當(dāng)商品房買賣合同無法繼續(xù)履行時(shí)，如何正確行使解除權(quán)

合同解除權(quán)是指已成立生效的合同因發(fā)生法定的或當(dāng)事人約定的情況，或經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商一致，而使合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系終止的權(quán)利。有些商品房買賣雙方很少去注意合同的解除條款，導(dǎo)致實(shí)踐中一旦出現(xiàn)爭議無法協(xié)商時(shí)，雙方就僵持在那，合同就無法履行，其實(shí)如何能正確行使合同解除權(quán)，將能極大減小當(dāng)事人的訴累。

在哪幾種情況發(fā)生時(shí)，合同雙方可以考慮解除商品房買賣合同呢？筆者總結(jié)如下，并提出正確解除合同方式供參考。

一、合同一方當(dāng)事人違約，導(dǎo)致出現(xiàn)合同約定的解除條件時(shí)。在此種情況，合同相對方可以選擇繼續(xù)履行合同或者解除合同，如購房者遲延履行交付購房款時(shí)間達(dá)到合同約定的時(shí)間，此時(shí)作為守約方如果想解除合同就需要及時(shí)告之對方解除合同，可以采用律師函、短信、電話錄音甚至訴至法院的方式以此來達(dá)到解除合同的目的。

實(shí)踐中往往購房合同雙方未能重視解除條款，在購房格式解除條款一欄中是空白的，即未約定違約方逾期違約多少日后，守約方可以解除合同。此時(shí)要根據(jù)《合同法》的法定解除的相關(guān)規(guī)定，催告對方在合理期限內(nèi)履行，如未及時(shí)履行，守約方將解除合同。

二、合同因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。法律上的不可抗力和正常人思維理解的不可抗力會(huì)有較大的差距，在適用合同法上的不可抗力時(shí)具有較為嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，其通常是指合同訂立時(shí)不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，一般是包括自然災(zāi)害、如臺風(fēng)、地震、洪水、冰雹；政府行為，如征收、征用；社會(huì)異常事件，如罷工、騷亂三方面。當(dāng)出現(xiàn)不可抗力導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)時(shí)，合同的雙方可以協(xié)商訂立解除合同協(xié)議書，或者采用律師函、短信、電話錄音甚至訴至法院的方式以此來達(dá)到解除合同的目的。

當(dāng)然在不可抗力事由結(jié)束后，如果合同雙方都沒有在不可抗力期間提出解除合同的，合同一方如果要求繼續(xù)履行合同的，那么雙方依然要按照合同的約定繼續(xù)履行合同。

三、合同因情勢變更繼續(xù)履行將導(dǎo)致一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的。所謂情勢變更，是指合同有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因發(fā)生情勢變更，致合同之基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失，若繼續(xù)維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同內(nèi)容或者解除合同。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除?！睂?shí)踐中，以往有一些審判案例將政府限購限貸的行政調(diào)控行為視為情勢變更或者不可抗力來判決解除合同，但是目前法院的主流審判觀點(diǎn)卻認(rèn)為政府的限購限貸政策這是可以預(yù)見的，因?yàn)閲艺邔?dǎo)向是“房子是用來住的，不是來炒的”。那么因?yàn)槌霈F(xiàn)限購限貸政策導(dǎo)致合同無法履行該如何處理?當(dāng)事人雙方可以協(xié)商變更合同、簽訂解除合同協(xié)議書、或者向法院起訴以不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由來解除合同。