房地產企業(yè)是高杠桿行業(yè)，我對房產負債印象最深的就是綠城了，我投資房產企業(yè)也是比較擔心現金流不足以應付到期的流動負債，學習綠城的教訓對照融創(chuàng)觀察一下

以下是綠城當年的信息：

1、截至2011年年底，綠城負債率達148.7%，同比上升16.7%。集團銀行結余及現金、抵押銀行存款共58.8億元，僅為上年三分之一。公司董事長宋衛(wèi)平表示，去年最慘的時候，公司賬面上只有幾千萬的資金。

2、致力于開發(fā)精品高端物業(yè)的綠城集團，旗下產品因為主要面向改善型需求，所以遭受“限購限貸”的雙重桎梏，今年銷售曾經一度舉步維艱，綠城第一季度合同銷售額約67億元，僅占其全年目標的17%。

3、未來12個月綠城有接近30億美元的債務需要償還，但從最新監(jiān)管備案資料來看，該公司截至6月底的現金和銀行存款只有12億美元。為避免破產，綠城希望銀行能讓貸款展期。

4、公司董事長宋衛(wèi)平表示，以前很喜歡出去看地，去土地拍賣現場，現在我再也不去了，也不買地了。2008年和2009年拿了300多億的高價地，綠城差點死在買地上。等到市場恢復到基本屬性再說。

綠城簡單總結

1、公司現金不足，銷售周轉慢，貸款和信托到期但是現金不足以覆蓋

2、改善性需求被調控導致銷售大跌，這個其實也是高價地導致的不良后果，降價空間幾乎沒有，還是導致現金不足償還短期債務

融創(chuàng)的情況（2017中報）

長期負債 實際1564億 

扣除劃歸流動負債部分446億 還剩余1118億，這部分暫時算安全

（披露細節(jié)的公司債100億、定向發(fā)行公司債148億以及優(yōu)先票據27億最快到期時間是2019年，只有1筆，其他基本在2020年之后，不過國內給融創(chuàng)的評級才是AA+）

短期負債695億

這里是6月30日的短期負債數據，7月之后還要支付收購萬達流出500億（收購款和萬達債務，以及萬達賬上現金）  ，總加起來短期要負擔1200億。融創(chuàng)6.30賬上不受限的現金是700億（其他200億是抵押或凍結的），根據融創(chuàng)下半年拿地情況和管理層宣稱，按照回款率60%左右（業(yè)內正常水平，這里保守一點已經按照權益算了），應該回款600億左右（不含萬達）。而到期的446億長期貸款，其實有72億是未到期的，管理層根據銷售預測提前轉到流動負債科目的，也就是現金流實在不好，這部分還可以扣除出來不還了。算下來11月初這個節(jié)點，不亂投資和買地的話，如果有事要還完欠款應該還可以平衡。

那么看起來到今天為止，債務還是安全。

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