōu)勢(shì)地位，基于公平合理的原則，法院可能會(huì)做出利益衡平的考量，減輕甚至免除購(gòu)房者無法簽訂合同的違約責(zé)任。

例如，在（2015）高民申字第04221號(hào)案中，北京高院認(rèn)為：“陳冠誠(chéng)、陳偉興與長(zhǎng)樂公司簽訂的《預(yù)售合同》及其補(bǔ)充協(xié)議因違反限購(gòu)政策無法繼續(xù)履行，應(yīng)當(dāng)予以解除。在雙方簽訂協(xié)議之前，國(guó)務(wù)院及北京市的限購(gòu)政策早已頒布，雙方均應(yīng)當(dāng)了解政策的具體內(nèi)容。長(zhǎng)樂公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)公司，在簽約之前應(yīng)當(dāng)充分向買受人釋明限購(gòu)政策的全部?jī)?nèi)容，并積極全面詢問有可能屬于限購(gòu)情形的買受人有關(guān)信息，主動(dòng)審查買受人是否具備購(gòu)房資格，而非被動(dòng)接受買受人提供的資料。陳冠誠(chéng)、陳偉興作為買受人在簽約之前亦應(yīng)當(dāng)充分了解限購(gòu)政策，且其本人更清楚自己的身份及房產(chǎn)情況，應(yīng)主動(dòng)向出賣人說明自己的特殊身份及房產(chǎn)信息或主動(dòng)向有關(guān)行政主管部門咨詢。二審法院根據(jù)查明的事實(shí)，認(rèn)定雙方當(dāng)事人在簽約之前均存在一定過失，因此對(duì)于長(zhǎng)樂公司要求陳冠誠(chéng)、陳偉興支付違約金的訴訟請(qǐng)求不予支持，處理并無不當(dāng)?！?/span>

對(duì)此問題，廣州市中級(jí)人民法院在（2014）穗中法民五終字第2235號(hào)案中做出了全面而精彩的闡述，從對(duì)信息的掌握、違約責(zé)任的立法本意、情理上、公平合理以及平等保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益五個(gè)角度進(jìn)行了論述，認(rèn)定購(gòu)房者不應(yīng)承擔(dān)無法簽訂合同的違約責(zé)任，廣東省高級(jí)人民法院亦予以認(rèn)可。

2.限購(gòu)政策出臺(tái)于合同簽訂后，履行不能一方無需繼續(xù)履行且無需承擔(dān)違約責(zé)任，當(dāng)事人可解除合同

對(duì)于合同簽訂后由于限購(gòu)政策的實(shí)施致使合同無法繼續(xù)履行的，理論上屬嗣后不能履行，造成如下法律效果：其一，按照《合同法》的規(guī)定[16]免除不能履行方繼續(xù)履行的責(zé)任，因限購(gòu)政策導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行屬于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實(shí)現(xiàn)，理論上歸屬于不可抗力的范疇，不能履行方不承擔(dān)違約責(zé)任；其二，不能履行可作為“有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”的情形，當(dāng)事人可解除合同[17]?！?011 年全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（法辦[2011]442 號(hào)）、《2015 年全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》及北京高院于2017年12月18日最新出臺(tái)的《北京市高級(jí)人民法院民一庭關(guān)于妥善處理涉及“3.17新政”的房屋糾紛案件若干問題的會(huì)議紀(jì)要》（以下簡(jiǎn)稱《317紀(jì)要》）均做出了與前述理論歸納相符的指導(dǎo)性意見[18]。

關(guān)于互不承擔(dān)違約責(zé)任，例如（2015）高民申字第03319號(hào)案中，北京高院認(rèn)為：“崔玉芹與彭宏艷于2010年12月2日簽訂的《房屋買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行各自義務(wù)。在合同履行過程中，因限購(gòu)政策的出臺(tái)，在雙方當(dāng)事人自行辦理網(wǎng)簽手續(xù)時(shí)，彭宏艷欲變更合同當(dāng)事人，崔玉芹不同意，雙方因此產(chǎn)生爭(zhēng)議并導(dǎo)致合同未能繼續(xù)履行。二審法院認(rèn)為雙方履約困難系因限購(gòu)政策的出臺(tái)這一客觀因素所致，在雙方就如何過戶未能達(dá)成一致意見的情況下，彭宏艷未支付剩余房款不構(gòu)成違約，認(rèn)定事實(shí)并無不當(dāng)。”

關(guān)于合同解除[19]，例如（2015）高民申字第04074號(hào)案中，北京高院認(rèn)為：“根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳于2011年1月26日頒布的‘國(guó)八條’和北京市人民政府辦公廳于2011年2月15日頒布的‘京十五條’的規(guī)定，居民家庭在本市購(gòu)買住房的資格限制及限購(gòu)套數(shù)等問題均應(yīng)當(dāng)符合相應(yīng)的規(guī)定。因趙越男及其配偶在北京市已有住房?jī)商?，按照上述文件的?guī)定，趙越男已不符合在京繼續(xù)購(gòu)房的條件。據(jù)此，趙越男與許芬的房屋買賣合同無法繼續(xù)履行?，F(xiàn)雙方均同意解除房屋買賣合同及附件，一、二審法院予以準(zhǔn)許，并無不當(dāng)?！?/span>

對(duì)房屋買賣合同當(dāng)事人具有重大影響的限貸政策主要有兩種，一是提高首付款比例和貸款利率，二是加大對(duì)貸款對(duì)象的限制力度，兩種情形均可造成買受人購(gòu)房成本加大，從而無力支付購(gòu)房款，致使買賣雙方圍繞買受人應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任等問題產(chǎn)生糾紛。根據(jù)上文的分析，限貸情形在理論上更偏向于情勢(shì)變更而非不可抗力制度的規(guī)制范疇，其僅是經(jīng)濟(jì)原因?qū)е潞贤男欣щy，而非限購(gòu)政策下的履行不能。因此，該種情形中買受人的證明責(zé)任及推動(dòng)合同履行的義務(wù)均相應(yīng)加重。本文以“案由：房屋買賣合同糾紛”和“限貸”為關(guān)鍵詞，在北大法寶司法案例庫(kù)中檢索出北京地區(qū)法院的判例共18篇，將其裁判觀點(diǎn)梳理如下：

若雙方當(dāng)事人在合同中明確約定了類似于“貸款未獲批準(zhǔn)或批貸數(shù)額不足時(shí)，買受人應(yīng)以現(xiàn)金形式補(bǔ)齊”的條款，可認(rèn)定為買受人在簽訂合同時(shí)已對(duì)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)有所預(yù)判并作出合理預(yù)期，限貸政策不能再構(gòu)成其拒絕繼續(xù)履行的事由。

例如，在（2017）京0115民初10842號(hào)案中，北京市大興區(qū)人民法院認(rèn)為：“雙方在補(bǔ)充協(xié)議第二條中已明確約定，買受人貸款未獲批準(zhǔn)或批貸額不足擬貸款額時(shí)，買受人可再向其他銀行申請(qǐng)，出賣人應(yīng)配合；買受人未再次申請(qǐng)、再次申請(qǐng)仍未獲批準(zhǔn)或批貸數(shù)額仍不足擬貸款額，則買賣雙方應(yīng)于20日內(nèi)辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，同時(shí)買受人應(yīng)以現(xiàn)金方式補(bǔ)齊貸款部分房款。房屋買賣合同與補(bǔ)充協(xié)議均未約定該條款的適用條件，因此貸款政策的變化并不排除該條款的適用，喬遠(yuǎn)波要求解除合同并退還定金的訴訟請(qǐng)求不能成立?！?/span>

1.履行障礙一方可請(qǐng)求解除合同，且不承擔(dān)違約責(zé)任

若限貸政策導(dǎo)致買受人成本有重大增加，對(duì)其履約能力造成重大影響的，應(yīng)屬情勢(shì)變更范疇（僅是理論上的認(rèn)定，實(shí)踐中法院往往會(huì)模糊其法律性質(zhì)的認(rèn)定），履行障礙一方可請(qǐng)求解除合同，且無需承擔(dān)違約責(zé)任。

例如，在（2017）京02民終8618號(hào)案中，北京市第二中級(jí)人民法院認(rèn)為：“張建偉與李蔚于2016年9月29日簽訂買賣合同，2016年9月30日北京市即出臺(tái)限貸政策，張建偉購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋的首付款比例應(yīng)由原來的不低于30%提升為不低于70%；且在一審審理過程中，2017年3月17日北京市又出臺(tái)新政，商品住房銷售的信貸政策進(jìn)一步收緊，張建偉如購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋的首付比例應(yīng)不低于80%。應(yīng)當(dāng)指出，上述政策的變化導(dǎo)致張建偉與李蔚之間的房屋買賣合同無法按照既定的約定繼續(xù)履行，且上述差別化信貸政策不僅會(huì)提高張建偉購(gòu)房的首付款比例，對(duì)于商品住房銷售的貸款利率、貸款年限等亦有相應(yīng)調(diào)整，故該政策對(duì)張建偉的貸款審批、還貸能力等亦會(huì)造成相應(yīng)影響。綜合上述因素考慮，新政的實(shí)施確會(huì)對(duì)張建偉的履約能力造成重大影響。李蔚主張張建偉的履約能力未受政策變化影響，但并未就此提交證據(jù)予以證明，故本院對(duì)此不予采納。因上述政策變化系不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因，由此導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，張建偉要求解除合同，并要求李蔚退還100萬元定金，本院予以支持。”此外，北京市第一中級(jí)人民法院（2017）京01民終4671號(hào)案、北京市昌平區(qū)人民法院（2017）京0114民初9034號(hào)案中亦做出了類似判決。

2.履行障礙一方積極推動(dòng)合同履行的，相對(duì)方無權(quán)要求合同解除

若限貸政策導(dǎo)致買受人成本有重大增加，對(duì)其履約能力造成重大影響，但買受人不愿解除合同、且積極籌款推動(dòng)合同履行的，相對(duì)方無權(quán)要求合同解除；對(duì)買受人的違約責(zé)任，法院會(huì)視情況予以減輕或免除。

例如，在（2013）二中民再終字第14145號(hào)案中，北京市第二中級(jí)人民法院認(rèn)為：“合同履行中，田仲良在北順房地產(chǎn)公司發(fā)出《辦理貸款通知書》后沒有按期辦理貸款或直接支付剩余購(gòu)房款，其行為客觀上已經(jīng)構(gòu)成違約。但導(dǎo)致合同沒有正常履行的關(guān)鍵因素是政府出臺(tái)購(gòu)房限貸政策導(dǎo)致田仲良無法繼續(xù)辦理貸款，該情況應(yīng)屬于合同成立以后發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，田仲良并非惡意違約。在此情況下，對(duì)于合同是否應(yīng)繼續(xù)履行的問題，應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則作出判斷。本案事實(shí)證明，在購(gòu)房限貸政策出臺(tái)后，雙方一直希望合同可以得到繼續(xù)履行，并不斷進(jìn)行協(xié)商，田仲良一直在積極籌款，直至原一審期間出售了其在北京市的自有住房一套，才籌措齊購(gòu)房余款，并已經(jīng)具備履行付款義務(wù)的條件，如繼續(xù)履行，合同目的完全可以實(shí)現(xiàn)，且合同繼續(xù)履行不會(huì)對(duì)雙方造成顯失公平。田仲良戶籍不在北京市，自有一處住房已經(jīng)為籌款出賣，如果解除合同，田仲良不僅要承受因市場(chǎng)上房?jī)r(jià)上漲給其增加的支出負(fù)擔(dān)，而且根據(jù)限購(gòu)政策還喪失了在京購(gòu)房機(jī)會(huì)，這種結(jié)果對(duì)田仲良是不公平的。故，原二審判決解除合同的處理欠妥，本院予以糾正。對(duì)于田仲良應(yīng)承擔(dān)的違約金數(shù)額，本院基于對(duì)本案的整體考慮予以調(diào)整?！?/span>

團(tuán)隊(duì)律師接受B公司的委托后，以客戶利益為根本出發(fā)點(diǎn)，全面了解案件情況，分析案件走勢(shì)，預(yù)測(cè)可能出現(xiàn)的結(jié)果，選擇最有利于B公司的代理方案，并且積極溝通，最終獲得令B公司滿意的結(jié)果，團(tuán)隊(duì)律師在本案中的具體做法和辦案經(jīng)驗(yàn)總結(jié)如下：

團(tuán)隊(duì)律師代理本案后，迅速理順從簽訂、履行兩份租賃合同到發(fā)生糾紛的全部法律事實(shí)，及時(shí)與B公司溝通案件相關(guān)情況，根據(jù)B公司的實(shí)際需求選擇科學(xué)合理的訴訟方案，層層設(shè)置防火墻，防御對(duì)方的攻擊。就本案具體內(nèi)容而言：首先，向法庭說明，合同約定的租金支付方式為下交款；其次，通過法律事實(shí)向法庭展示，A公司要求B公司解除合同、騰退房屋，具有惡意，系蓄意毀約行為；再次，向法庭主張不安抗辯。多層次的防御設(shè)置取得了良好的效果，使得對(duì)方存在惡意解除合同這一核心問題被法庭認(rèn)可。此舉對(duì)于合同繼續(xù)履行起到了關(guān)鍵作用。

案件審理過程中，團(tuán)隊(duì)律師充分了解B公司期望繼續(xù)履行合同的訴求。通過分析案件法律事實(shí)，重點(diǎn)梳理違約情況，確定法律上如何認(rèn)定違約責(zé)任的承擔(dān)主體。分析法律事實(shí)后，團(tuán)隊(duì)律師發(fā)現(xiàn)B公司在合同履行過程存在延付租金的違約行為。

針對(duì)上述難題，團(tuán)隊(duì)律師沒有局限于單一的訴訟思路，而是思索其他路徑，通過多維度方案解決問題：第一，在訴訟中，說服法庭認(rèn)定上述租金的延期支付，系B公司履行不安抗辯權(quán)的結(jié)果，A公司應(yīng)當(dāng)對(duì)之承擔(dān)主要責(zé)任；第二，訴訟之外，向B公司陳述利弊，請(qǐng)其迅速將之前欠付的租金繳足，補(bǔ)正其存在違約行為的法律事實(shí)。此舉最終為法院認(rèn)可。

團(tuán)隊(duì)律師代理本案后，選擇高級(jí)律師主導(dǎo)具體工作、律師助理協(xié)助的方式，科學(xué)合理的組建本案項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)。各人員分工明確、緊密配合、互相補(bǔ)足，為案件出謀劃策，取得了良好的代理效果。團(tuán)隊(duì)律師全程勤勉盡職、積極配合，在案件代理過程中多次與B公司共同召開案件研討會(huì)，最終優(yōu)質(zhì)高效地完成B公司所托，為其爭(zhēng)取到了遠(yuǎn)超預(yù)期的利益。

[1] 《合同法》第六十八條：“應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對(duì)方有下列情形之一的，可以中止履行：……（四）有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。”

[2] 《民法通則》第一百零七條：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的，不承擔(dān)民事責(zé)任，法律另有規(guī)定的除外?！?/span>

第一百五十三條：“本法所稱的‘不可抗力’，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。”

《合同法》第一百一十七條：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。”

[3] 梁慧星：《中國(guó)民法經(jīng)濟(jì)法諸問題》，中國(guó)法制出版社，1999年版，第170頁(yè)。

[4] 參見韓世遠(yuǎn)：《合同法總論（第三版）》，法律出版社，2011年版，第383頁(yè)。

[5] 其第二十六條：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除?！?/span>

[6] 參見鄧冠杰：《論“限購(gòu)令”下個(gè)人住房買賣合同糾紛法律適用》，西南政法大學(xué)碩士學(xué)位論文，2016年；王詩(shī)瑤：《論情勢(shì)變更原則在房屋買賣合同糾紛中的適用》，中國(guó)政法大學(xué)碩士學(xué)位論文，2011年等。

[7] 參見最高人民法院公報(bào)案例（2008）民二終字第91號(hào)案，該案中將履行障礙（鄱陽(yáng)湖遭遇36年未遇的罕見低水位）認(rèn)定為不可抗力，但最終的處理方式適用了情勢(shì)變更原則。

[8] 參見韓世遠(yuǎn)：《合同法總論（第三版）》，法律出版社，2011年版，第384頁(yè)。

[9] 參見崔建遠(yuǎn)：《合同法（第5版）》，法律出版社，2010年版，第130頁(yè)。

[10] 例如海底尋針，物理學(xué)上雖非不能，而在社會(huì)觀念上則認(rèn)為不能。參見史尚寬：《債法總論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，2000年版，第378頁(yè)。

[11] 參見韓世遠(yuǎn)：《合同法總論（第三版）》，法律出版社，2011年版，第407頁(yè)。

[12] [德]迪特爾·梅迪庫(kù)斯：《德國(guó)債法總論》，杜景林、盧諶譯，法律出版社，2004年版，第285頁(yè)。

[13] 《最高人民法院關(guān)于正確適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋（二）服務(wù)黨和國(guó)家的工作大局的通知》（法[2009]165號(hào)）第二條：“對(duì)于上述解釋條文（即對(duì)情勢(shì)變更的規(guī)定），各級(jí)人民法院務(wù)必正確理解、慎重適用。如果根據(jù)案件的特殊情況，確需在個(gè)案中適用的，應(yīng)當(dāng)由高級(jí)人民法院審核。必要時(shí)應(yīng)報(bào)請(qǐng)最高人民法院審核?！?/中華人民共和國(guó)合同法>

[14] 例如，《2011年全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（法辦[2011]442 號(hào)）第20條規(guī)定：“房屋買受人在合同簽訂后由于相應(yīng)住房限購(gòu)政策的實(shí)施而無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，買受人以不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實(shí)現(xiàn)為由，請(qǐng)求解除合同，返還所支付的購(gòu)房款和定金的，可以支持。當(dāng)事人并主張賠償損失的，原則不予支持?！?/span>

[15] 傳統(tǒng)大陸法系中，自始不能履行一般屬合同無效事由，德國(guó)及臺(tái)灣均有此立法例。但從新近的合同立法趨勢(shì)來看，CISG的規(guī)定以自始不能場(chǎng)合合同有效為前提，我國(guó)政府批準(zhǔn)加入CISG表明了對(duì)此種理論的接納；加之《合同法》第一百四十四條的規(guī)定亦應(yīng)解釋為以自始不能場(chǎng)合合同有效為前提；司法實(shí)踐通常亦作此處理。

[16] 《合同法》第一百一十條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實(shí)上不能履行……”

[17] 《合同法》第九十四條：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：……（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的……”

[18] 《2011年全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（法辦[2011]442 號(hào)）第20條：“房屋買受人在合同簽訂后由于相應(yīng)住房限購(gòu)政策的實(shí)施而無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，買受人以不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實(shí)現(xiàn)為由，請(qǐng)求解除合同，返還所支付的購(gòu)房款和定金的，可以支持。當(dāng)事人并主張賠償損失的，原則不予支持?！?/span>

《2015 年全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第28條：“房屋買賣合同簽訂后，由于住房限購(gòu)政策的實(shí)施，當(dāng)事人無法辦理房屋所有權(quán)變更登記，買受人請(qǐng)求解除合同，并要求出賣人返還所收受的購(gòu)房款或定金的，對(duì)其請(qǐng)求可予支持。”

《北京市高級(jí)人民法院民一庭關(guān)于妥善處理涉及“3.17新政”的房屋糾紛案件若干問題的會(huì)議紀(jì)要》第三條：“對(duì)于合同訂立后由于‘3.17新政’的實(shí)施致使合同無法繼續(xù)履行的，屬于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實(shí)現(xiàn)。當(dāng)事人要求解除合同的，除合同另有約定外，一般應(yīng)予支持?！?/span>

第四條：“合同能否繼續(xù)履行的判斷，法院應(yīng)綜合合同履行程度、成本增加比例、買受人資信情況等因素綜合進(jìn)行考量?！?/span>

第五條：“因‘3.17新政’原因?qū)е潞贤獬?，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款或定金返還給買受人；當(dāng)事人一方要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任或適用定金罰則的，不予支持?！?/span>

第六條：“當(dāng)事人主張?jiān)凇?.17新政’相關(guān)政策出臺(tái)之前已經(jīng)訂立房屋買賣合同，但不符合‘3.17新政’后的購(gòu)房條件，請(qǐng)求判決繼續(xù)履行合同并辦理房屋過戶登記的，原則上不予支持。但如個(gè)案中確存在明顯利益重大失衡情形的，法院應(yīng)函詢相關(guān)行政主管部門意見予以確定。” 

[19] 值得注意的是，此前在限購(gòu)政策出臺(tái)于合同簽訂后、且當(dāng)事人已履行部分合同義務(wù)的情況下，北京高院原則上不予解除、準(zhǔn)予繼續(xù)履行，如（2014）高民申字第4811號(hào)案中北京高院認(rèn)為：“孫文敏與劉燕簽訂《北京市房屋買賣合同》及劉燕支付全部購(gòu)房款均在北京市人民政府發(fā)布實(shí)施限購(gòu)政策之前，雙方的交易行為不受‘京十五條’的制約。一、二審法院判決雙方繼續(xù)履行房屋買賣合同正確?！保?015）高民申字第03319號(hào)案、（2014）高民申字第1522號(hào)案、（2016）京民申4353號(hào)案、（2014）高民申字第4636號(hào)案中亦做出了類似判決。