國有土地使用權(quán)即依法使用國家所有土地的權(quán)利。國有土地使用權(quán)的主體非常廣泛，任何單位和個人，包括境外的企事業(yè)單位和個人，符合依法使用中國國有土地條件的，都可以成為中國的國有土地使用者。國有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、劃撥，下面解讀一下具體是如何轉(zhuǎn)讓、劃撥的，步驟又是什么呢？

1、以出讓的方式取得國有土地使用權(quán)

出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

(1)出讓的方式

一般的土地用途可以通過拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式取得國有土地使用權(quán)；商業(yè)、旅游、岳麓和豪華住宅用地，有條件的額，必須采取拍賣、招標(biāo)方式，沒有條件的，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。

(2)出讓的年限

居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。

(3)土地合同

出讓合同是“雙務(wù)有償有期限的合同”。由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂書面出讓合同。

續(xù)期要屆滿前1年申請，原則要批準(zhǔn)續(xù)期。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前1年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

未獲續(xù)期，被收回。土地使用權(quán)出讓合同約定的適用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。

(4)土地用途

出讓土地使用權(quán)可用于商業(yè)用途。出讓方式取得土地使用者，可將其享有的土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于合資、合作經(jīng)營及其他經(jīng)濟(jì)活動。

土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

2、以劃撥的方式取得國有土地使用權(quán)

(1)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付土地使用者使用的行為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。

(2)劃撥的范圍：下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必須的，可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：

國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；

城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；

國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；

法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。